天賜良緣前期策劃方案(已修改)
2025-02-02 20:09 本頁(yè)面
【正文】 目錄第一章項(xiàng)目概況一、地理位置二、周邊配套設(shè)施三、規(guī)劃設(shè)計(jì)第二章項(xiàng)目地塊特征分析一、地塊特征二、地塊資源第三章本案目標(biāo)客戶(hù)分析一、本區(qū)域樓盤(pán)客戶(hù)分析二、本案客戶(hù)群分析第四章項(xiàng)目定位分析與評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目定位與評(píng)價(jià)二、關(guān)于天賜良園產(chǎn)品定位的描述三、價(jià)格分析第五章產(chǎn)品區(qū)隔及產(chǎn)品修正一、本案產(chǎn)品區(qū)隔二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)三、產(chǎn)品問(wèn)題點(diǎn)第六章關(guān)于市場(chǎng)推廣作業(yè)一、天賜良園形象定位二、項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位三、項(xiàng)目包裝四、項(xiàng)目本身素質(zhì)提升策略五、會(huì)所配套建議六、物業(yè)管理建議七、項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議第七章關(guān)于項(xiàng)目市場(chǎng)導(dǎo)入策略建議一、推廣主題設(shè)計(jì)二、市場(chǎng)推廣臺(tái)階三、精品物業(yè)的塑造四、項(xiàng)目推廣步驟第一章項(xiàng)目概況一、地理位置天賜良園位于南昌新區(qū)鳳凰洲片區(qū),屬南昌房地產(chǎn)最新熱點(diǎn)版塊(紅谷灘新區(qū))內(nèi)的次區(qū)域.。二、周邊配套設(shè)施地處傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)交接地帶,原周邊住民無(wú)幾,各種生活配套稀缺，與南昌傳統(tǒng)的祭祖墳區(qū)相近。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃以別墅為主，沿街為高層。u規(guī)劃定位特點(diǎn)?生態(tài)住宅,湖光山色?水鄉(xiāng)園林,現(xiàn)代家園?別墅群落,觀景高樓第二章項(xiàng)目地塊特征分析一、地塊特征該地塊規(guī)模不大，但地處紅谷灘地區(qū)，沾靠一江兩岸紅谷灘版塊,前景可塑性強(qiáng)n與南昌目前最火的開(kāi)發(fā)區(qū)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相近,有一定的潛在客戶(hù)資源n毗鄰美麗的碟子湖公園,有天然水景資源題材n二、地塊資源分析與評(píng)價(jià)地塊優(yōu)點(diǎn)綜述：1）相對(duì)較低的居住成本和較高的生活質(zhì)量。2）地區(qū)人氣很旺，而周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案不多，銷(xiāo)售壓力相對(duì)較小。3）價(jià)格優(yōu)勢(shì)，及升值潛力。地塊劣勢(shì)綜述：1）地區(qū)商業(yè)不發(fā)達(dá)，交通目前相對(duì)落后。本地區(qū)處于南昌紅谷灘偏遠(yuǎn)地區(qū)，周邊無(wú)大型的購(gòu)物場(chǎng)所，并且距離市區(qū)其直線(xiàn)距離、車(chē)程都很長(zhǎng)。2）開(kāi)發(fā)商知名度不大本地塊的開(kāi)發(fā)商不是本市知名企業(yè)，因此知名度不大。3）高層體量偏大，在此地段銷(xiāo)售有較大阻力，建議在單體設(shè)計(jì)中多考慮中小戶(hù)型；第三章關(guān)于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位一、市場(chǎng)基本面分析宏觀市場(chǎng)分析（略）南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展歸結(jié)為以下幾個(gè)條件：A、有廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)。B、作為經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的城市擁有無(wú)以比擬的優(yōu)越投資條件C、有較高素質(zhì)的一批開(kāi)發(fā)商群體。D、當(dāng)?shù)卣闹С峙c良好的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2．紅谷灘地區(qū)市場(chǎng)概述紅谷灘區(qū)位于南昌西南城郊結(jié)合部，擁有廣闊的腹地。它作為南昌新崛起的房產(chǎn)市場(chǎng)，以其優(yōu)越的自然條件、地理環(huán)境、便捷的交通、良好的生活環(huán)境和適中的房?jī)r(jià)，成為中心城區(qū)能量輻射和吸收的黃金區(qū)域。2002年開(kāi)始，中心城區(qū)大批動(dòng)遷居民遷入本區(qū)，以及市政府等機(jī)構(gòu)的遷入使紅谷灘人氣漸旺。大量資金的投入，使基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步的改善。二、項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域分析鳳凰洲房地產(chǎn)項(xiàng)目就目前來(lái)看，該版塊樓盤(pán)都未正式推向市場(chǎng)，但是象鳳凰城等大盤(pán)都已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。預(yù)計(jì)在2004年本區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜械囊淮鬅狳c(diǎn)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議由于本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)限定,本項(xiàng)目總體定位為中高檔住宅社區(qū).考慮到地價(jià)、產(chǎn)品差異化等因素,目前的規(guī)劃定位基本體現(xiàn)了投資原則和政府總體規(guī)劃意圖，鑒于本公司多年的房地產(chǎn)研究和對(duì)目前市場(chǎng)的了解及對(duì)未來(lái)幾年的市場(chǎng)預(yù)測(cè),有以下幾點(diǎn)建議：（1）建議瞄準(zhǔn)私營(yíng)企業(yè)主、高收入職業(yè)經(jīng)理人以及其他先富起來(lái)的人。因?yàn)楸镜囟螌儆谛麻_(kāi)發(fā)地區(qū)，市場(chǎng)表明，郊區(qū)住宅一般為有車(chē)族首先考慮。（2）高層體量偏大，在此地段銷(xiāo)售有較大阻力，建議在單體設(shè)計(jì)中多考慮中小戶(hù)型；（3）建議本項(xiàng)目的多層主力產(chǎn)品以總價(jià)不超過(guò)50萬(wàn)為限,高層主力產(chǎn)品以總價(jià)不超過(guò)35萬(wàn)為限；（4）在本項(xiàng)目目前的總體規(guī)劃中,體現(xiàn)的是較為封閉的景觀社區(qū),未能與碟子湖美景形成呼應(yīng)（5）作為一個(gè)地段較偏僻但體量較大的高檔社區(qū)，目前規(guī)劃中的商業(yè)配套和公建配套明顯不足，建議增加實(shí)用的配套，如商業(yè)和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等；（6）考慮到消費(fèi)者對(duì)本地段特殊的敏感，以及本案名無(wú)法有效地建立開(kāi)發(fā)商的品牌和體現(xiàn)本案的高尚文化內(nèi)涵，建議案名：運(yùn)通?世紀(jì)城運(yùn)通?世紀(jì)華庭在以后的營(yíng)銷(xiāo)推廣中，將采取深圳波托菲諾?純水岸的推廣方式，將別墅、多層、高層分開(kāi)推廣并分別設(shè)置案名，如別墅推廣時(shí)可采用整體如下的案名：運(yùn)通?世紀(jì)城一期水深墅在項(xiàng)目的整體運(yùn)做中，為強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的品牌形象，建議在廣告中以運(yùn)通世紀(jì)的簡(jiǎn)稱(chēng)來(lái)強(qiáng)化購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的印象。可考慮參照萬(wàn)科的做法，以一句話(huà)來(lái)形容開(kāi)發(fā)商的企業(yè)理念：運(yùn)通世紀(jì)，建筑上層生活四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格及策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位A、定價(jià)原則同比性原則：和相同定位的樓盤(pán)價(jià)格比較，例如綠地山莊均價(jià)2800元/㎡、翡翠山莊均價(jià)2600元/㎡左右、白金瀚水景花園均價(jià)3200元/㎡左右，萬(wàn)科長(zhǎng)島印象均價(jià)2600元/㎡左右等；環(huán)比性原則：和周邊樓盤(pán)價(jià)格比較根據(jù)上面的市場(chǎng)調(diào)查和南昌市樓盤(pán)價(jià)格現(xiàn)狀分析，與本案定位相近的樓盤(pán)平均銷(xiāo)售價(jià)格在2300元/平方米左右。B、價(jià)格定位：綜合考慮本項(xiàng)目的客戶(hù)群定位和扣除地段差異及市場(chǎng)泡沫因素，本項(xiàng)目做相對(duì)比較保守的價(jià)格定位如下：獨(dú)立別墅：4000元/平方米（均價(jià)）聯(lián)排別墅：3500元/平方米（均價(jià)）疊排別墅：3000元/平方米（均價(jià)）小高層：2300元/平方米高層：2500元/平方米項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略?根據(jù)該項(xiàng)目體量、開(kāi)發(fā)周期和發(fā)展前景，以及本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)策略，建議大膽采用高價(jià)開(kāi)盤(pán)策略，并以此做為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)媒體的大篇幅新聞稿炒作，成就南昌第一富豪生活社區(qū)。第四章本案目標(biāo)客戶(hù)群分析一、目標(biāo)客戶(hù)描述與分析目標(biāo)客戶(hù)追求時(shí)尚的品味生活隨關(guān)著人們生活的提高，居住由保障型、安居型向舒適型、享受型轉(zhuǎn)變。鳳凰洲受到紅谷灘地區(qū)的輻射，毗鄰經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和南昌未來(lái)行政、商務(wù)中心的輻射，人氣也驟然升溫，隨著政府對(duì)紅谷灘地區(qū)的投資與宣傳，鳳凰洲即將成
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