南昌白金翰策劃方案(已修改)
2025-01-31 05:03 本頁面
【正文】 白金瀚水景花園分析報告前言121．1．宏觀市場分析1．2．區(qū)域市場分析1．3．南昌市民購房消費水平與心態(tài)分析1．4．項目分析1．5．競爭對手資料分析1．6．項目周邊配套狀況.1．7．項目企劃思路2．項目市場定位2．1．市場定位2．2．項目形象定位2．3．目標(biāo)客戶定位2．4．目標(biāo)市場細分2．5．目標(biāo)客戶3．銷售策略建議3．1．市場氣氛培養(yǎng)3．2．促銷手段建議3．3．付款方式建議4．宣傳策略4．1．媒體選擇建議4．2．宣傳主題4．3．廣告創(chuàng)意及訴求4．4．廣告宣傳推廣策略4．5．媒介的組合策略結(jié)束語前言本人以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，對本案進行分析。 1．1．宏觀市場分析首先，作為江西省的省會，南昌市依托國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，從兩方面入手加快經(jīng)濟的快速增長。對外，積極改善投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，大量引進外資，2002年，；對內(nèi)，加大積極結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，提高企業(yè)的競爭力。2002年全年完成GDP552億元，％此外，近幾年來，我市消費需求占總需求的比重一直在60％左右，而其中生存性消費的比重呈逐年下降的趨勢，％，而用于居住的消費支出，2001年比1995年（城市部分）。其次政策措施得當(dāng)是南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展的推動力。自今年3月頒布《關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見》等一攬子優(yōu)惠政策出臺后，大大地促進了我市二手房交易，刺激了一手房的購房。優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境，旺盛的購買力，我市商品房投資和建設(shè)全面發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，上半年南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成20．82億元，同比增長178．7％，房地產(chǎn)投資占南昌市固定資產(chǎn)投資總額的40％，較2002年全年高出15個百分點。上半年南昌市市區(qū)商品房預(yù)售登記面積113．27萬平方米，是上年同期的1．2倍，其中商品住宅的預(yù)售登記6849套，面積86．78萬平方米，存量房交易面積59．71萬平方米，存量房與商品房交易之比已上升到0．82∶1，二、三級市場保持了聯(lián)動的態(tài)勢。在房價方面，上半年的商品住宅均價達2436元／平方米，較2002年第四季度上漲5％。商品房個人購買6681套。房地產(chǎn)投資仍以住宅為主，南昌市商品住宅投資額14．76億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的71％，是上年同期的三倍。上半年新開工面積達184萬平方米，同比增幅達305．7％。消費對象相對穩(wěn)定，上半年個人購買商品住宅6681套，占總數(shù)的97．5％，同時，在預(yù)售的86．78萬平方米商品住宅中，南昌市居民購買比重為76％。另72％南昌人按揭買房上半年南昌市空置一年以上的商品房面積為4．41萬平方米，與去年同期相比減少37．3％，空置房的下降，表明了南昌市的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)旺。在上半年商品房預(yù)售登記面積中，通過按揭購房的有81萬平方米，按揭比例達到了71％，其中商品住宅的按揭比例達72％。為防止房產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，政府及時利用宏觀調(diào)控的手段，加強客觀調(diào)控力度，近日又決定在今年原計劃350萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)總量上縮減100萬平方米，實際開發(fā)規(guī)?？刂圃?50萬平方米。1．2．區(qū)域市場分析青山湖板塊作為南昌樓市的七大板塊之一，有著其得天獨厚的優(yōu)勢。有句話說，買房看環(huán)境，指的是近看小環(huán)境，即樓盤的社區(qū)環(huán)境；遠看大環(huán)境，即周邊環(huán)境、地段、交通以及人文狀況等。青山湖周邊環(huán)境經(jīng)市政府的大力規(guī)劃和改造后，購房的大環(huán)境可謂是得天獨厚。青山湖360公頃的湖面不論在那個城市中心都是不可多得的，更有玉帶河環(huán)繞其間，而今的青山湖，要景有景要路有路，先說景，青山湖風(fēng)景區(qū)總面積430公頃規(guī)劃成12個園區(qū)，三大主題公園的相繼開發(fā)和青山湖文化廣場的建成，四季如春的休閑親水平臺，湖中碧波蕩漾，湖岸綠柳如梳，樹影湖光共一色。如果說青山湖的景觀對市民來說，多了一塊珍貴的休閑勝地，那么各種景觀的建成對該板塊的房地產(chǎn)來說更是一針強心劑。再說交通和配套，周邊有青山路、湖濱東路、南京路、洪都大道和青山湖大道等城市主干道，5路、8路、11路、12路、13路、16路、31路、209路公交車以及旅游精品線幾乎可通達南昌市各個地方。此外，周邊生活配套設(shè)施也較為成熟，相對人口壓力日益嚴重的市中心，青山湖一頭連著市區(qū)，一頭連著城郊，有上班的便利，又有城郊居住的清新，可謂上班居住兩相益。青山湖360公頃的水面更是天然的綠肺，對空氣的凈化和溫度的調(diào)節(jié)有不可替代的作用。1．3．南昌市民購房消費水平與心態(tài)分析（數(shù)據(jù)來自南昌晚報五一房典及江西同致地產(chǎn)公司）1．4．項目分析：白金瀚水景花園：200棟別墅，面積從160－400平方米：南昌頂級別墅格：3800－5000元/平方米總價在58－200萬元之間：框架，毛坯房⑴優(yōu)勢分析①、本項目地處青山湖風(fēng)景區(qū)，一線湖景盡享，發(fā)展?jié)摿薮?。②、位于南昌市區(qū)，可盡享成熟配套。③、周邊有多條城市主干道和多路公交線路，交通十分便利。④、項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。⑤、純別墅區(qū)，有多種別墅類型和戶型，可供選擇多。⑥、獨立別墅有私家泳池，彰顯豪華。⑦、近期周邊物業(yè)市場銷售情況活躍且價格高漲，儼然成為南昌的富人區(qū)。⑵劣勢分析①、青山湖周邊配套設(shè)施仍然未成熟，社區(qū)配套不成熟，發(fā)展尚須時日。②、競爭對手的實力、廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。③、開盤日期難以確定，價格未定，無法接受預(yù)約。④、周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售。⑤、開發(fā)商實力不強，觀念落后，難以確保品質(zhì)，同時間距過小。⑥、獨立、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅混雜，為磚混結(jié)構(gòu)，難以體現(xiàn)高檔豪華。⑦、疊加別墅與陽光房相類，但價格卻高了一個檔次，無競爭優(yōu)勢。
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