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滬東財(cái)富國際廣場營銷報(bào)告(已修改)

2025-01-29 10:48 本頁面
 

【正文】 這一時(shí)代所謂的創(chuàng)造力就是將科技與人性完美結(jié)合。 —— 丹下健三 上海市政府: “ 上海要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ” 加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)--現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展 楊浦區(qū)政府: “ 知識(shí)楊浦、智慧楊浦 ” 宏觀結(jié)構(gòu)變化 區(qū)域主題定位下的楊浦區(qū)寫字樓 傳統(tǒng)依托 高等院校等科研資源 新興依托 軌道交通、新商業(yè) + + 相對(duì)低廉租金優(yōu)勢 ﹦ 產(chǎn)生科技類企業(yè)集聚效應(yīng) 區(qū)域交通條件大為改善 辦公成本仍有優(yōu)勢 新建樓宇選擇余地大 控制區(qū)域內(nèi)客戶不外流 吸引區(qū)域外科技型企業(yè)集聚 吸引需擴(kuò)展辦公面積的企業(yè) 【 結(jié)論 】 :隨著上海加強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度,楊浦區(qū)定位也正朝宏觀定位逐步靠攏??梢灶A(yù)見是的,中心寫字樓發(fā)展優(yōu)勢正轉(zhuǎn)入次級(jí)區(qū)域的發(fā)展,楊浦區(qū)以上海定位為主導(dǎo),正吸引外區(qū)知識(shí)型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的聚攏。 商務(wù) 必定與 商業(yè) 聯(lián)動(dòng)發(fā)展 才能獲取最大的效應(yīng) 微觀板塊分析 軌道交通八號(hào)線、十號(hào)線 未來商業(yè)面積約 50萬平方米 北、中、南三線規(guī)劃布局 五角場城市新焦點(diǎn) 楊浦區(qū)政府:打造上海城市副中心 商業(yè)商務(wù) 新中心 新興寫字樓商務(wù)圈 科技類企業(yè)聚集 依托高校城市智慧中心 知識(shí)型企業(yè)聚集 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)聚集 新興商業(yè)繁榮區(qū) 海上 SOHO 海尚杰座 11300元 /平米 白玉蘭環(huán)保廣場 藍(lán)天大廈 IF社區(qū) 海上財(cái)智中心 富慶國定大廈 楊浦孵化樓 10000元 /平米 復(fù)旦科技園 16000元 /平米 創(chuàng)智天地 同濟(jì)聯(lián)合廣場 駿豐國際廣場 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 五角場板塊個(gè)案分析 本案 五角場 未來供應(yīng)量 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 20226 202212 20226 202212 駿豐國際廣場 大連路 1619號(hào) 辦公面積: 25,000平米 海上 Soho 安波路、營口路 辦公面積:約 5萬平米 同濟(jì)聯(lián)合廣場 四平路 1240號(hào) 辦公面積: 80,000平米 創(chuàng)智天地 智康路 38號(hào) 一期辦公面積: 5萬平米 富慶國定大廈 四平路國定路口 辦公面積:約 10,000平米 海上財(cái)智中心 黃興路 1888號(hào)近國順路 辦公面積: 28,000平米 藍(lán)天大廈 黃興路(五角場) 辦公面積: 38,696平米 白玉蘭環(huán)保廣場后期 松花江路 251號(hào)近營口路 辦公面積:約 30,000平米 合計(jì):約 白玉蘭環(huán)保廣場一期 松花江路 251號(hào)近營口路 辦公面積: 24,571平米 ?區(qū)域在售樓盤價(jià)格水平較低 : 10,000~12,000元 /平米 ?后續(xù)新增供應(yīng)體量較大 : 至 07年底,未來新增供應(yīng)體量巨大,達(dá)到近 40萬方 , 且多為小面積 Soho式辦公產(chǎn)品,同質(zhì)化競爭嚴(yán)峻 ?產(chǎn)品品質(zhì)不高 :僅在建筑形式上滿足辦公要求,在內(nèi)部配套如電梯、空調(diào)、商務(wù)中心等的配置水平較低 ?產(chǎn)品類型單一 :多數(shù)項(xiàng)目多為單體項(xiàng)目,無豐富的產(chǎn)品線形成商務(wù)集群 ?現(xiàn)行產(chǎn)品廣告攻勢較弱 區(qū)域市場綜合分析 物業(yè)名稱(暫定):滬東財(cái)富國際廣場 地理位置:國權(quán)路近黃興路 地理區(qū)塊:五角場城市副中心 總建筑面積: 15萬平方米 交房時(shí)間: 2022年 9月底 ( 一期 ) 建筑構(gòu)成 : 綜合樓、公寓式辦公樓、酒店式辦公樓、獨(dú)棟辦公、商業(yè)街 其中 ( 一期 ) : 綜合樓總建筑面積為 27,106平方米 公寓式辦公樓總建筑面積為 31,942平方米 酒店式辦公樓總建筑面積為 48,168平方米 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合分析 多形態(tài)物業(yè)組合 面積跨度大 商業(yè)設(shè)施完備 商務(wù)配置超前 總體量大 區(qū)域內(nèi)差異規(guī)劃 區(qū)域外超前規(guī)劃 客戶區(qū)域鎖定 標(biāo)桿性項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)客戶 區(qū)域外客戶 AND 區(qū)域性界定 單以區(qū)域客戶為主體,難以快速去化本案,因此需向外區(qū)域延伸 區(qū)域內(nèi)客戶類型現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 銷售時(shí)間 客戶類型 中環(huán)國際大廈 2022~ 2022 投資客略多 平盛大廈 2022~ 2022 自用為主 楊浦孵化基地 2022~ 2022 自用為主 海尚杰座 2022 自用為主 復(fù)旦科技園 2022 均為自用 主導(dǎo)客戶 自用為主 區(qū)域內(nèi)辦公樓宇以自住客戶為主。 區(qū)域內(nèi)客戶分析 區(qū)域內(nèi)政策對(duì)客戶的扶持 ? 復(fù)旦科技園 在項(xiàng)目內(nèi)注冊(cè)公司,企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅三大類稅費(fèi)合計(jì)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn),將減免一定稅收: 合計(jì)稅費(fèi)達(dá)到 5~25萬元,減免稅收 30%; 合計(jì)稅費(fèi)達(dá)到 25~50萬元,減免稅收 40%; 合計(jì)稅費(fèi)達(dá)到 50萬以上,減免收稅 50%。 “ 知識(shí)楊浦”的概念號(hào)召下,楊浦區(qū)對(duì)各項(xiàng)目的入住注冊(cè)企業(yè)都有相應(yīng)的政策扶持。 ? 昂立設(shè)計(jì)創(chuàng)意園(遠(yuǎn)洋廣場) 企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅三大類稅費(fèi)合計(jì)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn),將減免一定稅收: ? 對(duì)注冊(cè)公司提供一定的稅收減免,很大程度的吸引了自住客戶的入住。 “地方三稅 ” 金額 增值稅返還比例 營業(yè)稅返還比例 所得稅返還比例 0~25萬 % 30% 12% 25~50萬 % 35% 14% 50~100萬 % 40% 16% 100~300萬 % 45% 20% 300~100
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