滬東財(cái)富國際廣場營銷報(bào)告(已修改)
2025-01-29 10:48 本頁面
【正文】 這一時(shí)代所謂的創(chuàng)造力就是將科技與人性完美結(jié)合。 —— 丹下健三 上海市政府： “ 上海要加快形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ” 加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)－－現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展 楊浦區(qū)政府： “ 知識(shí)楊浦、智慧楊浦 ” 宏觀結(jié)構(gòu)變化 區(qū)域主題定位下的楊浦區(qū)寫字樓 傳統(tǒng)依托 高等院校等科研資源 新興依托 軌道交通、新商業(yè) ＋ ＋ 相對(duì)低廉租金優(yōu)勢 ﹦ 產(chǎn)生科技類企業(yè)集聚效應(yīng) 區(qū)域交通條件大為改善 辦公成本仍有優(yōu)勢 新建樓宇選擇余地大 控制區(qū)域內(nèi)客戶不外流 吸引區(qū)域外科技型企業(yè)集聚 吸引需擴(kuò)展辦公面積的企業(yè) 【 結(jié)論 】 ：隨著上海加強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，楊浦區(qū)定位也正朝宏觀定位逐步靠攏?？梢灶A(yù)見是的，中心寫字樓發(fā)展優(yōu)勢正轉(zhuǎn)入次級(jí)區(qū)域的發(fā)展，楊浦區(qū)以上海定位為主導(dǎo)，正吸引外區(qū)知識(shí)型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的聚攏。 商務(wù) 必定與 商業(yè) 聯(lián)動(dòng)發(fā)展 才能獲取最大的效應(yīng) 微觀板塊分析 軌道交通八號(hào)線、十號(hào)線 未來商業(yè)面積約 50萬平方米 北、中、南三線規(guī)劃布局 五角場城市新焦點(diǎn) 楊浦區(qū)政府：打造上海城市副中心 商業(yè)商務(wù) 新中心 新興寫字樓商務(wù)圈 科技類企業(yè)聚集 依托高校城市智慧中心 知識(shí)型企業(yè)聚集 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)聚集 新興商業(yè)繁榮區(qū) 海上 SOHO 海尚杰座 11300元 /平米 白玉蘭環(huán)保廣場 藍(lán)天大廈 IF社區(qū) 海上財(cái)智中心 富慶國定大廈 楊浦孵化樓 10000元 /平米 復(fù)旦科技園 16000元 /平米 創(chuàng)智天地 同濟(jì)聯(lián)合廣場 駿豐國際廣場 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 五角場板塊個(gè)案分析 本案 五角場 未來供應(yīng)量 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 20226 202212 20226 202212 駿豐國際廣場 大連路 1619號(hào) 辦公面積： 25,000平米 海上 Soho 安波路、營口路 辦公面積：約 5萬平米 同濟(jì)聯(lián)合廣場 四平路 1240號(hào) 辦公面積： 80,000平米 創(chuàng)智天地 智康路 38號(hào) 一期辦公面積： 5萬平米 富慶國定大廈 四平路國定路口 辦公面積：約 10,000平米 海上財(cái)智中心 黃興路 1888號(hào)近國順路 辦公面積： 28,000平米 藍(lán)天大廈 黃興路（五角場） 辦公面積： 38,696平米 白玉蘭環(huán)保廣場后期 松花江路 251號(hào)近營口路 辦公面積：約 30,000平米 合計(jì)：約 白玉蘭環(huán)保廣場一期 松花江路 251號(hào)近營口路 辦公面積： 24,571平米 ?區(qū)域在售樓盤價(jià)格水平較低 ： 10,000~12,000元 /平米 ?后續(xù)新增供應(yīng)體量較大 ： 至 07年底，未來新增供應(yīng)體量巨大，達(dá)到近 40萬方 ， 且多為小面積 Soho式辦公產(chǎn)品，同質(zhì)化競爭嚴(yán)峻 ?產(chǎn)品品質(zhì)不高 ：僅在建筑形式上滿足辦公要求，在內(nèi)部配套如電梯、空調(diào)、商務(wù)中心等的配置水平較低 ?產(chǎn)品類型單一 ：多數(shù)項(xiàng)目多為單體項(xiàng)目，無豐富的產(chǎn)品線形成商務(wù)集群 ?現(xiàn)行產(chǎn)品廣告攻勢較弱 區(qū)域市場綜合分析 物業(yè)名稱（暫定）：滬東財(cái)富國際廣場 地理位置：國權(quán)路近黃興路 地理區(qū)塊：五角場城市副中心 總建筑面積： 15萬平方米 交房時(shí)間： 2022年 9月底 （ 一期 ） 建筑構(gòu)成 ： 綜合樓、公寓式辦公樓、酒店式辦公樓、獨(dú)棟辦公、商業(yè)街 其中 （ 一期 ） ： 綜合樓總建筑面積為 27,106平方米 公寓式辦公樓總建筑面積為 31,942平方米 酒店式辦公樓總建筑面積為 48,168平方米 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合分析 多形態(tài)物業(yè)組合 面積跨度大 商業(yè)設(shè)施完備 商務(wù)配置超前 總體量大 區(qū)域內(nèi)差異規(guī)劃 區(qū)域外超前規(guī)劃 客戶區(qū)域鎖定 標(biāo)桿性項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)客戶 區(qū)域外客戶 AND 區(qū)域性界定 單以區(qū)域客戶為主體，難以快速去化本案，因此需向外區(qū)域延伸 區(qū)域內(nèi)客戶類型現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 銷售時(shí)間 客戶類型 中環(huán)國際大廈 2022～ 2022 投資客略多 平盛大廈 2022～ 2022 自用為主 楊浦孵化基地 2022～ 2022 自用為主 海尚杰座 2022 自用為主 復(fù)旦科技園 2022 均為自用 主導(dǎo)客戶 自用為主 區(qū)域內(nèi)辦公樓宇以自住客戶為主。 區(qū)域內(nèi)客戶分析 區(qū)域內(nèi)政策對(duì)客戶的扶持 ? 復(fù)旦科技園 在項(xiàng)目內(nèi)注冊(cè)公司，企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅三大類稅費(fèi)合計(jì)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，將減免一定稅收： 合計(jì)稅費(fèi)達(dá)到 5~25萬元，減免稅收 30%； 合計(jì)稅費(fèi)達(dá)到 25~50萬元，減免稅收 40%； 合計(jì)稅費(fèi)達(dá)到 50萬以上，減免收稅 50%。 “ 知識(shí)楊浦”的概念號(hào)召下，楊浦區(qū)對(duì)各項(xiàng)目的入住注冊(cè)企業(yè)都有相應(yīng)的政策扶持。 ? 昂立設(shè)計(jì)創(chuàng)意園（遠(yuǎn)洋廣場） 企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅三大類稅費(fèi)合計(jì)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，將減免一定稅收： ? 對(duì)注冊(cè)公司提供一定的稅收減免，很大程度的吸引了自住客戶的入住。 “地方三稅 ” 金額 增值稅返還比例 營業(yè)稅返還比例 所得稅返還比例 0~25萬 % 30% 12% 25~50萬 % 35% 14% 50~100萬 % 40% 16% 100~300萬 % 45% 20% 300~100
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