【正文】 『 晨光大道 』 項目簡報 萬達(dá)行營銷策劃有限公司 2021年 3月 目 錄 一 、 市場分析 二、項目 swot分析 三、客群分析 四、產(chǎn)品定位 五、推廣思路 六、銷售建議 一、項目市場分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展空間巨大 。 居民的住房消費(fèi)正趨向理性化、追求品質(zhì)化。 客戶需求類型細(xì)分化。 A 濟(jì)南房產(chǎn)市場簡述 一、 主動型需求： 其特征為對住房的面積、生活的舒適 度、相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)以及交通便利程度等各方 面的需求不斷提高，賣舊房買新房的主動購房者成 為市場消費(fèi)的主力。 二、 被動型需求： 城市化進(jìn)程的加快，道路拓寬和舊城 改造范圍的擴(kuò)大，拆遷戶成為房地產(chǎn)市場的重要組 成部分。 三、 外來型需求： 城鎮(zhèn)聚集效應(yīng)增強(qiáng)，投資環(huán)境優(yōu)化， 城市綠化率和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平提高，吸引了眾多 外來投資者和務(wù)工人員來濟(jì)投資和安家。 四、 投資型需求： 股票投資風(fēng)險較大，居民銀行存款利 率不高，物價綜合指數(shù)上漲，更多群眾愿意通過買 房來保值增值，從而形成投資型需求。 房地產(chǎn)市場上主要有４種需求類型： 據(jù)統(tǒng)計，濟(jì)南市 2021年第一季度住宅市場整體均價4223元 /平方米，較去年同期上漲了 %；區(qū)域價格中，南部價格最高為 4805元 /平方米，漲幅為 %；東部區(qū)域整體均價為 4381元 /平方米較去年同期增長 %；西部地區(qū)整體均價 3939元 /平方米，略漲 %，價格最低的是目前配套、環(huán)境、交通相對較差的北部地區(qū)，區(qū)域整體均價為 3513元 /平方米，但漲幅仍然達(dá)到為 %，而且房屋價格仍呈現(xiàn)出持續(xù)上升態(tài)勢。 房價呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢 房地產(chǎn)市場走向規(guī)范成熟 隨著市場的發(fā)展，開發(fā)企業(yè)開始追求企業(yè)文化和企業(yè)品牌的建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃趨向科學(xué)化，規(guī)劃管理從封閉向公開轉(zhuǎn)變。 “ 住東不住西 ” 的 傳統(tǒng)居住習(xí)慣 影響較深 。 ? 政府 “ 東拓 ” 戰(zhàn)略的制定和政府東遷 。 ? 奧體中心開工建設(shè) 。 ? 東部在售項目中大部分項目銷售均價都在 4000元 /平方米以上 ， 部分項目銷售均價已達(dá) 5000元 /平方米以上 。 ? 東部已代表整個濟(jì)南發(fā)展方向 ， 成為人們投資居住的熱點區(qū)域 。 B、東部房產(chǎn)市場特征： ? 東部市場放量大 高新區(qū)和漿水泉片區(qū)開發(fā)升溫 ， 納入開發(fā)計劃地塊多且集中 。 東部片區(qū)市場供應(yīng)趨勢： 項目名稱 主力戶型 入市面積 開盤時間 東領(lǐng)鑒筑 ８０－９０平方米 尚未開盤 錦繡泉城 75—110兩室 119160三室 26萬平方米 三期 06年 5月開盤 盛世花城 88—157兩室、三室 37萬平米 07年 1月開盤 萊茵小鎮(zhèn) 170270 22萬平米 06年 新東方花園 107—144兩居、三居 16萬平方米 04年 10月 13日 東部項目體量大 二、項目 swot分析 項目優(yōu)勢： S位于新老城區(qū)緩沖地段，位置優(yōu)越。 S 項目所處工業(yè)南路 ， 緊鄰二環(huán)東路 ， 交通便捷 ． S 小區(qū)配套設(shè)施齊全 ， 擁有大型商業(yè)賣場 ， 生活便利 。 S 純板式小高層戶型面 積設(shè)計合理 ， 易商易住易投資 。 S 緊靠山體 ， 地勢較高 ， 符合 “ 上為貴 ” 的居住心理 S 小區(qū)周圍配套設(shè)施齊全 ， 生活便利 。 學(xué)校 ：甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、燕山小學(xué)、 濟(jì)南外國語學(xué)校 三箭分校、濟(jì)南第七中學(xué)、歷 城五中、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院 醫(yī)院 ：濟(jì)南市中心醫(yī)院、山東武警醫(yī)院 超市 ：萬嘉隆超市、家樂福、歷城大潤發(fā)、歷下大發(fā)、統(tǒng)一銀座 劣勢分析 （ｗｅａｋｎｅｓｓ） W 東部市場競爭激烈 W 工程進(jìn)度晚于周邊的項目 W 容積率較大 W 綠化率低 W 緊鄰主干道 ， 噪音污染大 W 小區(qū)地塊不規(guī)則 W 河道污染 W 區(qū)域整體環(huán)境不理想 O 奧體中心已開工建設(shè) O 東部房產(chǎn)市場近兩年來持續(xù)走好 O 政府 “ 東拓 ” 政策制定 O 政府動遷有利消息的發(fā)布 O 章丘將要劃區(qū) ， 工業(yè)南路是章丘與濟(jì)南的主動脈 。 O BRT工業(yè)南路醞釀 。 O 07年下半年周邊市場同類產(chǎn)品整體供應(yīng)量較小 。 機(jī)會分析 （ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙ）： T 國家近幾年來不斷出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策尤 其是利率多次上調(diào)，挑戰(zhàn)客戶的承受力。 T 客戶對棚蓋后的河道會有一個認(rèn)知過程 。 T 東部片區(qū)項目眾多 ， 將會分流客戶 。 T周邊 又相繼有 4塊地將要拍賣。 T 短時期內(nèi)難以營造良好的現(xiàn)場銷售環(huán)境。 威脅（ｔｈｅａｔ）： 三、 客群定位 周邊物業(yè)客戶群的構(gòu)成 類別 Ⅰ 地緣性自用客戶 客戶分布 區(qū)域內(nèi)及周邊舊有居住區(qū)； 對他們 說什么 居住環(huán)境大幅改變，注重人文關(guān)懷、便捷、相對區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品，具備較高的綜合品質(zhì)； 政府東遷及城市東拓對物業(yè)升值空間的巨大拉動作用 對區(qū)域利益的既有認(rèn)知 對位置、交通等優(yōu)勢充分了解并認(rèn)可； 對區(qū)域內(nèi)相關(guān)發(fā)展有所了解、贊同且高度向往； 對區(qū)內(nèi)聚居的獨特人文狀況有充分認(rèn)知； 了解區(qū)內(nèi)物業(yè)銷售價格且基本認(rèn)可 認(rèn)知渠道 各類媒體； 項目基地；區(qū)域內(nèi)看板及戶外引導(dǎo)系統(tǒng)； 直投工具； 區(qū)內(nèi)專業(yè)人士； 區(qū)內(nèi)及周邊舊有居住區(qū)的定點宣傳； 區(qū)域性客戶構(gòu)成特點 類別 Ⅱ 非地緣性自用客戶 客戶分布 其它區(qū)域及埠外、埠外駐濟(jì)南機(jī)構(gòu) 對他們說 什么 區(qū)域位置和交通； 強(qiáng)調(diào)相對于開發(fā)區(qū)、