[工學]10管理工作實施(已修改)
2025-10-23 18:15 本頁面
【正文】 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 1 第 10章 物業(yè)設備設施管理工作的實施 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 2 管理機構的組建 ? 物業(yè)企業(yè)對設備設施管理工作所設的組織機構稱為 工程部 ，其 工作目標 有二：一是通過專業(yè)化的管理 不斷提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì) ；二是通過嚴密的組織系統(tǒng)，分層 /分工負責， 嚴格控制成本，實現(xiàn)經(jīng)營目標 。 ? 機構組建要求 ? 物管工作是一項 技術性很強的工作 ，不能以行政為主導，而 應以技術為指導實施管理 。具體要求是： 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 3 [1] 管理幅度宜大，管理層次宜少。 ? 管理者能直接有效地領導的下屬數(shù)量被稱為 管理幅度 。組織中從最高主管到具體工作人員之間的不同層次稱之為 管理層次 。 ? 影響管理幅度的因素主要有 ：工作能力、工作內(nèi)容和性質(zhì)、工作條件、工作環(huán)境等。 ? 管理層次的多少 主要受組織規(guī)模和管理幅度的影響。 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 4 管理層次與組織規(guī)模成正比，與管理 幅度成反比。 ? 對于物管 工作而言，管理層次 不宜 4層 ；一個主管直接控制的下屬人數(shù) 最好為10~20（技術員）和 30~50（工人）。 ? [2] 行政人員宜無，技術人員宜多，總?cè)藬?shù)宜少。 不了解物業(yè)設備設施專業(yè)知識的專職行政人員在設備管理部門很難開展工作。高質(zhì)量的物管工作必須 強調(diào)技術專業(yè)性 。并在技術人員之間， 強調(diào) 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 5 專業(yè)融合 ，大力培養(yǎng)和使用一專多能的 技術工作人員。在具體的工作方式上，宜多采用“集體管理”、“參與管理”及“走動管理”方式，最終實現(xiàn)良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。 提倡 各種物業(yè)設備設施實現(xiàn) 自動化 、智能化 控制和運行，提高設備設施運行 效率 ，減少人工耗費。 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 6 [3] 管理工作的重點和目標明確。 ? 物業(yè)設備設施管理的 首要 工作是 管“物” ，而 非管“人” ，始終應把保持良好物業(yè)環(huán)境 品質(zhì)放在第一位 ，物業(yè)水、暖、電等設備設施的運行效果能夠獲得盡可能高的 滿意率 （國外滿意指標 100%，國內(nèi)可通過 80%、90%、 95%，逐步達到）； 其次 是加強和改善各種物業(yè)設備設施的 維護保養(yǎng) 工作，努力提高設備的有效 利用率和設備的 完好率 。 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 7 設備的有效 利用率 =設備有效工作時間 /（設備有效工作時間 +設備停機或無效工作時間） 設備的 完好率 = 設備的完好臺數(shù) /設備總臺數(shù) 上二式中，工作時間通常以一年內(nèi)或考核期內(nèi)的臺數(shù)計。 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 8 機構設置模式 ? 物業(yè)管理企業(yè)設備設施管理部門的機構設置應 體現(xiàn) 部門經(jīng)理 負責 和 主管工程師業(yè)務 領導 相結(jié)合 的原則，根據(jù)公司的組織形式、管理物業(yè)的種類、設備的種類，其 結(jié)構方式主要有 2類 ： 大型物業(yè)公司工程部 和 物業(yè)公司管理處工程部（組） 。 ? （ 1）大型物業(yè)公司工程部的機構模式 海峽學院 2021/11/10 第 10 物業(yè)設備設施管理工作實施 9 （ 1）大型物業(yè)公司工程部的機構模式 空調(diào)工程師 電氣工程師 機電工程師 給排水工程師 鍋爐工程師 空調(diào)組 電工組 電梯組 管鉗組
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