【正文】 第十四講 住房問題與住房社會政策 ?安得廣廈千萬間， ?大佑天下寒士俱歡顏 ? 古人曰：“有恒產(chǎn)者有恒心?！彼?，收入高低只是量變，而有無資產(chǎn)才是質(zhì)的變化。如果“中等收入階層”仍然無個人和家庭的資產(chǎn)可言，甚至背負“負資產(chǎn)”，那么我們所期望的社會穩(wěn)定仍然缺乏深厚的根基。 引言：城市住房：不堪承受之重 ? 住房、醫(yī)療、教育成為壓在公眾頭上得三座大山 ? 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查： 2021年居民最關(guān)心的十件事：住房排在第三位，其中接近三分之一把住房列為第一位，這已經(jīng)是住房連續(xù)三年獲此殊榮了 ? 網(wǎng)絡(luò)民謠： 2021年四大心愿：一愿房價不再與政策齊飛；二愿老百姓看得起病，不再有病在家等死的悲劇再發(fā)生；三愿孩子上得起學(xué)就得了業(yè)，不再出現(xiàn)因?qū)W費高而自殺的悲劇 ；四愿管好“進口”關(guān)，讓老百姓吃得放心。 一、當(dāng)前中國住房問題的實質(zhì) ? （一）住房問題面面觀 ? 房價高漲，普通百姓不能承受之重。 ? （ 1）從上世紀(jì)末開始，中國的住房價格開始節(jié)節(jié)盤升，尤其是從 2021年開始更是以 20%以上的速度快速上漲，上海、北京、深圳等大城市短短幾年間更是翻了兩翻還多。 ? （ 2）普通百姓買不起房，望房興嘆。相當(dāng)多的人，尤其是年輕人為買房窮盡一家兩代人、甚至三代人的積蓄，更多的人則成為“房奴”、“負翁” ? 炒風(fēng)盛行，引發(fā)種種社會問題。 ? （ 1）從前幾年的溫州炒房團到山西的煤老板購房團，再到今天的國外炒房熱錢，炒風(fēng)從沒真正停止過。 ? （ 1）大量炒房，導(dǎo)致種種問題 ? 抬高房價，加重了真正需要住房的普通百姓的負擔(dān)，加劇了社會不公 ? 掩蓋了真實住房需求，容易積累房地產(chǎn)泡沫危機 ? 炒房暴富，誘發(fā)種種社會犯罪：官員腐敗、官商勾結(jié) ? 土地違法現(xiàn)象屢禁不止，土地資源流失嚴(yán)重 ? （ 1）土地是不可再生資源，我國人多地少，土地資源本來就是制約經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟安全的瓶頸。 ? （ 2）房價暴漲，誘發(fā)地方政府的投機行為，到賣土地成為地方政府的重要財政支柱，巨大的經(jīng)濟利益使土地違法愈演愈烈。 ? （ 3）土地違法的背后是土地資源的嚴(yán)重浪費 ? “泡沫論”與正常說舌戰(zhàn)不休，引發(fā)社會恐慌心理 ? （ 1） 2021年底，摩根大通亞太首席經(jīng)濟分析師謝國中撰文：中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，并預(yù)言將在 2年內(nèi)破滅，此后更多的經(jīng)濟學(xué)家先后加入“泡沫論”行列，但遭到房地產(chǎn)商、部分學(xué)者的反對，展開一場激烈論戰(zhàn)，至今沒有結(jié)論。 ? （ 2）論戰(zhàn)加劇了普通民眾的觀望與恐慌心理，同時也給政府的決策帶來了極大的影響 ? “泡沫論” ? 中國房價，尤其是大城市的房價已經(jīng)遠遠超出了國際上公認的民眾承受能力。（房價收入比） ? 投機性購買比列過高。（上海 2021年達到了 40%以上） ? 國際投機基金大量涌入。 ? 正常說 ? 中國正處于城市化進程中，存在大量真實的住房需求，住房賣方市場短期內(nèi)難以改變。 （未來 10到 20年，中國將有 2億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市，住房需求強勁） 少量投機性購房是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要（蓄水池），尚在可控范圍 發(fā)達國家的經(jīng)驗不適合中國的特殊國情（如買房資金并非來自個人，而是家庭；人民幣的實際購買力；灰色收入） ? 房地產(chǎn)泡沫破滅的危害 ? 20世紀(jì) 90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，導(dǎo)致日本經(jīng)濟長大 10年的衰退 ? 1998年亞洲金融風(fēng)暴，導(dǎo)致香港房屋價格腰斬 ? 因為大量購房資金來自銀行，泡沫破滅，將導(dǎo)致死貸，導(dǎo)致銀行破產(chǎn)，引發(fā)金融危機，危及經(jīng)濟發(fā)展 ? 房價飛漲與空置增加、觀望并存 ? 一方面是房價長勢不止，雖然趨緩，但依然高達10%以上 ? 另一方面，房屋空置率不斷創(chuàng)出新高（新房三年內(nèi)無人居住既為空置，大部分城市 2021年的空置率在20%，有的達 40%甚至更多） ? 再者，人們的購房熱情下降，市場觀望氣氛濃厚 ? 政府調(diào)控不斷加碼，但效果一般 ? 幾年來，中央政府先后出臺了各種經(jīng)濟的、法律的、行政的宏觀調(diào)控措施，試圖控制房價上漲的速度，但基本上沒有達到預(yù)期效果，房價長勢依然。 ? （二）住房問題的實質(zhì) ? 中國住房問題歸納起來，最根本的就是兩點：一是百姓買不起房；二是是否存在泡沫 ? 兩個問題有關(guān)聯(lián)，但并不完全相同，前者是社會問題，而后者則是經(jīng)濟問題。 ? 第一個問題的根本在于住房問題是不是社會政策范疇的問題，而對后者而言，根本在于對房地產(chǎn)市場的正確預(yù)測。 ? 解決了泡沫問題，并不意味著百姓的房子問題同樣能夠解決，但解決老百姓的房子問題，則在一定程度上能緩解泡沫的發(fā)生和破滅 ? 從經(jīng)濟學(xué)的角度看，泡沫問題的實質(zhì)是供求失衡，供大于求，因此解決的關(guān)鍵是重新建立供求平衡，途徑主要有二：一是減少供應(yīng)，平衡供求；二是抑制需求，降低風(fēng)險的累積 ? 減少供應(yīng)的方法有：嚴(yán)格控制土地供應(yīng)；減少開發(fā)商資金供應(yīng)；提高土地價格，提高開發(fā)成本和經(jīng)營風(fēng)險；提高開發(fā)門檻。而上述手段，都無法使高漲的房價下降，并且由于供應(yīng)減少，更不利于普通百姓解決住房問題 ? 抑制需求的經(jīng)濟手段有：提高信貸利率水平；規(guī)制二次轉(zhuǎn)讓，抑制投機；開征物業(yè)稅，抑制需求；減少貨幣供應(yīng)；提高購房首付；提高稅負等。這些措施，雖然在一定程度上能夠緩解房價上漲的勢頭，但也同時加大了普通百姓購房的負擔(dān)，同時，在真實需求依然占主流的情況下，抑制需求，最大的受害者正是低收入者，畢竟對于不同的收入者來說，一分錢的意義是不一樣的。 ? 近年來，政府的政策之所以效果不大，原因就在于試圖用一種手段一勞永逸的解決兩個不同性質(zhì)的問題，事實證明，這是徒勞的。 ? 普通百姓的住房能否完全依靠市場來解決，本身是一個頗具爭議的問題，在后面我們將加以討論，而泡沫問題則是市場經(jīng)濟的伴生物，帶有必然性，泡沫的破滅固然對老百姓有害，但單純的以預(yù)防泡沫為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策對渴望改善住房條件的老百姓來說同樣是南轅北轍或曰杯水車薪。 ? （三）當(dāng)前我國住房問題的根源 ? 縱觀各種爭論，可以看到，一個基本的事實是，幾乎所有的人都把問題的根源歸咎為政府責(zé)任的缺失，在這一點上似乎取得了共識，但在政府的責(zé)任到底是什么？政府到底缺失的是什么責(zé)任的問題上則眾說紛紜，莫衷一是。 ? 理性的分析，目前流行的觀點歸納起來主要有三種： ? 一是認為住房市場化改革的大方向就是錯誤的，把一切問題歸因于住房市場化改革。 ? 二是認為是政府的監(jiān)管責(zé)任沒有及時到位。認為是住房市場化初期的必然產(chǎn)物，主要是由于我國正處于城市化的初期和經(jīng)濟的快速發(fā)展期，一方面住房需求強勁（國內(nèi)與國外的需求都帶有合理性），另一方面，市場剛剛啟動，監(jiān)管體制尚不完善所致。 ? 三是認為是政府缺失的不僅僅是一般市場意義上的監(jiān)管責(zé)任，而且還有社會政策意義上的國家責(zé)任。 ? 市場化改革的方向沒有錯，但政府在市場化改革過程中沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任也是不爭的事實，但應(yīng)當(dāng)合理區(qū)分政府在住房問題上的兩種責(zé)任，一是市場意義上的監(jiān)管責(zé)任，二是社會政策意義上的國家責(zé)任，二者既有聯(lián)系，又有區(qū)別，不能混為一談。 ? 政府在市場意義上的監(jiān)管責(zé)任的缺失導(dǎo)致了投機與泡沫危機，而在社會政策意義上的國家責(zé)任的缺失則是普通民眾望房興嘆的根源所在。 ? 如同前述泡沫危機與百姓買不起房是兩個性質(zhì)截然不同的問題一樣，政府市場意義上的監(jiān)管責(zé)任與社會政策意義上的國家責(zé)任也是兩種不同性質(zhì)的責(zé)任，前者是一個技術(shù)問題，而后者則反映著政府的價值取向，更多的是一個國家的政治問題。 ? 從我國住房政策的歷史演變看政府責(zé)任問題 ? 建國后，我國的住房政策可以分為兩大時期，三個階段 ? 兩大時期：福利分房時期，建國初至 20世紀(jì)末；住房市場化時期（初期） 21世紀(jì)初至今。 ? 三個階段：第一階段，住房福利化階段，建國初至 20世紀(jì)80年代末；第二階段，市場化改革階段， 20世紀(jì) 80年代末至 20世紀(jì)末；第三階段，住房市場化初期， 21世紀(jì)初至今。 ? 第一階段，住房福利化階段 ? 特點：住房福利化，個人不承擔(dān)任何費用（后期開始收取少量租金）；住房單位化，住房由單位提供；福利分房與工齡、職務(wù)、職稱等掛鉤，同時考慮個人實際需求；房屋產(chǎn)權(quán)歸國家或單位，個人只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)。 ? 優(yōu)點：普遍性福利，福利水平較高。 ? 問題： ? 住房完全由國家和單位負擔(dān)，負擔(dān)沉重，導(dǎo)致住房建設(shè)緩慢，房源緊缺。（大量老職工一輩子也沒能享受到福利分房的的好處；房子成為制約年輕人婚戀的重要因素） ? 住房單位化，造成單位間的嚴(yán)重不公。（機關(guān)最好、國有單位次之，集體單位較差，街道小廠、無業(yè)人員最差，幾乎無人問津），能否提供住房成為人們選擇單位的重要因素。 ? 住房與工作單位掛鉤，個人無產(chǎn)權(quán)，加重了單位人屬性，不利于人才的合理流動。 ? 尤其是第一個問題，矛盾尤為突出，一房難求，房子成為很多人終生幾乎無法實現(xiàn)的夢想，房子也成為許多社會問題（腐敗、婚姻）的根源，這成為以后住房制度改革的直接誘因。 ? 由于個人沒有產(chǎn)權(quán)，住房維護也完全由單位負擔(dān)，致使許多房屋維護不到位，嚴(yán)重影響居民的居住質(zhì)量，也成為國家、單位領(lǐng)導(dǎo)最為頭疼的大事。 ? 第二個階段，住房制度改革階段 ? 住房制度改革開始于 20世紀(jì) 80年代末， 90年代初，于 20世紀(jì)末基本完成，實際上至今還有許多單位于地方，房改依然沒有真正完成。 ? 房改可分為三個階段：第一階段，提高公房房租，增加住房個人負擔(dān)的比例，緩解住房建設(shè)和維護的財政壓力，時間較短，由于不能從根本上解決問題，很快轉(zhuǎn)入市場化改革。第二階段，公房私有化，將現(xiàn)有存量公房和新建公房以優(yōu)惠價格賣個給職工個人，同時建立住房公積金制度，積累資金，加快住房建設(shè)步伐。第三階段，完全取消福利分房，發(fā)放住房現(xiàn)金補貼，完善住房公積金制度，實現(xiàn)住房市場化。 ? 為解決低收入者的住房問題，從第二階段開始，著手建立廉租房制度和經(jīng)濟適用房制度。 ? 改革的成效： ? 住房建設(shè)大大加快，城市居民的住房條件迅速改善：人均住房面積從改革前的不足 10平米，到 2021年達到 24平米，2021年達到 30平米，房屋質(zhì)量和實用性、舒適性也有了極大的改善。 ? 推動了城市建設(shè)和城市化的發(fā)展。 ? 有利于全國性人才市場的建立。 ? 促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為國民經(jīng)濟的重要支柱性行業(yè)。 ? 存在的問題 ? 過分強調(diào)房屋的商品屬性，而對住房作為公民基本需要的屬性認識不足，導(dǎo)致在政策設(shè)計上，對低收入者的保護不夠，導(dǎo)致新的社會不平等，加劇了社會不公。 ? 個別權(quán)利部門，尤其是權(quán)力機關(guān)趁機為單位個人牟取私利，誘發(fā)大量腐敗和嚴(yán)重社會不滿。 ? 誘發(fā)大規(guī)模的城市盲目擴張，導(dǎo)致大量土地違法事件和土地資源的流失與浪費 ? 但總的來看，改革的成效還是大于問題，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題和普通居民住房出現(xiàn)困難而完全否定市場化改革的成績，是不公正的，也是不科學(xué)的。 ? 今天來看住房制度改革，最大的問題就是對低收入者的保護不夠，其他問題可以通過完善法律和社會監(jiān)督，通過反腐敗解決，但對弱者的保護應(yīng)該有科學(xué)的、合理的政策和措施才能從根本上解決。 ? 而新的制度設(shè)計的關(guān)鍵就在于我們對住房的社會屬性能否有一個共識，政府能否從社會政策的視角來重新審視我們的