關(guān)于合作建房合同糾紛及法律責(zé)任的分析(已修改)
2025-09-24 14:07 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)糾紛 的分類 大致可分房為十類 ： ； 資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)糾紛； ；（含設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)）及拖欠工程款糾紛； 售（含預(yù)售）糾紛； （包括但不限于所有權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、空間權(quán)、著作權(quán)等）糾紛； 7. 房屋拆遷糾紛； 糾紛； ； ，如房地產(chǎn)交換、贈(zèng)與、繼承等引起的糾紛。 上述合作建房糾紛，有的是以合資、合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)糾紛或聯(lián)建糾紛名義出現(xiàn)的，該類糾紛與其他房地產(chǎn)糾紛相比具 有下列特點(diǎn)： 一．性質(zhì)不易確定 。司法實(shí)踐中，有的名為合作建房，實(shí)為非法借貸或勞務(wù)合作或系預(yù)付租金的房屋租賃或純屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或?yàn)橛斜５讞l款的協(xié)作性聯(lián)營(yíng)或?yàn)榧Y建房或?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓。 二． 主體呈現(xiàn)多元化 。參與合作建房的除擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外，還有其他企業(yè)或經(jīng)濟(jì)組織，甚至自然人。占有大量農(nóng)民集體所有的土地的村民委員會(huì)、農(nóng)工商組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及擁有劃拔土地使用權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位如學(xué)校、醫(yī)院、公園也參與其中。 三． 標(biāo)的大，履約周期長(zhǎng)，所需手續(xù)繁多 。 四． 缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定 。什么是合作建房，如何處置該 類糾紛，既無(wú)法律、法規(guī)明確規(guī)定，又無(wú)詳盡的司法解釋可適用。 正因?yàn)楹献鹘ǚ烤哂猩鲜鏊膫€(gè)方面的特點(diǎn)，加之，近年來(lái)，有關(guān)合作建房的糾紛逾來(lái)逾多，故有必要對(duì)合作建房這種既舊又新的建房及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從法律層面上進(jìn)行探討，從而避免這類糾紛的出現(xiàn)，推動(dòng)相關(guān)法規(guī)或司法解釋早日出臺(tái)。筆者從事律師工作十年，代理了大量該類糾紛，特就該類糾紛做如下法律思考： 一．何謂合作建房？ 合作建房作為法律術(shù)語(yǔ)，最早見(jiàn)于最高人民法院于一九九五年十二月二 十七日公布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》即（法發(fā)〔 1996〕 2 號(hào)）文件（以下簡(jiǎn)稱文件）。文件第五條對(duì)以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問(wèn)題作了六項(xiàng)規(guī)定，內(nèi)容如下： ，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 2. 當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán) 變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無(wú)效。 3. 以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。 4.《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。 ，實(shí) 為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無(wú)效。 ，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。 從以上規(guī)定可以看出，文件并沒(méi)有明確合作建房的全部法律內(nèi)涵，其所述的合作建房?jī)H是合作建房中的一類，并非全部，實(shí)質(zhì)是一種狹義上的合建。我們認(rèn)為：從法律層面規(guī)定合作建房的概念，應(yīng)從 廣義的角度出發(fā)，否則難以涵括形形色色的建房模式，達(dá)不到立法的目 的，實(shí)現(xiàn)不了法律的社會(huì)價(jià)值。從廣義的角度看，一切共同在土地上增添建筑物的合作，均可稱之為合作建房。 合作建房的主體：既可能是法人或其他經(jīng)濟(jì)組織，也可能是自然人。此處的法人包括企業(yè)法人、事業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人。法人與法人之間、法人與自然人之間、自然人與自然人之間均可發(fā)生合建關(guān)系。簽署合建合同的當(dāng)事人，可能是兩方，也可能是三方或若干方。除一方以土地使用權(quán)作價(jià)投資參與合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)須一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)外，其他合建模式，不必強(qiáng)制要求，如自然人之間合作建房、單位與單位之間的預(yù)付租金性的合作建房等。 合作建 房的目的：既可以以銷售為目的以獲得收益，亦可以建設(shè)以供自用或出租或作其他經(jīng)營(yíng)。 合作建房的合作條件：包括但不限于一方或多方提供土地使用權(quán)、注入資金、出讓無(wú)形資
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