【正文】 第九章 房產(chǎn)稅 (House Tax) 一 概念 ? 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房產(chǎn)所有人或經(jīng)管人征收的一種稅。 二、征稅對(duì)象、范圍 ? 征稅對(duì)象 —— 房產(chǎn) 它是有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；但獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 舉例 ?【 例題 判斷題 】 （ 2021年）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，一律不征收房產(chǎn)稅。（ ） 【 答案 】 ?征稅范圍 房產(chǎn)稅的征稅范圍為 ： 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。不包括農(nóng)村。 三 納稅義務(wù)人 ? 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，包括國家所有和集體、個(gè)人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類。 ? 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。 ? 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 ? 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 ? 產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 ? 無租使用其他房產(chǎn)的問題。 ? 從 2021年 1月 1日起，我國內(nèi)外資分設(shè)稅種的歷史徹底結(jié)束。昨日，財(cái)政部發(fā)布了 《 關(guān)于對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 》 （以下簡稱 “ 通知 ” ），明確外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（以下簡稱外資企業(yè)和外籍個(gè)人），須依照《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 繳納房產(chǎn)稅。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? 一、計(jì)稅依據(jù) ——計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。 納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? 需要注意的特殊問題： 第一：以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待： ? （ 1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅； （ 2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? 【 例題 單選題 】 （ 2021年）某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元， 2021年 7月 l日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)），投資期為 5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入 50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為 20%。該企業(yè) 2021年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。 ? 【 答案 】 C 【 解析 】 以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅；應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000 （ 120%） %247。 2+50 12% = 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? 第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 ? 注 :對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的 “ 租金 ” 內(nèi)涵不同，同租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方。這實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，至于租賃內(nèi)房產(chǎn)的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? 第三，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定 （ 1）凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 （ 2）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)施和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)施和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 （ 3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)的增加房屋的原值。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? （ 4）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定。 ①凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 ②對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? （ 5）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。 由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除 10%至 30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? ——計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。 如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。 ? 【 例題 判斷題 】 （ 2021年）房產(chǎn)出租時(shí)，如果以勞務(wù)為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝悇趧?wù)的平均價(jià)格折算為房租收入，據(jù)此計(jì)征房產(chǎn)稅。（ ） ? 【 答案 】 【 解析 】 房屋出租時(shí)，如果以勞務(wù)報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? 二、稅率 ：稅率為 %； ：稅率為 12%，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫按 4%稅率征收房產(chǎn)稅。房屋租賃主要涉及房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等稅種。 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局，自2021年３月１日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在３％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按４％的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按４％的稅率征收房產(chǎn)稅。 ? 自2021年３月１日起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 四 計(jì)稅依據(jù)和稅率（掌握） ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局，自2021年３月１日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在３％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按４％的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按４％的稅率征收房產(chǎn)稅。 ? 自2021年３月１日起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 舉例 ? 【 例題 單選題 】 （ 2021年）某企業(yè) 2021年 1月 1日的房產(chǎn)原值為 3000萬元， 4月 1日將其中原值為 1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金 5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除 20%后的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。 ? 【 答案 】 C【 解析 】 自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征，臨街房 4月 1日才出租， 1至 3月仍從價(jià)計(jì)征，自身經(jīng)營用房應(yīng)納房產(chǎn)稅 =（ 30001000） （ 120%） %+1000 （ 120%） %247。 12 3=+= （萬元）；出租的房產(chǎn)按本年租金從租計(jì)征 =5 9（月） 12%=（萬元），當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅 =+=27（萬元）。 舉例 ? 【 例題 單選題 】 （ 2021年）趙某擁有兩處房產(chǎn)，一處原值 60萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值 20萬元的房產(chǎn)于 2021年 7月 1日出租給王某居住，按市場價(jià)每月取得租金收入 1200元。趙某當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。 ? 【 答案 】 A 【 解析 】 應(yīng)納房產(chǎn)稅 =1200 6 4%=288（元） 五 稅收優(yōu)惠 ? （一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。 （二）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 五 稅收優(yōu)惠 ? （四）個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 個(gè)人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。 對(duì)個(gè)人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。 （五）對(duì)行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 五 稅收優(yōu)惠 ? （六）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 ，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。 ，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。 ，在施工期間免征 ，暫不征收房產(chǎn)稅。 。 。 五 稅收優(yōu)惠 ? 、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 。 。 產(chǎn)稅，反之，則不交房產(chǎn)稅。 暫免征收房產(chǎn)稅。不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。 舉例 ? 【 例題 單選題 】 某供熱企業(yè)生產(chǎn)用房原值 8000