【正文】 組織管理手冊(cè) 目錄 目錄 ...................................................................................................1 第一部分、 手冊(cè)說(shuō)明 ......................................................................2 第二部分、 組織設(shè)計(jì)基本思路 .....................................................3 組織設(shè)計(jì)的基本原則 .......................................................................................3 管控模式的選擇 ................................................................................................4 運(yùn)作模式的選擇 ................................................................................................5 第三部分、 職能架構(gòu)概述 .............................................................7 組織機(jī)構(gòu)圖 .........................................................................................................7 組織職能架構(gòu)概述 ...........................................................................................8 第四部分、 部門(mén)職責(zé) .................................................................... 10 第五部分、 職位說(shuō)明書(shū) ............................................................... 51 附錄：關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配表 ................................................................... 203 第一部分 、 手冊(cè)說(shuō)明 本手冊(cè)用以說(shuō)明公司的組織關(guān)系、權(quán)責(zé)結(jié)構(gòu)和崗位職責(zé)，是公司組織管理的基本文件。它一共包括四個(gè)部分： 1. 組織設(shè)計(jì)的基本思路：本部 分闡明了城發(fā)公司現(xiàn)階段組織設(shè)計(jì)的基本思想，包括組織機(jī)構(gòu)選擇的思路、運(yùn)作模式選擇的思路、崗位設(shè)置的原則等。 2. 組織職能概述：本部分是組織機(jī)構(gòu)圖、崗位設(shè)置圖和職能的概述，通過(guò)組織機(jī)構(gòu)圖和崗位設(shè)置圖闡述了部門(mén)之間關(guān)系和職位間關(guān)系圖，總部和項(xiàng)目公司關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配概要的說(shuō)明了總部和項(xiàng)目公司之間的權(quán)限劃分框架。 3. 部門(mén)職責(zé)：本部分主要闡述各部門(mén)的使命與目標(biāo)，主要的職能與職責(zé)。 4. 職位說(shuō)明書(shū)：本部分詳細(xì)描述了各崗位（職位）的基本信息、上下級(jí)關(guān)系、主要的職權(quán)、內(nèi)外溝通渠道、能力素質(zhì)要求等。 5. 附錄：關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配表，把各部門(mén)的一些關(guān)鍵 權(quán)責(zé)進(jìn)行匯總，這些權(quán)責(zé)的分配已經(jīng)在各業(yè)務(wù)流程中進(jìn)行了描述。 本手冊(cè)是城發(fā)公司組織管理的基本文件，當(dāng)組織機(jī)構(gòu)、部門(mén)設(shè)置、崗位設(shè)置和權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)或業(yè)務(wù)流程發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)修訂本手冊(cè)。 第二部分 、 組織設(shè)計(jì)基本思路 組織設(shè)計(jì)的基本原則 ? 反應(yīng)企業(yè)戰(zhàn)略的原則 組織設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，因此組織設(shè)計(jì)時(shí)要考慮市場(chǎng)定位、客戶(hù)價(jià)值及核心競(jìng)爭(zhēng)能力等多項(xiàng)因素，目前城發(fā)定位為區(qū)域開(kāi)發(fā)集成商，擬大量進(jìn)入二線(xiàn)城市，并且以商業(yè)地產(chǎn)為主，同時(shí)會(huì)利用上實(shí)集團(tuán)的資源與品牌優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)高速成長(zhǎng)，因此在組織設(shè)計(jì)中必須考慮未來(lái)模式要以商業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的特點(diǎn)來(lái)設(shè)立，同時(shí)要兼顧多區(qū)域運(yùn)作。 ? 體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)的原則 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資源整合型的行業(yè)，正整個(gè)價(jià)值鏈上有大量的環(huán)節(jié)是采用外包或借助專(zhuān)業(yè)公司的力量來(lái)完成，而且它具有項(xiàng)目型的特點(diǎn)，公司的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)作是有一個(gè)個(gè)具體的項(xiàng)目組成，同時(shí)公司運(yùn)作時(shí)會(huì)牽涉到大量資金和其他資源的管理，具有很高的風(fēng)險(xiǎn)，因此在組織設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮這些因素。 ? 優(yōu)化業(yè)務(wù)流程的原則 組織設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮業(yè)務(wù)流程的簡(jiǎn)單、高效和順暢，組織架構(gòu)是部門(mén)職能的集合，在部門(mén)設(shè)計(jì)與職能分配將優(yōu)先考慮業(yè)務(wù)流程的順暢與合理，這一基本原則在從項(xiàng)目決 策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)到施工管理、營(yíng)銷(xiāo)管理和服務(wù)的各流程中充分體現(xiàn)，盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專(zhuān) 業(yè)部門(mén)完成，需要多方協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)盡量減少。 ? 促進(jìn)管理績(jī)效的原則 組織設(shè)計(jì)要能促進(jìn)管理績(jī)效，因此在部門(mén)、崗位的職能與職責(zé)設(shè)計(jì)上盡可能的清晰和專(zhuān)業(yè)化，減少多頭負(fù)責(zé)。 ? 提高運(yùn)作效率的原則 為提高管理效率，組織設(shè)計(jì)時(shí)盡量扁平化，授權(quán)充分，減少責(zé)任重疊，在總部機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)基本上采取三層的簡(jiǎn)單機(jī)構(gòu)，同時(shí)對(duì)不能的職責(zé)范圍在總部和項(xiàng)目公司之間采用分層次授權(quán)的方法，包括各類(lèi)方案的審核權(quán)限、采購(gòu)權(quán)限、成本管理權(quán)限等，盡量減少責(zé)任的重疊。 管控模式的選擇 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和公司的實(shí)際情況，公司總部對(duì)項(xiàng)目公司在短期內(nèi)采用操作型管控模式，這種管控模式是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能分配的基礎(chǔ)。有關(guān)管控模式的詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)參看城發(fā)公司管控模式 ? 管控模式的定義 所謂管控模式是指一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為核心，以流程和制度為基礎(chǔ)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，它是公司總部對(duì)職能部門(mén)和項(xiàng)目公司管理的基本框架，它通常會(huì)定義總部與項(xiàng)目公司的定位、總部和項(xiàng)目公司的運(yùn)作模式、關(guān)鍵的權(quán)責(zé)分配與重要的管理控制手段。 通?？偛繉?duì)項(xiàng)目公司的管控模式按照管控的深度分為財(cái)務(wù) 管控型、戰(zhàn)略管控型和操作管控型三種，財(cái)務(wù)管控型通過(guò)資本紐帶，依靠公司治理 結(jié)構(gòu)，以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核，在組織上總部不設(shè)具體業(yè)務(wù)部門(mén)；戰(zhàn)略管控型依靠公司戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核，通過(guò)財(cái)務(wù)控制、戰(zhàn)略規(guī)劃與控制和人力資源管理等手段進(jìn)行管控，在組織上總部不設(shè)具體業(yè)務(wù)部門(mén)；操作管控型通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門(mén)對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理，直接對(duì)重要的關(guān)節(jié)操作管理，總部設(shè)置專(zhuān)門(mén)的業(yè)務(wù)部門(mén)。 ? 城發(fā)公司管控摸式 由于城發(fā)公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，急需在總部形成專(zhuān)業(yè)能力以及房地產(chǎn)業(yè)固有的高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)決定了城發(fā)公司在短期內(nèi)應(yīng)該采用 操作管控型的管控模式，在這種管控模式下，總部定位為戰(zhàn)略管理、品牌管理、人才管理、財(cái)務(wù)管理、資本運(yùn)作投資管理和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中心，對(duì)所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)；項(xiàng)目公司定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的任務(wù)中心，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生產(chǎn)制造部門(mén)，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全和建安成本負(fù)責(zé)。 運(yùn)作模式的選擇 房地產(chǎn)公司通常會(huì)采用職能制、矩陣制和純項(xiàng)目公司制三種運(yùn)作模式。城發(fā)公司總部職能部門(mén)和項(xiàng)目公司之間采用矩陣式管理的運(yùn)作模式。這種矩陣式管理的運(yùn)作模式是流程設(shè)計(jì)的重要原則。 所謂矩陣式管理，即是由縱橫兩套管理系統(tǒng)交錯(cuò)而成的組 織結(jié)構(gòu)。這種組織形式打破了“一個(gè)人一個(gè)老板”的命令統(tǒng)一原則，使一個(gè)員工同時(shí)接受兩方面的領(lǐng)導(dǎo)：在執(zhí)行日常工作任務(wù)方面，接受原職能部門(mén)的垂直領(lǐng)導(dǎo)；在完成特定任務(wù)（即這一矩陣式組織的目標(biāo)）過(guò)程中要接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的橫向指揮。任務(wù)一旦完成，組織成員仍回到原部門(mén)工作。 在矩陣式管理模式下，我們將強(qiáng)化項(xiàng)目總經(jīng)理的職能，在強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目完整獨(dú)立運(yùn)作的同時(shí)，強(qiáng)化上?？偛繉?zhuān)業(yè)的整合能力。 在矩陣制的管理模式下，項(xiàng)目總經(jīng)理（或?qū)嶋H履行項(xiàng)目總經(jīng)理職權(quán)的執(zhí)行總經(jīng)理）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目總體進(jìn)度、質(zhì)量、安全以及建安成本的管理，各職能部門(mén)通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃接 受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的橫向指揮，公司以項(xiàng)目計(jì)劃為前驅(qū)動(dòng)而不是總部職能部門(mén)任務(wù)驅(qū)動(dòng)的模式運(yùn)作，項(xiàng)目公司對(duì)職能部門(mén)擁有部分考核權(quán)。 項(xiàng)目公司人員分為兩類(lèi)，一類(lèi)為長(zhǎng)駐項(xiàng)目公司人員，接受項(xiàng)目總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，一類(lèi)為直接服務(wù)于項(xiàng)目公司的職能部門(mén)人員，接受雙重原職能部門(mén)和項(xiàng)目總經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo)，在職能部門(mén)人員中，財(cái)務(wù)與營(yíng)銷(xiāo)人員采用總部直接派駐的形式進(jìn)行管理。 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)和職能的分配將基于上述的基本原則和模式的選擇 第三部分 、 職能架構(gòu)概述 組織機(jī)構(gòu)圖 －實(shí)線(xiàn)表示業(yè)務(wù)管理； 虛線(xiàn)表示業(yè)務(wù)指導(dǎo) 說(shuō)明：項(xiàng)目公司的銷(xiāo)售部和財(cái)務(wù)部，分別是總部營(yíng)銷(xiāo)部和財(cái)務(wù)部派駐機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)管理歸總部部門(mén)。 銷(xiāo) 售 部 財(cái) 務(wù) 部 綜 合 部 工 程 部 合約預(yù)算部 項(xiàng)目拓展部 開(kāi) 發(fā) 部 招標(biāo)采購(gòu)部 工程技術(shù)部 成本管理部 營(yíng) 銷(xiāo) 部 財(cái) 務(wù) 部 企 管 部 人力資源部 綜合協(xié)調(diào)部 法 務(wù) 部 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì) 技術(shù)委員會(huì) 總裁 組織職能架構(gòu)概述 ? 職能架構(gòu)框架 職能構(gòu)架是實(shí)現(xiàn)順暢的總部 /項(xiàng)目公司管理的前提。架構(gòu)包括三個(gè)層次： 總部項(xiàng)目強(qiáng)相關(guān)部門(mén) ：強(qiáng)相關(guān)部門(mén)：指該部門(mén)的主要工作與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度質(zhì)量關(guān)聯(lián)較大，在城發(fā)公司，下列部門(mén)被定義為強(qiáng)相關(guān)部門(mén)：項(xiàng)目拓展部、營(yíng)銷(xiāo)部、開(kāi)發(fā)部、工程技術(shù)部、招標(biāo)采購(gòu)部、成本管理部。 總部項(xiàng)目弱相關(guān)部門(mén) ：指該部門(mén)的主要工作與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度質(zhì)量關(guān)聯(lián)相對(duì)較小， 在城發(fā)公司，下列部門(mén)被定義為弱相關(guān)部門(mén)：投資管理部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、綜合協(xié)調(diào)部、企管部、人力資源部。 項(xiàng)目公司 ：只納入到城發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理框架下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，屬于投資管理部以投資性質(zhì)參與的公司不在此列。 在矩陣制管理框架下，項(xiàng)目弱相關(guān)部門(mén)（除財(cái)務(wù)部以外）對(duì)項(xiàng)目公司主要以職能服務(wù)為主，強(qiáng)相關(guān)部門(mén)職能管理和職能服務(wù)的角色，在項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)方面承擔(dān)職能管理角色，在為項(xiàng)目配套的如設(shè)計(jì)、報(bào)批、各類(lèi)業(yè)務(wù)辦理等方面承擔(dān)職能服務(wù)角色 ? 總部和項(xiàng)目公司關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分框架 總部和項(xiàng)目公司的關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分是業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)之 一，也是實(shí)現(xiàn)總部對(duì)項(xiàng)目公司有效管控的重要內(nèi)容之一，下表是總部與項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)劃分的框架，具體權(quán)責(zé)的劃分請(qǐng)參看附錄。 第四部分、 部門(mén)職責(zé) 部門(mén)職責(zé)目錄 1) 部門(mén)通用職責(zé) 2) 成本管理部（ CB） 3) 招標(biāo)采購(gòu)部（ CG） 4) 財(cái)務(wù)部（ CW） 5) 法務(wù)部（ FW） 6) 開(kāi)發(fā)部（ KF） 7) 工程技術(shù)部（ JS） 8) 企業(yè)管理部（ QG） 9) 人力資源部（ RL） 10)投資管理部（ TZ） 11)項(xiàng)目拓展部 （ XM） 12)營(yíng)銷(xiāo)部（ YX） 13)綜合協(xié)調(diào)部（ ZH） 14)項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)（ FZW） 15)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部（ XMCW） 16)項(xiàng)目公司工程部（ XMGC） 17)項(xiàng)目公司合約預(yù)算部（ XMHY） 18)項(xiàng)目公司銷(xiāo)售部（ XMXS） 19)項(xiàng)目公司綜合部（ XMZH） 部門(mén)通用職責(zé) 1. 部門(mén)規(guī)劃及管理 ? 貫徹執(zhí)行集團(tuán)、公司及行業(yè)有關(guān)政策、制度，負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度的編制及修定，并實(shí)施； ? 根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，負(fù)責(zé)編制本部門(mén)業(yè)務(wù)規(guī)劃及年度和月度工作計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督所屬崗位的業(yè)務(wù)工作 。 2. 部門(mén)日常工作管理 ? 配合完成公司對(duì)相關(guān)部門(mén)的 績(jī)效考核工作； ? 負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)的建立； ? 根據(jù)公司績(jī)效管理制度及考核指標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的績(jī)效考評(píng)工作； ? 負(fù)責(zé)部門(mén)預(yù)算項(xiàng)目的編制、控制及執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé)本部門(mén)各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制、匯總及上報(bào)工作； ? 配合公司行政部對(duì)本部門(mén)所使用的設(shè)施、設(shè)備及辦公用品進(jìn)行日常維護(hù)、管理工作； ? 負(fù)責(zé)提出本部門(mén)的培訓(xùn)需求，并配合行政部進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)組織本部門(mén)員工的內(nèi)部業(yè)務(wù)日常培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)； ? 負(fù)責(zé)本部門(mén)有關(guān)資料文件的起草、歸檔工作。 3. 其他配合性工作 ? 配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行防火、防盜、保衛(wèi)等工作； ? 配合進(jìn)行部門(mén)接待工作； ? 負(fù)責(zé)完成各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交派的其他臨時(shí)性任務(wù)。 成本管理部部門(mén)職責(zé) 備注：造價(jià)工程師按專(zhuān)業(yè)設(shè)置，分為土建和安裝（增加會(huì)計(jì)師） 負(fù)責(zé)公司的成本管理體系的建立、策劃、動(dòng)態(tài)成本管理以及成本分析與改進(jìn)，是公司的項(xiàng)目成本控制中心 成本管理體系 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體成本控制，建立和完善公司成本控制體系； ? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任體系，并負(fù)責(zé)落實(shí)與考核； ? 建立成本監(jiān)控