【正文】 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程與管理 具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。 １ .城市郊區(qū)發(fā)展模式 在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。 美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公 路交叉點為立足點，因為這里服務人口密集，購買力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結合草原新城建設，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。 郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉。 鄰里中心作為基本的購物設施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。 50 一 70 年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在， 它們大多與高速公路網(wǎng)有關，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關系密切，它們大多建于 70 年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。 區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建設為區(qū)域中心提供了選址機會。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源昂貴，實際投資費用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購物者比 例較低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中心非常少。超級區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大。 ２ .城市市區(qū)發(fā)展模式 以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結合城市重建和更新進行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結構已經(jīng)破舊，也不能適應汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務 交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。 歐洲國家普遍實施了疏散人口計劃。 50 年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城計劃，并結合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了機會，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設仍然極為有限。 1981 年美國有 1350 家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有 75 家。由于在高速公路 交叉點上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結構中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當?shù)湫汀? ３ .兩種發(fā)展模式的融合 80 年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少， 80 年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼 1976 年布倫特 ?克羅斯 (The Brent Cross)建成開業(yè)之后， 1986 年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德 (Gateshead)開業(yè)。 英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉向城市市區(qū) 。在 80 年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。 什么是連鎖摩爾購物中心？ 連鎖摩爾購物中心以菲律賓 SM SUPERMALL 集團為代表。連鎖摩爾購物中心的特點為：由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高（ 50%至 70%左右），自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深 (寬度最寬 由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。深度最深由無數(shù)各類品牌專賣店、 專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。 )，定位于家庭（全家 /全客層），能滿足全家的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題， 可迅速實現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)， 且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。 大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理， 位居連鎖大型購物中心 SHOPPING MALL（銷品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓 SM PRIME（ SHOEMART）集團經(jīng)營的 SM SUPERMALL 連鎖超級購物中心通過增加自營面積很好地解決了經(jīng)營管理難題。SM SUPERMALL 的單體商場在 15 至 20 萬平方米，其中自營的面積超過 60%， 包括自營的連鎖 SM 百貨公司（分 SM HOMEMART 家品、 SM APPLIANCE 家電、 SM 服裝、 SM STATIONERY 文具等多個連鎖的專業(yè)分公司； 不是分部門?。。∵@種構架的好處是： 各 SM 部門公司 更專業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一， 縮短了租賃招商的時間， 便于摩爾的迅速開業(yè)。而且促銷力度更強大、商品成本更低。發(fā)展到一定階段，各 部門公司 還可以 上市籌資。）、 SM SUPERMARKET 大賣場、 SM CINEAX多廳影城、 SM TOYKINGDOM 玩具大賣場等專業(yè)子公司；而出租的面積僅 40%左右， 如快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場等。 SM PRIME 連鎖購物中心集團旗下?lián)碛?20 家 SM SUPERMALL 連鎖摩爾，總摩爾面積超到 300 萬平方米（包括在建中的多家摩爾）。 并曾多次獲得歐美財經(jīng)雜志的 亞洲最佳管理獎 ，其業(yè)績年年大幅度增長，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。 簡介部分連鎖摩爾購物中心： 菲律賓的 SM SUPER MALL 集團（自營 SM 百貨公司、 SM 超市、 SM 影城、 SM玩具反斗城大賣場、 SM 美食城）和 ROBINSONS 集團（自營 ROBINSONS 百貨公司、ROBINSONS 超市、 ROBINSONS 影城、 ROBINSONS 玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團的 THE MALL 集團（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和 EXTRA 超市）。 注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營，包括超級購物中心和高級百貨商店。 CHAIN MALL、CHAIN STORE。連鎖只是 1 種經(jīng)營模式， 連鎖不是 1 種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括 MALL購物中心均可以連鎖經(jīng)營。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。 目前菲律賓 SM（ SHOEMART）集團已在廈門投資開設了 1 家 17 萬平方米的 SM 城市廣場 超級購物中心；但可惜由于廈門 SM 是以其總裁（施至成先生）的私人名義投資的（不是 SM PRIME 投資的）， 故該超級購物中心內(nèi)未引入其連鎖的 SM 百貨公司、SM SUPERMARKET 大賣場，而只引入其連鎖的 SM CINEAX 多廳影城。百貨公司租給了臺灣來雅百貨、大賣場租給了美國沃爾瑪。國內(nèi)購物中心也應該 學 SM 集團的模式，走連鎖購物中心之路。菲律賓的 ROBINSONS 連鎖購物中心集團也是采用這種模式。 （目前上海華聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購物中心之路。上海華聯(lián)目前兼?zhèn)淞诉B鎖快餐店、便利店、超市、大賣場、家電專業(yè)店、百貨 6 種業(yè)態(tài)；而其首家大型購物中心將在楊浦區(qū)五角場開始建造。深圳銅羅灣廣場、好又多、樂購也在采用這種模式。） 北美摩爾的發(fā)展與簡介 Mall 全稱 Shopping Mall，音譯 “摩爾 ”全稱 “銷品貿(mào) ”，意為大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文 明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足。（ Mall 原意是 “林蔭道 ”，現(xiàn)在也可譯為 “購物林陰道 ”，意指在 Mall 里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典，還有另外一個新解釋： “在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。 ”摩爾（ MALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。 ) 注 意： 摩爾SHOPPING MALL 不是一般意義上的購物中心 SHOPPING CENTRE， 摩爾的面積至少要10 萬平方米以上。沃爾瑪在美國稱為 WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合， 沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。 一、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展 嚴格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到 20 世紀 20 年代初期由西爾斯羅巴克（ Sears, Robuck amp。 Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨立的商店街 ，它們遠離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設了免費的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于 20 年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個可以享受消費服務的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。 現(xiàn)代意義上的摩爾起源于 1940 年以后的美國，并從 50 年代后期起迅速發(fā)展起來的。 50 年代，西雅圖市 Northgate 購物中心、佛萊明罕市 Shoppers World 購物中心相繼設立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall 型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結。 50、 60 年代，美國郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土地差價，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而 繁榮 起來的邊緣城市。六、七十年代，大型 購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購物中心上。從 70 年代起部分摩爾購物中心又開始開進美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結果，使消費者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。這樣的概念再配合 “一次性購足 ”的新消費觀念，無疑會給消費者一種全新的購物體驗。 而美國購物中心專家米爾斯先生認為，美 國摩爾購物中心始于本世紀 5 0 年代中期。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認為 H ?巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在 1 9 3 1 年就曾進行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)， 1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯購物中心。 美國購物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購物中心發(fā)展很快。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。 7 0 年代初，西方世 界爆發(fā)了能源危機，石油價格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始發(fā)展。 截至目前，美國有大大小小的購物中心 43000 多個，各種規(guī)模一應俱全，其中 27000個購物中心不足 100000 平方英尺，因而只能算作小型購物中心。由此看來，平均每個美國人擁有 19 平方英尺的零售市場，雖然店面過多，但是在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有 52％以上的零售銷售額，2020 年的營業(yè)額已達 1 萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物 中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型 (小型 )、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。 摩爾產(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾基本相同。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。歐洲購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點：歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心 有的在城中有的在城郊。法國購物中心里主題店以特級市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以