【正文】 1 第一章 總 論 建設(shè)項(xiàng)目名稱 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 上 海市 XX 區(qū) 大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A 號(hào)地塊 開發(fā)項(xiàng)目 。 企業(yè)名稱： 上海 XX 住宅開發(fā) 有限公司 公司地址 ： 法定代表人： 公司類型： 一人 有限責(zé)任公司 （法人獨(dú)資） 注冊(cè)資本： 貳仟萬元 上海 XX 住宅開發(fā)有限公司 成立于 2021 年 6 月。 公司經(jīng)營范圍： 上海市范圍內(nèi)公共租賃住房的投資、建設(shè)、租賃經(jīng)營管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。 上海 XX 住宅開發(fā)有限公司 隸屬于 XX 房產(chǎn)集團(tuán) ，是由 XX 置業(yè)有限公司 投資成立的控股 子 公司。 上海 XX 住宅開發(fā) 有限公司 是為建設(shè)保障性 安居 房及商品房工程專門設(shè)立的 房產(chǎn)開發(fā) 公司， 其投資方 XX置業(yè)有限公司 已開發(fā)建設(shè)上海楓涇格蘭郡項(xiàng)目，房屋總開發(fā)面積251,181 平方米， 其 母 公司 XX 置業(yè)有限公司 是 XX 房產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)體運(yùn)營公司 , 具有國家一級(jí)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司注冊(cè)資本金 億元。 XX房產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)總額超 50 億元，擁有員工 200 余人，土地儲(chǔ)備約 1500畝，年開發(fā)量達(dá) 130 萬平方米， 202 2021 年銷售額各超 10 億元，2021 年計(jì)劃銷售額超 15 億元。已開發(fā)的項(xiàng)目主要有寧波 、龍澤名園、豐澤園、錢湖人家、德馨園、名仕嘉景 苑、 XX 莊園等，正在開發(fā)的項(xiàng)目有沈陽世紀(jì) 、江都 XX紫郡、江都 XX格2 蘭郡、豐澤園二期、桃花源、上海 XX格蘭郡、 XX湖光山舍、 XX硯河灣等。 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目的建設(shè)背景及建設(shè)規(guī)模 （ 1） 項(xiàng)目的建設(shè)背景 為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性住房建設(shè)，滿足動(dòng)遷居民對(duì)配套商品房住宅的需求， 上海市住房保障和房屋管理局于2021 年 3 月 25 日，發(fā)布 上海市保障性安居工程項(xiàng)目法人招標(biāo)預(yù)公告2021 年 1 號(hào)公告。公告 對(duì) XX 區(qū)大型居住社區(qū) 9 個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目法人招標(biāo) ， 經(jīng)過激烈的競(jìng)爭(zhēng) ， XX 置業(yè)有限公司 中標(biāo) XX 基地22A02A 號(hào)地塊 開發(fā)項(xiàng)目 ， 并 將實(shí)施 該地塊的開發(fā)建設(shè)。 （ 2） 項(xiàng)目的建設(shè) 地點(diǎn)及使用性質(zhì) XX 基地 22A02A 號(hào)地塊 位于 XX 區(qū)南部?；啬现零y 秋 路，北臨銀春路，東至富 豐 路，西至富 羽 路， 離地鐵 5 號(hào)線文井路站約 2 公里，本地塊所處的板塊交通發(fā)達(dá)， 靠近 城市干道 昆陽路 、 劍川路 ，距上海市中心 25 公里，距 XX 區(qū)政府 10 公里。 規(guī)劃用地約 55497 平方米，規(guī)劃容積率為 。 （ 3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 XX 基地 22A02A 號(hào)地 塊 總用地規(guī)劃面積為 55497 平方米，總建筑面積為 平方 米。 本工程包括 18 層高層住宅，二層公共配套用房，一層地下汽車庫等功能配置。 地上建筑 主要分為 三種 不同面積標(biāo)準(zhǔn)的房型 ，共 1908戶 ： 其中 I 型 360 戶（ %） II 型 976 戶（ %） 3 III 型 572 戶（ %） 機(jī)動(dòng)車停車位 1350 輛 (按每戶 輛 )，其中：地面停車位 648輛 (48%)，地下車庫停 車位 702 輛。 項(xiàng)目建設(shè)總體思路 在全面深刻 、 理解 與 領(lǐng)會(huì)“ XX 區(qū) 大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 招標(biāo)文件 ”提出的 要求和規(guī)劃意圖基礎(chǔ)上，提出 對(duì)本地塊配套商品房建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的總體思路是： ? “以人為本，為人服務(wù)”，尊重被安置住民的社會(huì)文化特性，尊重原來村落中存在著的親密鄰里關(guān)系。力求創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵有特色具有安居房個(gè)性的花園式生活居住空間 ； ? 生態(tài)家園 ， 親近綠色，留住自然，以綠色、自然為基調(diào)的生態(tài)社區(qū)是安居工程安置新家園的理想場(chǎng)所 ； ? 尋找保障性安居小區(qū)區(qū)別于一般商 品房開發(fā)小區(qū)的不同之處，保證規(guī)劃有利于安置好每一個(gè)家庭 ； ? 新型的適應(yīng)未來需要的生活方式。以小汽車和快速捷運(yùn)系統(tǒng)為主的交通方式，齊全而便利的生活配套服務(wù)設(shè)施，科技化、信息化的家庭設(shè)備系統(tǒng)，構(gòu)成了新社區(qū)居民的生活方式。 ? 多元文化共生與發(fā)展，創(chuàng)造具有特色的地方文化、景觀文化、社區(qū)文化等 。 項(xiàng)目建設(shè) 進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 10 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2021 年 10 月 可全部 交付使 用，建設(shè)周期約為 3 年。 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 93,891 萬元，其中工程費(fèi)用為 43476 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi) 用為 5673 萬元， 土地購置費(fèi) 31052 萬元 ,建設(shè)期利息為3376 萬元。 4 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 區(qū) 及 XX 地區(qū) 發(fā)展規(guī)劃符合性的分析 XX 區(qū)位于上海市地域腹部，形似一把“鑰匙”。北緯 度，東經(jīng) 度。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)相接；南靠黃浦江與奉賢區(qū)相望；西與松江區(qū)、青浦區(qū)接壤；北與長寧區(qū)、嘉定區(qū)毗鄰； 全區(qū) 總面積 平方公里， 虹橋國際機(jī)場(chǎng)位于區(qū)境邊沿。 黃浦江縱貫?zāi)媳保讶珔^(qū)分成浦西、浦東兩部分 ， 吳凇江流經(jīng)北端 ； 境域內(nèi)河道縱橫，地勢(shì)平坦， 是長江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔高度 4 米。 XX 是上海市主要對(duì)外交通樞紐，是西南地區(qū)主要工業(yè)基地、科技及航天新區(qū)。 XX 區(qū)現(xiàn)有 9 個(gè)鎮(zhèn)、 3 個(gè)街道， 1 個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，共有156 個(gè)村民委員會(huì)和 343 個(gè)居民委員會(huì)。 XX 區(qū)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)及功能定位： 發(fā)展目標(biāo) —— 上海市保障性住房基地之一， XX 區(qū)南部地區(qū)重要的生活區(qū)之一，為周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)提供居住配套和商務(wù)服務(wù)的區(qū)域。 功能定位 —— 以居住功能為主，住宅包括保障性住房、農(nóng)民動(dòng)遷安置房和普通商品房，以及相應(yīng)的配套設(shè)施，適當(dāng)考慮部分商業(yè)商務(wù)等公共服務(wù)功能。 馬橋鎮(zhèn)位于上海市腹部， XX 區(qū)西南部，黃浦江上游北岸，上海市市級(jí)工業(yè)區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)和國家級(jí)工業(yè)區(qū) XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之間。鎮(zhèn)域總面積 平方公里。東臨竹港河，東川路以北部分與顓橋鎮(zhèn)相連，以南部分與江川路街道相連；西至茜浦涇，與松江區(qū)相鄰；南隔黃浦江與奉賢區(qū)相望；北臨六磊塘，與莘莊工業(yè)區(qū)、松江區(qū)相連。位于距市中心 24 公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 18 公里，地理位置優(yōu)越， 上海的黃金水道黃浦江流經(jīng)全鎮(zhèn) ， 上海西南鐵路貨運(yùn)中心建成并投入使5 用。 S32 高速公路、 320 國道貫穿全鎮(zhèn)，滬閔路、滬杭高速公路在東、北兩翼，北松公路、昆陽北路、華寧路、光華路、元江 路等道路構(gòu)成鎮(zhèn)區(qū)主干道路網(wǎng)。上海軌道交通 5 號(hào)線和莘松專線、滬金專線、顓元線、馬莘線、閔馬線等公交線路過境設(shè)站 ，交通十分便利。 常住人口 萬，其中戶籍人口 萬 ,外來人口 5 萬。 2021 年，全鎮(zhèn)增加值、財(cái)政收入增長平穩(wěn)。全年完成社會(huì)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 ％。完成增加值 56 億元，比上年增長 ％。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，比上年增長 %。 馬橋鎮(zhèn) 區(qū) 域發(fā)展規(guī)劃： 做好森林體育城、產(chǎn)業(yè)基地和大型居住區(qū)規(guī)劃 ； 推進(jìn)動(dòng)遷、騰地、確保項(xiàng)目落地、進(jìn)一步推進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 具備 了交通、環(huán)境、文化要素的 馬橋 鎮(zhèn)，成為 保障性安居房建設(shè)的首選之地理所當(dāng)然。 目前，眾多實(shí)力開發(fā)商正在 馬橋 這片土地上開發(fā)建設(shè)，共同打造美麗的生活空間。 XX 區(qū) 大型居住社區(qū) XX 基地 22A02A 號(hào)地塊 開發(fā) ，完全符合當(dāng)?shù)氐貐^(qū)發(fā)展規(guī)劃。 與區(qū)域和空間規(guī)劃符合性的分析 （ 1） 交通條件 本項(xiàng)目基地的四 周 范圍為： 南至銀 秋 路，北臨銀春路，東至富 豐路，西至富 羽 路 。新建的城市路網(wǎng)為基地提供了通暢、便捷的交通條件，同時(shí)也帶來了大量的人流和商機(jī)。 （ 2）景觀條件 住區(qū)主要綠化空間為共享集中綠化中心、組團(tuán)綠地和宅前綠地，形成 疏密有致、層次分明、功能齊全、分布合理的綠色空間體系，并6 由步行道串聯(lián)，使步行系統(tǒng)和綠化系統(tǒng)融為一體。綠地設(shè)計(jì)充分考慮居民的戶外活動(dòng)，為人們的交往、休閑、健身提供場(chǎng)所。 在環(huán)境景觀規(guī)劃中，重點(diǎn)是集中共享的公共綠化空間，為創(chuàng)造個(gè)性化景觀在規(guī)劃中引入了兩個(gè)景觀系統(tǒng)即以植物為主題的自然景觀系統(tǒng)和以小品、廣場(chǎng)、雕塑為主題的人文景觀系統(tǒng)。 （ 3）配套設(shè)施 ? 公建配套設(shè)施 本項(xiàng)目公建配套設(shè)施主要有 居 委會(huì)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)點(diǎn)、公廁、物業(yè)管理用房、文化活動(dòng)室、老年康體活動(dòng)室、服務(wù)站（家政服務(wù)等）、垃圾收集站 、地下車庫 等公共服務(wù)設(shè)施 配套用房，以及室外的公共活動(dòng)場(chǎng)地，包括老年健身場(chǎng)地、兒童游樂場(chǎng)地等，為社區(qū)居民提供功能完善的生活環(huán)境 ， 布局合理，符合《上海市城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08552021）規(guī)范的要求 ； ? 商業(yè)等配套設(shè)施 結(jié)合小區(qū)主要出入口設(shè)置配套商業(yè)、居委會(huì)、行政管理、文化活動(dòng)、以及老人康體活動(dòng)室等社區(qū)配套設(shè)施，為居民提供完善的服務(wù) ； 在造型設(shè)計(jì)中，附加給建筑文化價(jià)值，通過簡(jiǎn)約風(fēng)格的歐式造型，給居民以高檔的享受，避免安置房和商品住宅感官上的差異。在形體處理上注重高低錯(cuò)落與體型的變化，住宅突出體現(xiàn)建筑的 體量感及住宅建筑的特性，材料一、二層建筑以面磚為主，二層以上采用涂料。建筑體塊的變化，陽臺(tái)的水平和縱深變化，屋頂板條的縱橫虛實(shí)穿插，使每個(gè)單元成音樂中的7 一個(gè)小段樂章。而大量不同單元或者相同單元的不斷拼接和變化，使整個(gè)小區(qū)成了一首靈動(dòng)的樂曲，在藍(lán)天和綠樹間奏響。 ? 市政公用配套設(shè)施 市政：本項(xiàng)目排放的污水都是生活污水，可就近排入市政管網(wǎng)，滿足配套要求； 供水：該地塊供水部門同意供水； 供氣：該地塊供氣部門同意供應(yīng) 天然氣； 供電：該地塊供電部門同意配套； 通信：該地塊通訊部門同意配套。 綜上所說，本項(xiàng)目的選址符合 XX 區(qū)和 XX 的區(qū)域和空間規(guī)劃的要求。 產(chǎn)業(yè)政策分析 改革開放的 30 年，對(duì)于上海房地產(chǎn)而言，是規(guī)?？焖贁U(kuò)大、水平大幅提升的 30 年。市場(chǎng)體制的建立、發(fā)展和市場(chǎng)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展和長足的進(jìn)步，在投資開發(fā)、工程建設(shè)、市場(chǎng)成交、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)以及從業(yè)人員等各項(xiàng)指標(biāo)上，都取得了跨越式的發(fā)展。 2021 年國務(wù)院 24 號(hào)文明確了政府在住房保障方面的職責(zé)，這不僅標(biāo)志著住房改革明確了“兼顧效率與公平”的新方向，同時(shí)也標(biāo)志著“市場(chǎng)機(jī)制和政府保障相結(jié)合”的住房建設(shè)新模式開始得到確立。上海提出每年 400 萬平方米、五年 2021 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入市場(chǎng)和保障相結(jié)合的第三階段。在這一階段，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，多渠道、多層次的住房供應(yīng)體系開始建立，上海房地產(chǎn)也將迎來新的發(fā)展階段。 8 2021 年上海房地產(chǎn)投資、開發(fā)和供應(yīng)平穩(wěn)，商品住宅價(jià)格沒有較大波動(dòng)。因?yàn)槭車鴥?nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)變化的影響，市場(chǎng)化新建商品住房和存量房交易量下降。 2021 年 10 月下旬，國家和上海市出臺(tái)有關(guān)完善住房保障、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施后，市場(chǎng)反應(yīng)比較積極，交易量有所回升。 2021 年上半年，上海房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比 2021 年同期增長 %，增幅同比提高 。商品房銷售面積，比 2021 年同期增長 %。其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，增 長 %。 今天，在全上海、全身心地承辦世博盛會(huì)的背景下，國務(wù)院給予上海金融中心、航運(yùn)中心的獲批回復(fù)，大大刺激了上海宏觀經(jīng)濟(jì)和城市基礎(chǔ)配套的發(fā)展，同時(shí)亦將獲得各社會(huì)、各階層強(qiáng)有力的財(cái)政支持，進(jìn)而帶動(dòng)上海各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展已成必然。 對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，世博會(huì)的“后發(fā)效應(yīng)”或許比“先發(fā)效應(yīng)”更大。如：根 據(jù)國際展覽局的規(guī)定和歷屆世博會(huì)的慣例，所有的外國國家館均為臨時(shí)建筑，因此世博會(huì)建筑中的大部分都將被拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑，這對(duì)于開發(fā)商來說，就隱藏著巨大的商機(jī)。 為實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、較快發(fā)展，加快解決涉及群眾利益的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，確保民生得到持續(xù)改善，有效規(guī)避國際經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的不利影響，房地產(chǎn)業(yè)必須繼續(xù)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和行政手段，加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，不斷完善城鄉(xiāng)住房保障機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，著力推進(jìn)配套商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房與中小戶型的普通商品房建設(shè)。為了讓百姓住有所居，并減輕居民購房 負(fù)擔(dān)，中央決定， 2021 年至2021 年的 3 年間投資 9000 億元，通過每年 3000 多億元的住房保9 障投入，基本解決全國 1300 萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。上海市房地產(chǎn)業(yè)始終圍繞“持續(xù)、健康、穩(wěn)健”發(fā)展的總體目標(biāo)，確立了“以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住宅為主”的房地產(chǎn)主導(dǎo)發(fā)展原則。對(duì)面向廣大市民的普通商品房與保障性住房，政府關(guān)注、政策支持，同時(shí)也是市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，全社會(huì)將幫助和支持老百姓，特別是動(dòng)遷居民、中低收入群體、居住困難家庭改善居住條件，緩解市政建設(shè)中的動(dòng)遷安置矛盾。 為切實(shí)增加保障性住房 和普通商品住房有效供給，推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)，上海繼去年啟動(dòng)第一批大型居住社區(qū)建設(shè)后， 2021 年上海 市規(guī)劃和國土資源管理局又會(huì)同各區(qū)規(guī)劃選址了 23 個(gè)大型居住社區(qū)基地。 大型居