商業(yè)物業(yè)成功營銷架構(gòu)doc23-物業(yè)管理(已修改)
2025-08-26 13:21 本頁面
【正文】 大量的管理資料下載 商業(yè)物業(yè)成功營銷架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實(shí)?？缮狭舜?，也不能等著往冰山上撞。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是 0，即只要保本就算成功。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研分析，從項(xiàng)目的市場診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)動作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “ 中旅商業(yè)城 ” 是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家 投資開發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號線和二號線的交匯處，日人流量達(dá) 113 萬人次。 中旅商業(yè)城總建筑面積 12 萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的 “ 三位一體 ” 的組合。地下 2 層到地面 7 層為 萬平方米的大型綜合商業(yè)、飲食、娛樂中心， 10 層到 17 層為 萬平方米的現(xiàn)代化高級寫字樓， 18 到 25 層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高 80 米。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。從 建筑風(fēng)格上看，中施商業(yè)城揉古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺沖擊力。 從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式處理。 1．裙房部分，利用阿 大量的管理資料下載 ? ? 開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； 2．上部豪宅部分，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的 形象； 3．建筑中段部分，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強(qiáng)烈對比。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動向。 1．商業(yè)形式。 中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其它百貨公司所不 具備的多樣性。從商鋪面積上看，最小面積為 平方米，最大面積達(dá) 平 方 米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，又匯聚了專賣店、精品店 的經(jīng)營手法。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識引 進(jìn)商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于 一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量 人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。 2．商業(yè)布局。 中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集 “ 通 ”“ 透 ” 之勢，使所有的店鋪都極盡便利。 所謂“ 通 ” ，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循 環(huán)走道，不同 層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的 每一個(gè)區(qū)域。所謂 “ 透 ” ，就是保持視覺的開闊性，站來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常 性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了較強(qiáng)的競爭力。 3．獨(dú)特構(gòu)想。 中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使 整個(gè)商場的開放性大大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相 連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進(jìn)入商場也十分方便。 整體偏淡而個(gè)盤熱賣的市場背景 大量的管理資料下載 中旅商 業(yè)城入市進(jìn)，廣州商鋪行情并不樂觀。 從 1997 年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。商鋪空置量繼續(xù)上升。 宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。總體市場的淡市，并不排除局部商場的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。除了有利的地利位置之外，新中國大廈、天河城廣場等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動了其它商鋪的出售。此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃 也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見，今后一段時(shí)間商鋪市場的熱點(diǎn)也可能在局部個(gè)盤出現(xiàn)。這些個(gè)盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 1．發(fā)展商的市場應(yīng)變能力 商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)差又存在很大的經(jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長遠(yuǎn)眼光發(fā)展商會讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。 2．商鋪樓盤的素質(zhì) 商 鋪的內(nèi)部間隔、窨和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的衫用定于特色等都是外銷商鋪所匭刖弒傅幕 舅刂省 ? 3．地理位置 位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂 “ 旺鋪 “ ，將仍然是市場追逐的熱點(diǎn)。廣州市地鐵一號線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣點(diǎn)。 4．營銷推廣策略 制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推
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