【正文】 會(huì)管理的舊體制，重新構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的住宅區(qū)物業(yè)管理新體制，進(jìn)一步鞏固文明城市創(chuàng)建成效，夯實(shí)和諧南京建設(shè)基礎(chǔ)，現(xiàn)根據(jù)我市住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作試點(diǎn)情況，提出如下意見(jiàn)。一、指導(dǎo)思想及原則加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，將物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理體系，強(qiáng)化住宅區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)物業(yè)管理的高效率和全覆蓋，及時(shí)化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾問(wèn)題，不斷推動(dòng)社區(qū)穩(wěn)定和諧與社會(huì)文明進(jìn)步。加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，應(yīng)遵循以下原則：（一）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)的原則住宅區(qū)物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺(tái)，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。各區(qū)政府、街道辦事處要將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入轄區(qū)城市管理工作范疇統(tǒng)籌考慮，綜合協(xié)調(diào)解決住宅區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問(wèn)題。（二）分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理的原則住宅區(qū)物業(yè)管理工作的重心在街道和社區(qū)，各區(qū)政府和各街道辦事處必須充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢(shì)，積極采取有效措施，進(jìn)一步整合管理資源，明確責(zé)任主體，落實(shí)管理責(zé)任，強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和考核監(jiān)督，真正將各類住宅區(qū)的物業(yè)管理工作職責(zé)落到實(shí)處。（三）權(quán)責(zé)統(tǒng)一、保障到位的原則市區(qū)各行政主管部門要按照權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的原則，科學(xué)劃分住宅區(qū)物業(yè)管理的職責(zé)和義務(wù)，盡可能下放相關(guān)管理職權(quán)，積極為區(qū)、街綜合管理協(xié)調(diào)創(chuàng)造條件，為區(qū)、街做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作提供保障。二、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)分工（一）市政府建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，由市住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策規(guī)劃，分解目標(biāo)任務(wù)，界定職責(zé)分工，研究解決重大問(wèn)題，組織協(xié)調(diào)各級(jí)、各單位共同做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作，并將其納入全市城管大平臺(tái)進(jìn)行統(tǒng)一檢查和考核。（二）市房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，研究制定物業(yè)管理法規(guī)和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和住宅專項(xiàng)維修資金，并協(xié)助市城市管理委員會(huì)制定住宅區(qū)物業(yè)管理考核辦法，參與對(duì)各區(qū)、各部門物業(yè)管理相關(guān)工作情況的目標(biāo)責(zé)任考核。（三）各區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實(shí)綜合協(xié)調(diào)管理職責(zé)，并根據(jù)工作實(shí)際，制定本區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策措施。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)監(jiān)督、物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)、物業(yè)管理工作績(jī)效考核等相關(guān)工作。（四）街道、社區(qū)作為住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施主體，主要負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)居委會(huì)工作的重要內(nèi)容，融入社區(qū)綜合管理；建立投訴受理和聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，受理調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴；參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分，續(xù)籌與審核物業(yè)維修資金使用情況，檢查考評(píng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，監(jiān)管物業(yè)管理項(xiàng)目交接等工作；牽頭組織業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)選舉，備案業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作，并對(duì)暫不具備市場(chǎng)化條件的住宅區(qū)提供基本的有償物業(yè)服務(wù)。（五）市物價(jià)局負(fù)責(zé)完善住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處違法違規(guī)收費(fèi)行為；市民政局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，充實(shí)基層物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和工作職能；市財(cái)政局負(fù)責(zé)制定老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼資金政策，納入財(cái)政預(yù)算；市工商局負(fù)責(zé)街道物業(yè)服務(wù)中心登記注冊(cè)工作；市地稅局負(fù)責(zé)落實(shí)對(duì)街道物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)稅收政策；市司法局負(fù)責(zé)物業(yè)矛盾調(diào)解工作制度的落實(shí)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；市勞動(dòng)社會(huì)保障局負(fù)責(zé)落實(shí)街道物業(yè)服務(wù)中心的就業(yè)扶持政策；市市容局負(fù)責(zé)住宅區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)和處理，查處和治理住宅區(qū)內(nèi)的占道經(jīng)營(yíng)、違法搭建等影響市容的違法行為。市委宣傳部，市建委、規(guī)劃局、市政公用局、公安局、園林局等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，共同做好住宅區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作。三、工作機(jī)制物業(yè)管理既是城市管理的重要內(nèi)容，也是社會(huì)管理的重要組成部分，必須在目前“兩級(jí)政府、三級(jí)管理”的工作體制下，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善街道辦事處建設(shè)，將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入街道辦事處工作范疇，明確街道分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任科室，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量，落實(shí)相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費(fèi)。（一）各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)法規(guī)，制定本轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展計(jì)劃和扶持措施；建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議和綜合協(xié)調(diào)制度、監(jiān)督管理和矛盾調(diào)解制度、老舊住宅區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼制度等長(zhǎng)效工作機(jī)制，進(jìn)一步提高相關(guān)管理服務(wù)水平，逐步實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)管理高效率和全覆蓋。（二）街道辦事處應(yīng)設(shè)立由分管主任牽頭的物業(yè)管理辦公室，并分別設(shè)立“兩站一中心”：設(shè)立街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站。主要是在市物業(yè)管理行政主管部門審定后，聘用專職人員，受理物業(yè)管理方面的投訴。物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站的日常工作經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)兩級(jí)政府統(tǒng)一安排；相關(guān)工作納入街道大調(diào)解工作序列，接受市、區(qū)司法、房產(chǎn)部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)。設(shè)立街道物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站。主要是根據(jù)各街道實(shí)際，在轄區(qū)內(nèi)選擇若干信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房產(chǎn)維修中心作為維修加盟單位，為轄區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)管理住宅區(qū)的房屋排險(xiǎn)、下水管道堵塞、水電故障等突發(fā)情況，提供有償應(yīng)急維修。設(shè)立街道物業(yè)服務(wù)中心。該中心為保本微利的服務(wù)企業(yè)，主要是向暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件或無(wú)人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)幕痉?wù)。符合條件的，可享受相應(yīng)的財(cái)稅、就業(yè)扶持政策?！皟烧疽恢行摹本唧w組織實(shí)施辦法由市住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行研究制定。（三）因地制宜，實(shí)行分類管理。區(qū)政府和街道辦事處必須對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查摸底，并根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜地實(shí)行分類管理：已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管措施，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。通過(guò)整治出新、具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的舊住宅區(qū)，應(yīng)按照相關(guān)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理。自管房住宅區(qū)，相應(yīng)管理單位要切實(shí)擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理責(zé)任，并接受街道辦事處對(duì)住宅區(qū)的日常監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高管理服務(wù)水平。原產(chǎn)權(quán)單位無(wú)力托管、業(yè)主無(wú)法自行管理、也暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的舊住宅區(qū)，統(tǒng)一由街道物業(yè)服務(wù)中心提供基本物業(yè)管理服務(wù)，逐步向市場(chǎng)化過(guò)渡。實(shí)施業(yè)主自行管理的住宅區(qū)，業(yè)主可向街道“兩站一中心”申請(qǐng)物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解和應(yīng)急維修服務(wù)。經(jīng)濟(jì)適用住房作為政府保障性住房，原則上統(tǒng)一由街道物業(yè)服務(wù)中心提供物業(yè)管理。按規(guī)定配套建設(shè)的商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收益，可用于補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的虧損。（四）建立聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)化解各類矛盾糾紛。區(qū)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)分別建立由相關(guān)部門和單位參加的三級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，解決本區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和矛盾，真正實(shí)現(xiàn)齊抓共管和綜合治理。四、保障措施（一）為順利開(kāi)展住宅區(qū)物業(yè)管理工作，各相關(guān)職能部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整、下放行政職能，形成權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的工作機(jī)制。（二）市區(qū)房產(chǎn)管理部門應(yīng)結(jié)合住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作，繼續(xù)推進(jìn)全市舊住宅小區(qū)的整治出新工程，將符合條件的老舊小區(qū)分批列入全市小區(qū)整治出新工作計(jì)劃，逐步改善居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施，為實(shí)施物業(yè)管理全覆蓋創(chuàng)造條件。（三）為解決部分老舊小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)較低、困難人群較多等問(wèn)題，市、區(qū)、街三級(jí)應(yīng)根據(jù)管理效能考核情況，分別給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。市級(jí)財(cái)政自2010年起，分三年對(duì)考核達(dá)標(biāo)的小區(qū)給予補(bǔ)貼，區(qū)、街兩級(jí)也應(yīng)按規(guī)定按時(shí)足額補(bǔ)貼，具體辦法另行研究制定。（四）各區(qū)、各街道應(yīng)通過(guò)多種形式，加大物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，引導(dǎo)住戶樹立“花錢買服務(wù)”的