【正文】 修工程 7353 公建1500元/M2,商場(chǎng)600元/M2,其它1100元/M2 室外工程 1650 按150元/M2,計(jì)11萬M2 4 其它稅費(fèi) 390 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 83 ‰ 監(jiān)理費(fèi) 147 按建造費(fèi)的8‰ 營(yíng)業(yè)供電貼費(fèi) 160 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 5 管理費(fèi) 552 按建造費(fèi)的3% 6 家具購(gòu)置費(fèi) 3856 800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7 工藝品等購(gòu)置費(fèi) 300 按每棟別墅6萬元，共50棟別墅 會(huì)員證費(fèi) 2100 每棟別墅1個(gè)會(huì)員證，5萬美金，合人民幣42萬元，共50棟別墅 開辦費(fèi) 200 10 不可預(yù)見費(fèi) 1839 按建安造價(jià)的10% 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2316（110）項(xiàng)之和取一年利息（%）12 銷售費(fèi)用 6216 按銷售收入的8%計(jì) 13 投資總額 44161 14 市場(chǎng)單價(jià) 5647元 每平方米 可銷售部分物業(yè)銷售測(cè)算 別墅 按均價(jià)25000元/M2計(jì)， 2 公寓 按均價(jià)10000元/M2計(jì)， 3 合計(jì) 項(xiàng)目可銷售部分價(jià)格敏感性分析 附表四 項(xiàng) 目 價(jià) 格 變 動(dòng) 備注主樓 價(jià)格 5000 6000 7000 8000 9000 10000 單位:元/平米收入 單位:億元 別墅 價(jià)格 8000 12000 16000 20000 24000 28000 單位:元/平米收入 單位:億元 合計(jì) 單位:億元銷售稅金(%) 單位:億元 投資成本 單位:億元 單位:億元投資利潤(rùn)率(%) 全部投資（含會(huì)議中心、商業(yè)街）凈投資利潤(rùn)率(%) 附：背景資料一、項(xiàng)目提出海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟 ① 總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。全年共完成GDP ，按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中：，%，%；，%，%；，%，%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表2：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)建筑業(yè)保持增長(zhǎng)l，按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中：，%；，%。，%。固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)l全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資206億元，%。其中：，%；，%；，增長(zhǎng)21%。表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著，投資環(huán)境大為改變 ② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 l，%，實(shí)現(xiàn)了1998年以來連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超10%，超過全國(guó)、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)超過10%的增幅。其中：，增長(zhǎng)10%；%；，增長(zhǎng)12%；%；，%；%。投資需求出現(xiàn)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭l投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)傾斜，%。其中：，%；，%；，增長(zhǎng)29%。盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展l，增長(zhǎng)14倍。%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。② 旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場(chǎng)，加大宣傳促銷力度，擴(kuò)展客源市場(chǎng)，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國(guó)際會(huì)議和旅游活動(dòng)不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。處置“閑置地、爛尾樓”力度大，成績(jī)顯著，三亞市容有了極大改變，向國(guó)際性的熱帶海濱城市發(fā)展。C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場(chǎng)的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國(guó)際旅游城市的條件。D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。赤田水庫的完工使用，新建電廠的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個(gè)時(shí)期的需要，程控電話、移動(dòng)、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全國(guó)900個(gè)城市、全世界195個(gè)國(guó)家地區(qū)開通，使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。三亞灣“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”的建成、大東海廣場(chǎng)改建、體育廣場(chǎng)、名花公園、藝術(shù)廣場(chǎng)及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個(gè)熱帶海濱花園城市。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國(guó)際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，%。預(yù)測(cè)分析，到2020年，全球接待跨國(guó)旅游者將達(dá)到16億人次，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元。%。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。我國(guó)旅游業(yè)在2000年旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，%，%。，%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）%，為世界第五旅游大國(guó)。據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱：到2020年，中國(guó)將成為世界旅游的一個(gè)主要的目的地和客源國(guó)，旅游業(yè)收入增長(zhǎng)的幅度將極為可觀。我國(guó)已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計(jì)劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國(guó)內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）%。② 海南旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國(guó)內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今海南已成為備受國(guó)人青睞的旅游目的地，在國(guó)內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對(duì)寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。海南在港、澳及臺(tái)灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢(shì)。在國(guó)際市場(chǎng)上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國(guó)及馬來西亞的“利基”市場(chǎng)（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場(chǎng)），不過來訪人次仍然很少。③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對(duì)國(guó)際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國(guó)的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南的單個(gè)旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。一方面海南有達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價(jià)值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對(duì)今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時(shí)海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計(jì)不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸的是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個(gè)地點(diǎn)，尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型?，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)。島礁及其海域，約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度居全國(guó)首位，將會(huì)也成為海南重要的客源市場(chǎng)。海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨(dú)有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國(guó)家旅游局把全國(guó)分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨(dú)占其一，足見國(guó)家決策層對(duì)海南旅游寄與的厚望，海南島是國(guó)內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國(guó)旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任?！昂Ｄ希袊?guó)與西方在此相會(huì)”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動(dòng)。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了海口、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個(gè)主要旅游圈。每個(gè)旅游圈都擁有其獨(dú)特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。近年來三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對(duì)“縮小”，海口做為海南旅游門戶的地位有所下降。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn)，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。三亞的形象l作為中國(guó)首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨(dú)厚的旅游優(yōu)勢(shì)而在國(guó)內(nèi)享有盛譽(yù)。但要想在國(guó)際市場(chǎng)站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國(guó)際水準(zhǔn)的項(xiàng)目，尤其是具有中國(guó)和海南特色的旅游產(chǎn)品。同時(shí)，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對(duì)整個(gè)城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個(gè)名副其實(shí)的“旅游城市”，著名的國(guó)際旅游度假勝地。三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)l側(cè)重四個(gè)方面：①開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國(guó)游客和國(guó)內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。②興建一批新的“必游不可”的文化景點(diǎn)。如中國(guó)海事博物館等。③開發(fā)高檔次的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目。如西島水上運(yùn)動(dòng)中心等。④徹底改變城市環(huán)境，樹立一個(gè)地地道道的旅游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展l目前三亞市約有客房9756間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。海南新建的高星級(jí)酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按有關(guān)部門的預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。三亞旅游市場(chǎng)構(gòu)成及發(fā)展趨勢(shì)隨著人們可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，旅游消費(fèi)市場(chǎng)日漸膨大，旅游人群主要來自中國(guó)大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場(chǎng)（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會(huì)主流群體）發(fā)展的趨勢(shì)。到三亞旅游的客流量以年17%的增長(zhǎng)率在遞增，幾年之后將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來此生活、休閑度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場(chǎng)所，有滿足這個(gè)群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場(chǎng)所、設(shè)施。旅游群體兩級(jí)分化現(xiàn)象在旅游市場(chǎng)由來已久，而社會(huì)主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ稀⑷齺喴?guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級(jí)度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會(huì)主流群體。北京、上海、廣州在海南旅游市場(chǎng)構(gòu)成情況（據(jù)2000年不完全統(tǒng)計(jì)）地 區(qū) 人均年消費(fèi) 假日出游增長(zhǎng)率 家庭旅游 海南度假人均消費(fèi) 到海南人次 喜歡項(xiàng)目北 京 9163元 1520% 70% 3000元 20萬人/年 濱海度假 上 海 10000元 10% 50% 2500元 50萬人/年 濱海度假 廣 州 9126元 14% 50% 2000元 80萬人/年 濱海度假二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式——“產(chǎn)權(quán)式酒店”分時(shí)度假基本概述（1）分時(shí)度假含義分時(shí)度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購(gòu)買部分時(shí)段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權(quán)，并可通過交換系統(tǒng)對(duì)不同地點(diǎn)的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進(jìn)行等值交換。目前國(guó)際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購(gòu)買者在約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。（2）分時(shí)度假的國(guó)際認(rèn)定分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢(shì)，一種新的旅游產(chǎn)品。分時(shí)度假為國(guó)際社會(huì)所廣泛接受的定義是基于兩個(gè)法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（以下簡(jiǎn)稱“法案”）；二是歐洲《歐盟分時(shí)度假指令》（以下簡(jiǎn)稱“指令”）。（3）分時(shí)度假的法律內(nèi)涵以上《法案》與《指令》中對(duì)分時(shí)度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括：（1）對(duì)合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)；（2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項(xiàng)，以取得約定時(shí)間與時(shí)段的使用權(quán)；（3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》規(guī)定為不低于7天；產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述（1）產(chǎn)權(quán)酒店含義產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級(jí)興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大?耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時(shí)權(quán)酒店”的概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個(gè)分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其它時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)，自己獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國(guó)際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購(gòu)買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時(shí)確定自己的使用時(shí)段（通常為21天），其它時(shí)間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年酒店的經(jīng)營(yíng)收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤(rùn)則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期付款之費(fèi)用，一