物業(yè)管理費的構成-文庫吧
2025-10-21 12:17 本頁面
【正文】 費收取證明，上面有當地物價部門允許該物業(yè)公司收取的具體物業(yè)費單價數按每平方米建筑面積每月收費為單位，；；、；公共照明收費標準中，一類小區(qū)多層、二類小區(qū)多層、三類小區(qū)多層；小區(qū)公共綠化日常養(yǎng)護收費標準一至五類小區(qū)分別為另外，規(guī)定還為小區(qū)消防、避雷、弱電、供水、升降、水景等共用設備、設施的日常運行和維護制定了具體的收費標準。，構建費用。包括辦公材料，人員工資，工程材料等 。業(yè)主達到一定比例的入住率，建設單位除工程部全部撤出，物業(yè)公司自負盈虧。電梯的保修期一般是一年，保修期到以后不一定還要原來的安裝公司維保，一般收費是按樓層高度計算的，樓層越高繳納的電梯管理費應該越多，因為電梯運行時間越長耗電量越多，一般來說每月的維保費用要400元左右，但是電梯又是耗電量很大的一種設備，平均電梯連續(xù)運行一小時要20度電左右，再有就是電梯部件損壞后的更換費用，如果選一個好點的維保單位對電梯日后的維護費用是很有好處的。第三篇：物業(yè)管理費測算商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構成：1)人工費用：包括工資總額及福利費。2)環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。4)綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。5)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。6)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。8)保險費。9)不可預見費。10)管理酬金。11)稅金。物業(yè)管理收費標準測算初探摘要：物業(yè)管理收費標準測算是確定收費高低的關鍵，合理的收費標準測算對保證企業(yè)持續(xù)經營發(fā)展，業(yè)主自覺自愿交費將起到積極作用。而收費標準測算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準確、合理。物業(yè)管理收費標準是業(yè)主關注的熱點之一，關于物業(yè)管理收費標準的測算，筆者曾與同行交流，發(fā)現(xiàn)一些問題，是共性的，現(xiàn)提出來供大家參考。一、管理服務人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費等 這項費用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費用，包括基本工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、加班費及服裝費。（一）定員的確定：根據所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內容、管理目標確定崗位和人力資源配置。（二）工資的確定：，參考所在地平均工資水平，設定不同的薪酬標準。采用這種辦法時，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標準。然而，各企業(yè)的工資標準，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標專家參與某項目評標，曾有同一職位不同企業(yè)報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。政府每年 3月公布上本省區(qū)域內職工平均工資，此數據具有權威性。但需注意在每年年底測算下費用預算時，此數據相差兩年，應加上調系數，采用歷年平均上漲幅度來調整。，地方政府會公布行業(yè)社會職工平均工資。此數據應用于普通住宅小區(qū)計算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。：社會平均工資已包含了加班費用。但是，物業(yè)管理行業(yè)加班數量遠遠大于其它行業(yè)，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務保障工作的正常進行，又要借假期進行一些平時難以開展的工作，如重要設備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標準計算，日工資按月工資除以 天計算。：規(guī)定企業(yè)標要求應為員工建立基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險和住房公積金（五險一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農民工），有關外埠員工的保險建立與繳費標準政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險繳費標準與進入成本標準是不一樣的，一部分進入福利費開支。二、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 ：根據歷年成本開支情況，加上不可預見費（一般為 10%，這主要是設備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。：按照設備或系統(tǒng)造價(投資)的 5% 6% 計算 , 公共設施維護費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費用來計算。要增加一些系統(tǒng)的測試費、強檢費、進口零件費等。三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區(qū)域內有經營性餐飲項目，相關區(qū)域清潔衛(wèi)生費用要提高 30% ～ 50%。四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護標準，確定一個養(yǎng)護單價，如 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節(jié)日裝飾費用。五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用包括秩序維護系統(tǒng)委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。六、辦公費用包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費、會議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊計提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產規(guī)模較
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