商品房營(yíng)銷法律問(wèn)題講座ppt-powerpoint演示-文庫(kù)吧
2025-10-21 00:03 本頁(yè)面
【正文】 ,〔二〕何為“五證〞 、“兩書〞 “五證〞指的是： 第一個(gè)是“國(guó)有土地使用證〞，我國(guó)?土地管理法?規(guī)定，只有在國(guó)有土地上建立的房屋才能用于出售。開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金，即可獲得土地使用權(quán)，房屋才能正常合法的進(jìn)展交易。 第二個(gè)是“建立用地規(guī)劃容許證〞，根據(jù)我國(guó)?土地管理法?規(guī)定，建立用地要符合國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃。 第三個(gè)是“建立工程規(guī)劃容許證〞，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的容許。 第四個(gè)是“建立工程開(kāi)工容許證〞，只有擁有此證工程才能施工。 第五個(gè)是“銷售(xiāosh242。u)容許證〔預(yù)售容許證〕〞，沒(méi)有此證，房子就不能銷售(xiāosh242。u)或預(yù)售。 “兩書〞指的是： ?住宅質(zhì)量保證書?及?住宅使用說(shuō)明書?，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付房屋時(shí)向購(gòu)房者提交。,第十頁(yè)，共三十九頁(yè)。,〔三〕商品房銷售條件 開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行銷售，也可委托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷售。 預(yù)售條件： 土地使用權(quán)證；建立工程規(guī)劃容許證；預(yù)售容許證；投入開(kāi)發(fā)建立的資金到達(dá)(d224。od225。)工程建立總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度及開(kāi)工交付日期。 〔內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〕 現(xiàn)售條件： 開(kāi)發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；獲得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；獲得建立工程規(guī)劃容許證、施工容許證、銷售容許證；已通過(guò)開(kāi)工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；物業(yè)管理方案已落實(shí)。,第十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。,〔四〕銷售制止行為及法律責(zé)任 開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給別人。 開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相(bi224。nxi224。ng)返本銷售的方式銷售商品房。 開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未開(kāi)工的商品房。 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 違背上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、并可處以13萬(wàn)元罰款。,第十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。,〔五〕銷售廣告及銷售承諾問(wèn)題 廣告宣傳沒(méi)兌現(xiàn)，購(gòu)房人能否要賠償？銷售人員的口頭承諾算不算數(shù)？是購(gòu)房人與我們專業(yè)銷售人員同樣關(guān)注的問(wèn)題，我們先從宣傳廣告的法律性質(zhì)入手，分析這一問(wèn)題。 一般來(lái)講，商業(yè)廣告的目的在于通過(guò)宣傳自己產(chǎn)品的優(yōu)越性，希望別人購(gòu)置自己的商品。在法律意義上，合同的成立要經(jīng)過(guò)要約與承諾的過(guò)程，而商業(yè)廣告屬于一種要約邀請(qǐng)，并非要約。要約邀請(qǐng)只是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，在法律上無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，只有商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，才被視為要約。因此(yīncǐ)，廣告的內(nèi)容并不當(dāng)然成為合同一個(gè)組成局部，不具有合同效力，不受法律保護(hù)。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購(gòu)房合同中約定，使之成為合同的一個(gè)組成局部，才具有法律約束力。,第十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。,另外，銷售人員的口頭宣傳介紹及銷售承諾，雖然作為口頭表示可以構(gòu)成合同，也受法律保護(hù)，但往往在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)，難以取證，認(rèn)定有一定的難度。假設(shè)銷售人員的承諾在合同的補(bǔ)充條款中加以約定了，那么買賣雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。 既然宣傳廣告內(nèi)容及銷售承諾假設(shè)未在合同中約定，合同雙方無(wú)須互相承擔(dān)權(quán)利義務(wù)。但并不等于說(shuō)，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。在廣告的發(fā)布方面，國(guó)家同樣公布了一系列標(biāo)準(zhǔn)加以調(diào)整，如?合同法?、?廣告法?、?房地產(chǎn)廣揭露布暫行規(guī)定?、?商品房銷售管理方法?，開(kāi)發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告假設(shè)違背上述標(biāo)準(zhǔn)，需要承擔(dān)法律責(zé)任。 注：為防止日后購(gòu)房者以現(xiàn)房與廣告宣傳〔如樓書〕不符作為證據(jù)，要求退房或賠償事宜〔類似這事宜在其它樓盤中曾發(fā)生，故此應(yīng)慎重〕，在廣告中可注明“樓書最終解釋權(quán)歸本公司〞、“房屋面積最終以政府房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(chǎn qu225。n)部門之測(cè)定為準(zhǔn)〞等詞句，防止日后之費(fèi)事。,第十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。,〔六〕定金問(wèn)題 “定金〞與“訂金(d236。nɡ jīn)〞不同，定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式，受法律保護(hù)，而訂金(d236。nɡ jīn)那么不具有任何法律意義。 在商品房的銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合銷售條件的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，在訂立合同之時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，未能訂立合同的，應(yīng)當(dāng)返還。但買賣雙方另有約定的，從其
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