7用地申請(qǐng)和土地出讓程序-文庫(kù)吧
2025-09-14 10:02 本頁(yè)面
【正文】 《房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條 （二）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 （1）簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容； （2）向縣以上國(guó)土部門(mén)提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)； （3）國(guó)土部門(mén)依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無(wú)實(shí)質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價(jià)格是否合理，必要時(shí)進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)估價(jià)； （4）繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)；（5）登記發(fā)證。 以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 （1）簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容； （2）向縣以上國(guó)土部門(mén)提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)； （3）國(guó)土部門(mén)依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求； （4）受讓方辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，或經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的土地收益上繳國(guó)家；（5）繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)；（6）登記發(fā)證。 （三）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意事項(xiàng) 必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。 轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無(wú)重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無(wú)法收回的結(jié)局。 有關(guān)評(píng)估事宜咨詢。 根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)家控制國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，轉(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)低時(shí)，國(guó)家享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門(mén)予以確認(rèn)。 有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的咨詢 轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià)，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。 關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保問(wèn)題。 擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問(wèn)題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無(wú)抵押與被采取司法限制。鑒于有無(wú)土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。 權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的相互制約。 因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門(mén)審批、補(bǔ)辦相關(guān)手
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