【正文】 發(fā)呈井噴態(tài)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)客戶(hù)短期內(nèi)無(wú)法消化； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南頭 15萬(wàn) 5200－ 6500 新安 15萬(wàn) 4500－ 5200 西麗 15萬(wàn) 4800－ 5800 中心區(qū) 150萬(wàn) 4800－ 5800 西鄉(xiāng) 28萬(wàn) 3800－ 4800 同價(jià)片區(qū) 2023年供應(yīng)量對(duì)比，寶安中心區(qū)存在巨大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并以超前的規(guī)劃、純凈的片區(qū)形象于其他各片區(qū)形成明顯的差異化，片區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是最主要的競(jìng)爭(zhēng)層面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 歷史文化博物館 五星級(jí)酒店 藝術(shù)中心 圖書(shū)館 演藝中心 海濱度假酒店 海濱酒吧街 酒店 地鐵站廣場(chǎng) 醫(yī)院 商業(yè)廣場(chǎng) 青少年宮 自然科學(xué)博物館 行政中心 體育場(chǎng) 中央公園 深海大道 金成時(shí)代 泰華 N2項(xiàng)目 金泓凱旋城 幸福海岸 深業(yè)新岸線(xiàn) 天悅龍庭 鴻榮源尚都 好旺角 泰華項(xiàng)目 泰華項(xiàng)目 潤(rùn)恒項(xiàng)目 麗晶國(guó)際 鴻榮源 N5項(xiàng)目 寶安中心區(qū)戰(zhàn)國(guó)風(fēng)云圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 210000 （ 平方米 ） 商業(yè)面積 15000左右 （ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 2400（ 平方米 ） 會(huì)所 、 物業(yè)用房： 600（ 平方米 ） 居委會(huì)： 100（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 13棟 主要層數(shù) 28層 主要樓宇類(lèi)型 高層 總戶(hù)數(shù) 1180戶(hù) 建筑設(shè)計(jì) 澳大利亞柏濤 （ 墨爾本 ） 建筑設(shè)計(jì)有限公司 園林設(shè)計(jì) 香港泛亞易道有限公司 物業(yè)管理 中海物業(yè) 目標(biāo)客戶(hù) 寶安及南山高端客戶(hù) 特色： 項(xiàng)目園林景觀規(guī)劃由泛亞易道負(fù)責(zé)，以簡(jiǎn)潔輕盈的現(xiàn)代典雅風(fēng)格為主。 位于寶安新中心區(qū)核心位臵，地理位臵得天獨(dú)厚，交通網(wǎng)絡(luò)完善，距離南頭關(guān)口僅 35分鐘車(chē)程，規(guī)劃中的深圳地鐵 1號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)途經(jīng)本項(xiàng)目，景觀素質(zhì)理想，視野開(kāi)闊。 小區(qū)配套齊全，綠化面積近 30000多平方米。項(xiàng)目在產(chǎn)品針對(duì)“空中廊院”進(jìn)行較大的炒作，受市場(chǎng)關(guān)注度極高。 【個(gè)盤(pán)分析】 天悅龍庭 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 333800（ 平方米 ） 住宅面積 310100（ 平方米 ） 商業(yè)面積 19500（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 2600（ 平方米 ） 會(huì)所： 1500（ 平方米 ） 綠化率 51％ 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 約 29棟 主要層數(shù) 約 17棟： 1118層 （ 小高 ） 約 12棟： 2832層 （ 高層 ） 主要樓宇類(lèi)型 小高層 ＋高層 總戶(hù)數(shù) 約 2023戶(hù) 建筑設(shè)計(jì) 柏濤 （ 墨爾本 ） 設(shè)計(jì)公司 園林設(shè)計(jì) 奧雅 （ 香港 ） 園境師事務(wù)所 物業(yè)管理 中海物業(yè) 幸福海岸在 7月 31日開(kāi)始內(nèi)部任籌 ， 作為寶安新中心區(qū)第一個(gè)揭開(kāi)神秘面紗的大盤(pán) ， 拉開(kāi)了新中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的序幕 ，對(duì)幸福海岸來(lái)說(shuō) ， 它所承受的不僅是新中心區(qū)美麗藍(lán)圖下購(gòu)買(mǎi)力的檢驗(yàn) ， 還得承擔(dān)起為整個(gè)新中心區(qū)樓市定下基調(diào)的艱巨任務(wù) 。 客戶(hù)定位為：本地高端臵業(yè)者，尤其是二次臵業(yè)者，主要包括高收入的政府公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、私營(yíng)業(yè)主等。 【個(gè)盤(pán)分析】 幸福海岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 183800（ 平方米 ） 總建筑面積 560000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 4000（ 平方米 ） 會(huì)所 、 活動(dòng)中心： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 棟數(shù) 一期 9棟 主要樓宇類(lèi)型 5棟 1626層高層＋ 4棟水岸多層 總戶(hù)數(shù) 一期 1163戶(hù) 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) LLA／深圳筑博 物業(yè)管理 深業(yè)集團(tuán) （ 深圳 ） 物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)客戶(hù) 寶安及南山客戶(hù) 特色： %超低建筑覆蓋率 計(jì)劃分三期自東向西滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)期為 4年，預(yù)計(jì)到 2023年 ， 訴求 親水型、國(guó)際化、生態(tài)式、標(biāo)志性、亞熱帶濱海純正生活岸線(xiàn)的高尚住宅區(qū) 。 以“海洋文化”、“健康教育”、“現(xiàn)代教育”三大主題為核心，演繹佛羅里達(dá)風(fēng)情園林，榮膺寶安首個(gè)建設(shè)部預(yù)審的 AAA級(jí)社區(qū)，更成為中國(guó)首個(gè)被聯(lián)合國(guó)授予的“國(guó)際濱海生態(tài)人文社區(qū)”。 【個(gè)盤(pán)分析】 深業(yè)新岸線(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 24069（ 平方米 ） 總建筑面積 141912（ 平方米 ） 商業(yè)面積 12層為商業(yè) ， 13000平米 其他面積 幼兒園： 1600（ 平方米 ） 會(huì)所 、 物業(yè)用房： 600（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 3棟 主要樓宇類(lèi)型 18－ 30層 （ 小高層＋高層 ） 總戶(hù)數(shù) 760戶(hù) 建筑設(shè)計(jì) 賽瑞設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 加拿大 CSC設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理 招商物業(yè) 目標(biāo)客戶(hù) 以寶安本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕 客戶(hù)。 特色： 開(kāi)發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營(yíng)造運(yùn)動(dòng)休閑的生活方式為賣(mài)點(diǎn)，將對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力 。 綠化率高，車(chē)位充足，但內(nèi)圍戶(hù)型，園林小，不通透，密度高。 125日解籌，均價(jià) 4500元。截至到目前為止已經(jīng)銷(xiāo)售 35%。 【個(gè)盤(pán)分析】 金成時(shí)代 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 107546（ 平方米 ） 總建筑面積 511425（ 平方米 ） 商業(yè)面積 30000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 27棟 主要樓宇類(lèi)型 高層 總戶(hù)數(shù) 約 3000戶(hù) 建筑設(shè)計(jì) 深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 環(huán)境設(shè)計(jì) 奧雅 (加拿大 )園境事務(wù)所 物業(yè)管理 未定 目標(biāo)客戶(hù) 寶安高端客戶(hù)群體，部分南山科技園客戶(hù)； 特色： 集中了濱海中心區(qū)內(nèi)幾乎全部的生活配套設(shè)施，是濱海中心區(qū)的交通、教育、商業(yè)、休閑中心。 濱海中心區(qū)的一座大型人文新城，高臺(tái)府邸，院落式組合空間，立面現(xiàn)代精美，富有濱海特色。 11萬(wàn)平米大型濕地生態(tài)園林、 8萬(wàn)平米陽(yáng)光地下車(chē)庫(kù)、 、 林、 1200米長(zhǎng)時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街、 1100平米情景生態(tài)泳池、 400米景觀大道、 160米寬入口噴泉廣場(chǎng)共同構(gòu)成了氣勢(shì)恢宏的壯觀景象。結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)看，此項(xiàng)目具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 【個(gè)盤(pán)分析】 金泓凱旋城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總占地面積 24292 （ 平方米 ） 總建筑面積 130000（ 平方米 ） 商業(yè)面積 16000（ 平方米 ） 其他面積 幼兒園： 3000（ 平方米 ） 會(huì)所： 3000（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 7棟 主要樓宇類(lèi)型 高層 總戶(hù)數(shù) 855戶(hù) 建筑設(shè)計(jì) 深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理 德業(yè)基物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)客戶(hù) 新中心區(qū)中高端客戶(hù)、南山置業(yè)者 特色： 7棟半圍合設(shè)計(jì)，產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目定位精致高尚住宅小區(qū)，分兩期開(kāi)發(fā)，戶(hù)型擁有優(yōu)美園林景觀的占 55%以上，戶(hù)戶(hù)均有贈(zèng)送面積， 90%以上的戶(hù)型贈(zèng)送超大落地窗。 【個(gè)盤(pán)分析】 麗晶國(guó)際 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【個(gè)盤(pán)分析】 云天雅苑 總占地面積 （ 平方米 ） 總建筑面積 （ 平方米 ） 住宅面積 50153（ 平方米 ） 商業(yè)面積 13640（ 平方米 ） 建筑覆蓋率 35% 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 3棟 主要樓宇類(lèi)型 高層 總戶(hù)數(shù) 512戶(hù) 目標(biāo)客戶(hù) 新安片區(qū)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員 特色： 產(chǎn)品呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，私密性較強(qiáng)，產(chǎn)品有所創(chuàng)新，戶(hù)戶(hù)三陽(yáng)臺(tái)。 項(xiàng)目屬于被中心區(qū)邊緣化的地域，項(xiàng)目規(guī)模較小，難以打造豪宅形象，所在居住氛圍比較濃厚，小區(qū)自有商業(yè)配套，但產(chǎn)品主力戶(hù)型以 2房及小 3房為主，成為片區(qū)比較稀缺的產(chǎn)品，梯戶(hù)比有在片區(qū)中擁有優(yōu)勢(shì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 o 入市時(shí)間接近，同期供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 o 本項(xiàng)目的最主要競(jìng)爭(zhēng)層面是區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) o 本項(xiàng)目推出時(shí)間略為滯后 2023 2023 幸福海岸 金成時(shí)代 尚都 云天雅苑 深業(yè)新岸線(xiàn) 金泓凱旋城 麗晶國(guó)際 天悅龍庭 【入市時(shí)間分析】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶(hù)型 兩房 三房 三房 四房 四房 四房以上 戶(hù)均面積 7090 90110 110130 120160 160以上 170 金成時(shí)代 36% 20% 36% 8% —— —— 98 云天雅苑 23% 59% 8% 10% —— —— 98 麗晶國(guó)際 22% 45% 14% 18% —— 1% 107 金泓凱旋城 23% 14% 25% 33% 2% 3% 125 幸福海岸 11% 37% 11% 40% —— 1% 120 深業(yè)新岸線(xiàn) 15% 12% 40% 30% —— 3% 124 天悅龍庭 17% 5% 39% 26% 11% 2% 133 鴻榮源尚都 18%