【正文】 為 2萬美金 /年 .，愿意為以下項目多付費：社區(qū)未來將成為北京別墅項目的精典之作，高檔別墅區(qū)社區(qū)內(nèi)擁有大面積集中開放空間擁有面積相對較大的私家花園面積19本報告是嚴(yán)格保密的。高級別墅客戶特點?有豐富的別墅居住經(jīng)驗；?客戶年齡相對較大， 40173。50歲居多；?別墅理性消費者，看重別墅使用價值即性價比；?家庭財富積累年限較長，投資渠道多，理財經(jīng)驗豐富，看重別墅的升值與保值；?別墅置業(yè)與生活狀況的變化相關(guān)；?極為看重居住舒適度，并愿為此而支付更多的價格和改造成本。20本報告是嚴(yán)格保密的。高級別墅客戶敏感點具有豐富的別墅居住經(jīng)驗，在選擇別墅產(chǎn)品時趨于理性，用挑剔的眼光關(guān)注別墅各方面細(xì)節(jié)，為其未來使用中的所有生活細(xì)節(jié)作考慮，愿意為追求別墅居住舒適度的提高而支付一定的議價。客戶描述?敏感點： 別墅居住的使用感受 細(xì)節(jié)使用價值 173。 建筑內(nèi)部使用價值 173。 建筑外部使用價值 173。 來自社區(qū)的生活支持客戶敏感點21本報告是嚴(yán)格保密的。高級別墅產(chǎn)品的發(fā)力點高級別墅產(chǎn)品的發(fā)力點：別墅細(xì)節(jié)的實用價值別墅細(xì)節(jié)的實用價值細(xì)節(jié)的實用價值，諸如：173。 庭院面積大小173。 中西廚房是否均有？是否分開？173。 客廳是否有挑空？173。 一層臥室是否有獨立衛(wèi)生間？173。 主臥室是否有落地窗？173。 ……22本報告是嚴(yán)格保密的。北京獨棟別墅產(chǎn)品線200 250 300 350 400 450 500 550250 320173。330 400根據(jù)對別墅市場多年的跟蹤監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，目前北京獨棟別墅產(chǎn)品按地上面積的不同，形成了小獨棟別墅、高級別墅、豪宅別墅這三類產(chǎn)品線。小獨棟 別墅 地上建筑面積 260280㎡高級 別墅 地上建筑面積 350400㎡豪宅 別墅 地上建筑面積 450㎡以上23本報告是嚴(yán)格保密的。豪宅別墅產(chǎn)品的市場現(xiàn)狀項目名稱 地上面積 地下面積 套數(shù) 比例 單價 總價晴翠園2期304337 95120 34 40% 20230 700800540700 0 40 60% 18000 9001300碧水莊園3期310320 0 98 29% 16000 520560570 0 62 18% 850900730750 0 162 47% 10001020 0 20 6% 1500優(yōu)山美地B2295304 170 21 15% 17000 500800340380 210 62 45%460900 250500 53 40% 9001200西山美廬 350390 210235 65 65% 22023 660880400610 210350 34 36% 9001500觀唐 271307 93115 60 38% 17500 480530330370 120 80 50% 580650446 133 20 12% 790豪宅別墅普遍能實現(xiàn) 16000元 /平方米的單價總價 800萬元24本報告是嚴(yán)格保密的。豪宅客戶寫真孫先生， 40歲，政府背景人士，西山美廬成交客戶?商界人士，年輕有為，政府背景極強(qiáng)；?事業(yè)繁忙，經(jīng)常往來國內(nèi)各地；?擁有多部高級車量，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)；?別墅置業(yè)帶有很強(qiáng)的投資性，將房產(chǎn)投資作為資金的一個出口，?個人秉承 “買，就買最好 ”的別墅置業(yè)理念，特別看重稀缺性，包括：地段、位置、戶型和景觀；?非常在意自家花園的面積和尺度，希望越大越好；?有很強(qiáng)的鑒賞眼光，置業(yè)理念獨到；?挑剔別墅社區(qū)的氣質(zhì)，但不挑剔別墅建筑細(xì)節(jié)；25本報告是嚴(yán)格保密的。豪宅別墅的發(fā)力點分析這類客戶具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，有多次購買別墅產(chǎn)品的經(jīng)驗，其購買別墅的驅(qū)動因素是為了彰顯身份，以別墅的價值作為尊貴的標(biāo)簽。豪宅客戶特點?對稀缺最佳 自然環(huán)境 和 景觀資源 的占有與獨享；?對 土地的大面積私家 占有；客戶敏感點26本報告是嚴(yán)格保密的。豪宅別墅發(fā)力點大獨棟別墅產(chǎn)品的發(fā)力點：大量稀缺資源的占有和獨享大量稀缺資源的占有和獨享山景、水景，稀缺的自然資源獨特的位置，大面積土地的占有彰顯身份的、獨一無二的標(biāo)志27本報告是嚴(yán)格保密的。啟動區(qū)產(chǎn)品定位28本報告是嚴(yán)格保密的。各類產(chǎn)品在啟動區(qū)內(nèi)有不同的作用，吸引財富積累程度相對較低的別墅置業(yè)者 :擁有獨棟別墅置業(yè)夢想，易于接受陌生區(qū)域、配套不佳的事實 。符合項目啟動面臨的配套不佳、區(qū)域認(rèn)知度低的現(xiàn)實 .，平衡項目整體容積率。、香江別墅區(qū)內(nèi)涌起的升級換代潮流、為該區(qū)域的客戶提供購買選擇。，塑造和提升項目整體的高檔居住形象；，實現(xiàn)資源的價值最大化；小獨棟別墅260280㎡ 高級別墅350400㎡ 豪宅別墅450㎡ 29本報告是嚴(yán)格保密的。在保證整體容積率為 ，結(jié)合各類產(chǎn)品的作用試算后的產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 地上建筑面積地上建筑面積 （平方米）（平方米） 地下建筑面積地下建筑面積 （平方米）（平方米） 容積率容積率 套數(shù)套數(shù)（約）（約） 套數(shù)比套數(shù)比 面積比面積比小獨棟別墅 260280 70100 90 65%高級別墅 350400 100200 43 25%豪宅別墅 450以上 200 14 10%合計 47136 147 100%小獨棟別墅 ：獨棟的別墅建筑形式 +低總價高級別墅 ：別墅細(xì)節(jié)的實用價值豪宅別墅：大量稀缺資源的占有和獨享30本報告是嚴(yán)格保密的。小獨棟別墅產(chǎn)品發(fā)力點和設(shè)計建議31本報告是嚴(yán)格保密的。選取北京、上海別墅市場中的典型小獨棟別墅產(chǎn)品進(jìn)行研究戶型名稱 地上面積 戶型名稱 地上面積納帕溪谷 SA 190 觀唐 J 307納帕溪谷 SB 208/240 上海蘭喬圣菲 B1 282納帕溪谷 SC 209 上海蘭喬圣菲 C 302納帕溪谷 SD 225/260 上海蘭喬圣菲 A2 282納帕溪谷 SE 241 上海蘭喬圣菲 B2 287納帕溪谷 SF 270 上海蘭喬圣菲 A1 280溫哥華森林 B5 312 水印長灘 NA 260溫哥華森林 B3C 302 水印長灘 1S 287溫哥華森林 B2P 294 萬萬樹 A 306溫哥華森林 C2C 254 萬萬樹 J 316溫哥華森林 C5C 267 萬萬樹 G 319溫哥華森林 C6Q 243 萬萬樹 I 326溫哥華森林 F1C 262 龍灣別墅 觀唐 V 290 順馳林溪（雙） 32本報告是嚴(yán)格保密的。本項目中的小獨棟別墅的發(fā)力點提供與東部別墅區(qū)雙拼、聯(lián)排別墅相同面積和總價區(qū)間的 獨棟別墅，占據(jù)東部 首席舒適性小獨棟別墅 地位。通過控制別墅地上建筑面積、實現(xiàn) 低總價 ，提供滿足小獨棟別墅置業(yè)群 支付能力 的產(chǎn)品挖掘小獨棟別墅的產(chǎn)品特色，使購買該類產(chǎn)品的客戶充分享受別墅的居住感覺，做到 “小空間 大感受 ”。產(chǎn)品發(fā)力點：產(chǎn)品發(fā)力點：獨棟的別墅建筑形式獨棟的別墅建筑形式 + 低總價低總價33本報告是嚴(yán)格保密的。小獨棟別墅設(shè)計要點“小面積 ”體現(xiàn) “大空間 ”充分突顯 “別墅感 ”n 將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。）結(jié)合布置。n 彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。n 緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。n 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。n 在控制成本的前提下，增加贈送的地下室面積，并將工人房、在控制成本的前提下，增加贈送的地下室面積，并將工人房、設(shè)備間等服務(wù)空間設(shè)置在地下室中。設(shè)備間等服務(wù)空間設(shè)置在地下室中。34本報告是嚴(yán)格保密的。小獨棟別墅產(chǎn)品設(shè)計建議p 地下建筑面積地下建筑面積 80平方米左右，總建筑面積平方米左右，總建筑面積 340173。360平方平方米米p 地上建筑面積控制在地上建筑面積控制在 260173。280平方米，在此區(qū)間內(nèi)盡可平方米，在此區(qū)間內(nèi)盡可能的趨小能的趨小p 地上二層，地下一層，或局部地上二層，地下一層，或局部 1層層p 室內(nèi)車庫，單車位。室內(nèi)車庫，單車位。p 3173。4個臥室，個臥室， 1個主臥室個主臥室 +2173。3個次臥室。個次臥室。35本報告是嚴(yán)格保密的。小獨棟別墅產(chǎn)品設(shè)計要點p 首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現(xiàn)較大首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現(xiàn)較大的空間感受，可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)的空間感受，可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計（局部）吹拔，客廳的面寬保證在計（局部）吹拔，客廳的面寬保證在 5米米 1以上。以上。p 廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計衛(wèi)生間廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計衛(wèi)生間一處。一處。p 260平米左右的戶型一層可不設(shè)臥室，接近平米左右的戶型一層可不設(shè)臥室，接近 280平米的戶型一層應(yīng)設(shè)計一間平米的戶型一層應(yīng)設(shè)計一間臥室。臥室。p 建筑基地的面積在建筑基地的面積在 500平米平米 /棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個集中的組棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個集中的組團(tuán)開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間。團(tuán)開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間。p二層主要功能空間為臥室，包括二層主要功能空間為臥室，包括 1個主臥區(qū)個主臥區(qū) + 2個次臥室的選擇，其中主臥個次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥市、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分。區(qū)應(yīng)至少包括主臥市、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分。p 地下室的功能空間包括設(shè)備間、儲藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的功能空間包括設(shè)備間、儲藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。36本報告是嚴(yán)格保密的。室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系 大面積觀景窗組團(tuán)式排布建筑排布客廳、餐廳、地下室、主臥室區(qū)門廊、院門、多重庭院、下沉庭院37本報告是嚴(yán)格保密的。入戶處理入戶處理 戶外戶外室外空間感受別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感；手法一：入戶門廊手法二：院門u入戶門與前院相結(jié)合，院門即為入門，作為住家內(nèi)外的分隔；門廊 173。溫哥華森林入戶院門 173。水印長灘38本報告是嚴(yán)格保密的。入戶處理入戶處理 室內(nèi)（玄關(guān)和吹拔）室內(nèi)（玄關(guān)和吹拔）室內(nèi)空間感受u小獨棟別墅客戶最為關(guān)注獨棟別墅的居住感受。對于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來說，入口的 吹拔處理 能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。項目名稱 入口玄關(guān)面積(m2)順馳林溪 a戶型 9萬萬樹 B戶型 6觀唐 A戶型 9觀唐 B戶型 5觀唐 D戶型 8順馳林溪 a戶型 入口玄關(guān) 9平米39本報告是嚴(yán)格保密的。客廳挑空客廳挑空室內(nèi)空間感受u小獨棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，項目名稱 客廳挑空面積 (m2)納帕溪谷 SA戶型 20納帕溪谷 SF戶型 17優(yōu)山美地 b1戶型 22龍灣別墅 A5戶型 31溫哥華森林 b3T戶型 19溫哥華森林 b3P戶型 29碧水莊園 b2戶 型 3540本報告是嚴(yán)格保密的。主要功能空間的大面積觀景窗主要功能空間的大面積觀景窗內(nèi)外空間交流u小獨棟產(chǎn)品的室內(nèi)面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應(yīng)用大面積的窗能有效改善室內(nèi)面積不足帶來的壓抑感，特別是將窗與室外花園的景致結(jié)合，形成內(nèi)外空間的交流。u在滿足保溫和建筑結(jié)構(gòu)的前提下盡可能的選擇大尺度窗，通過窗的大尺度提高對客廳、起居室等主要功能空間的尺度感受。41本報告是嚴(yán)格保密的。小獨棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室分層分層 功能空間功能空間 面積面積 (㎡㎡ ) 總面積總面積 (㎡㎡ )　首層 門廳 5 140 173。 160客廳、餐廳、家庭室（可三者或兩者結(jié)合布置） 60 173。 70公用衛(wèi)生間 5廚房（區(qū)分中廚、西廚） 10 173。 15次臥室 10 173。 15車庫 20地下室 家庭影院 20 173。 30 80多功能廳 20設(shè)備間 10洗衣房 /儲藏 10工人房 (包括衛(wèi)生間） 1042本報告是嚴(yán)格保密的。小獨棟別墅主要功能空間面積建議二層分層分層 功能空間功能空間 面積面積 (㎡㎡ ) 總面積總面積 (㎡㎡ )二層 主臥區(qū) 1 主臥室 15173。20 50173。60主人衛(wèi)生間 10步入式衣櫥 5173。10書房 10次臥室 1 15173。20 30173。40次臥室 2 10173。15公用衛(wèi)生間 5（或）主臥區(qū) 2 主臥室 1517