【正文】 實(shí)體工程檢查：通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的審查 ， 通過(guò)實(shí)體質(zhì)量檢測(cè)對(duì)照 ， 檢查項(xiàng)目工程部關(guān)鍵質(zhì)量控制和質(zhì)保體系實(shí)際管理效果 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)： 設(shè)計(jì)交底 施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點(diǎn)： 工序質(zhì)量控制點(diǎn) 、 停止點(diǎn)交底 施工樣板交底 施工單位 、 監(jiān)理單位關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批過(guò)程責(zé)任記錄表 （ 非標(biāo) ）） 項(xiàng)目工程部關(guān)鍵工序檢驗(yàn)批復(fù)檢責(zé)任記錄表 （ 非標(biāo) ） 工序交接檢 、 關(guān)鍵驗(yàn)收責(zé)任記錄表 （ 非標(biāo) ） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 總部對(duì)地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計(jì)： 工程管理質(zhì)保體系實(shí)體對(duì)照部分的檢查重點(diǎn)： 工程防滲漏質(zhì)量控制 工程防開(kāi)裂質(zhì)量控制 精裝修觀感質(zhì)量控制 園林景觀工程細(xì)部質(zhì)量控制 空間尺寸偏差質(zhì)量控制 門窗 、 設(shè)備成品保護(hù)質(zhì)量控制 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 投資論證及收益跟蹤 投資成果 設(shè)計(jì)成果 成本成果 工程成果 營(yíng)銷成果 專業(yè)評(píng)審 決策評(píng)審 集團(tuán)例會(huì) 運(yùn)營(yíng)例會(huì) 總結(jié)評(píng)估 目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本跟蹤 投資決策及 收益跟蹤體系 階段性成果 管理體系 運(yùn)營(yíng)決策 管理體系 進(jìn)度計(jì)劃 管理體系 目標(biāo)成本 管理體系 降低投資風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目收益控制 降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目質(zhì)量控制 明確管理職責(zé) 提高決策效率 計(jì)劃編制質(zhì)量 提高決策效率 成本控制與預(yù)警成本敏感性分析 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系 資金預(yù)算 管理體系 預(yù)算制定滾動(dòng)資金計(jì)劃控制 防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 提高資金使用率 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)預(yù)定收益目標(biāo) 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 ： 取得土地中標(biāo)通知書～方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出 階段起止點(diǎn)： 所含子成果： ① .《 概念設(shè)計(jì)方案 》 ～研發(fā) ② .《 項(xiàng)目定位報(bào)告 》 ～營(yíng)銷 ③ .《 成本敏感分析 、 價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告 》 ～成本 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 ： 所含子成果： ④ .《 售樓處 、 樣板房選址 、 定位及開(kāi)放計(jì)劃 》 ～營(yíng)銷 ⑤ .《 項(xiàng)目一 、 二級(jí)計(jì)劃 》 ～項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 、 地區(qū)公司 PMO ⑥ .《 投資分析模型 （ 啟動(dòng) ） 》 ～投資分析專員 ⑦ .《 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ～研發(fā) ⑧ .《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 ～研發(fā) ⑨ .《 精裝房定位 、 限價(jià)及實(shí)施方案 》 ～研發(fā) 、 造價(jià)及工程 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目定位報(bào)告 ： 市場(chǎng)目標(biāo)客戶群市調(diào)成果 （ 自己調(diào)查＋第三方調(diào)查 ） ； 《 市場(chǎng)調(diào)查表模板 》 目標(biāo)客戶群敏感點(diǎn)中的賣點(diǎn)敏感點(diǎn) （ 5項(xiàng) ） 、 瑕疵敏感點(diǎn) （ 5項(xiàng) ） 、 價(jià)格敏感區(qū)間等與項(xiàng)目土地預(yù)案中的假設(shè)賣點(diǎn) 、 瑕疵控制點(diǎn)的吻合度分析及校正成果 ， 分析形成最終賣 點(diǎn)； 《 客戶敏感點(diǎn)分析模板 》 市場(chǎng)目標(biāo)客戶群集體的文化歷史敏感點(diǎn) 、 興趣愛(ài)好 、 消 費(fèi)習(xí)慣 、 家庭構(gòu)成 、 交通習(xí)慣 、 職業(yè)收入等分析； 《 目標(biāo)客戶信息分析 （ 模板 ） 》 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目定位報(bào)告 ： 市場(chǎng)目標(biāo)客戶群的信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道的選擇： 項(xiàng)目建筑戶型 、 立面 、 景觀 、 配套 、 案名 、 推廣調(diào)性 的方向性確定 （ 市調(diào)時(shí)應(yīng)用圖片 、 照片 、 模型等來(lái)表述 意向和對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行測(cè)試 ， 不宜使用文字 ） 和銷售 道具 （ 客戶來(lái)訪路徑 、 標(biāo)識(shí)指引及樓盤印象管理；場(chǎng)地 包裝 、 示范環(huán)境 、 樣板房售樓處 ） 選擇安排 （ 應(yīng)用圖 片 、 照片 、 模型 ＋必要的文字說(shuō)明 ） ； 《 項(xiàng)目銷售產(chǎn)品建議書 （ 模板 )》 銷售的定位標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿的預(yù)設(shè)及借力策略 ， 與本項(xiàng) 目必須區(qū)隔的項(xiàng)目假設(shè)及區(qū)隔 、 差異化借力策略 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 項(xiàng)目定位報(bào)告 ： 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 售樓處、樣板房計(jì)劃 ： 售樓處定位 、 位置 （ 應(yīng)附圖 ） 及面積； 樣板區(qū) （ 銷售展示區(qū) ） 范圍 、 位置：含客戶停車區(qū)域選擇； 樣板房位置 （ 應(yīng)附圖 ） 、 數(shù)量 、 裝修風(fēng)格建議 （ 用圖片 、 照片或模型表達(dá) ） ； 交通組織流線：客戶到現(xiàn)場(chǎng)交通線路分析 、 戶外導(dǎo)視方案 及工程配合意見(jiàn) 、 客戶參觀樣板區(qū)線路預(yù)案及銷售導(dǎo)視； 示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系 、 有利 、 不利因素及處理建議； 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與工程管理 ■ 階段性成果標(biāo)準(zhǔn)示例 — 售樓處、樣板房計(jì)劃 ： 本項(xiàng)目預(yù)算及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的裝飾裝修細(xì)節(jié)對(duì)比及參考價(jià)格； 樣板區(qū) （ 銷售展示區(qū) ） 市政 、 景觀先行實(shí)施方案分析； 本方案與其他方案的優(yōu)劣勢(shì)分析 （ 方案比較 、 應(yīng)附圖 ） ； 修建 、 裝修進(jìn)場(chǎng) 、 家具布置 、 開(kāi)放等計(jì)劃安排 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開(kāi)發(fā)流程與工程管理： 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工準(zhǔn)備 施工（含保修） 物業(yè)服務(wù) 后評(píng)估 資金、策劃 與銷售 工程管理 （常規(guī)理解） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開(kāi)發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開(kāi)發(fā)流程與工程管理： 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 開(kāi)發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段 ， 是項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容 ， 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié) 工程管理還涉及投資決策 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 銷售 、 物業(yè)服務(wù) 、后評(píng)估等階段 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 市場(chǎng)主體（外部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)主體包括發(fā)展商 、 勘察設(shè)計(jì)院 、 施工 、監(jiān)理 、 營(yíng)銷策劃公司 （ 房地產(chǎn)銷售代理商 ） 、 造價(jià)咨詢 協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工程管理： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)部 、 銷售部（ 銷售配合 ） 、 成本部 、 采購(gòu)部 、 項(xiàng)目拓展部 （ 報(bào)批報(bào)建 ） 、 財(cái)務(wù)部等多個(gè)管理部門 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目工程管理的效率： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理依據(jù)項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程全過(guò)程進(jìn)行目標(biāo)控制、過(guò)程控制，結(jié)果控制等方面的管理。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項(xiàng)目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來(lái)的管理效率下降，由工程推動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)推動(dòng)。項(xiàng)目工程部得以把工作重心放到一線施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度等方面的管理（減少了大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的階段性成果標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范和管理，保證了公司內(nèi)部部門與部門之間交接或較差平行作業(yè)所需工作成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保證、采購(gòu)工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營(yíng)銷語(yǔ)言與規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)語(yǔ)言），降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進(jìn)度管理不只是工程部門的職責(zé)） 龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析 ■ 龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目工程管理： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理提高了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制能力： 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理可以對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)程的關(guān)鍵流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等進(jìn)行過(guò)程管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行提前的預(yù)警和預(yù)控。避免了因?yàn)閷I(yè)不平衡導(dǎo)致項(xiàng)目工程管理風(fēng)險(xiǎn)加大 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念 二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā) 三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗(yàn)批質(zhì)量管理 四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細(xì)節(jié)管理 五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計(jì)工程質(zhì)量保障 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 六、龍湖產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化對(duì)工程質(zhì)量的保障 七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃 八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理 九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗(yàn)收管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化： 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對(duì)完善： 國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)。沒(méi)有強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預(yù)防，沒(méi)有形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)量控制保障體系 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證體系更多強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預(yù)防，包括：設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工工藝、施工工序控制預(yù)防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預(yù)防等，形成貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)保體系管理 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 特點(diǎn) ： 通過(guò)工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí) 方法 ： 低效率／錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法 特點(diǎn) : 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過(guò)程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具 特點(diǎn) : 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法 ： 設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問(wèn)題模式分析評(píng)估 特點(diǎn) : 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ： 質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估 質(zhì)量管理的提高 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級(jí)： 第一級(jí)：施工質(zhì)量檢驗(yàn) 企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)來(lái)保障工程質(zhì)量，通過(guò)臨時(shí)性的隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題并予以解決 設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗(yàn)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與施工幾乎脫節(jié)，招標(biāo)文件及合約文件缺乏質(zhì)量細(xì)節(jié)控制約定。企業(yè)質(zhì)量管理知識(shí)需要完善 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第二級(jí)：工程質(zhì)量保證 企業(yè)工程質(zhì)量目標(biāo)仍然主要通過(guò)施工現(xiàn)場(chǎng)的工程質(zhì)量檢驗(yàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。但企業(yè)開(kāi)始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量檢驗(yàn)行為和施工質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。施工過(guò)程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開(kāi)始得到控制。一線員工開(kāi)始積極參加質(zhì)量管理 設(shè)計(jì)質(zhì)量的測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)工程質(zhì)量的保障標(biāo)準(zhǔn)等還沒(méi)有確定，企業(yè)的招標(biāo)采購(gòu)、成本管理、招標(biāo)合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第三級(jí)：工程質(zhì)量預(yù)防 設(shè)計(jì)與工程開(kāi)始相互影響與積極配合，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的特征。設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本、合約等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的全過(guò)程開(kāi)始得到有效控制，產(chǎn)品開(kāi)始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過(guò)輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商密切協(xié)作，供應(yīng)商也主動(dòng)配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量 施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認(rèn)識(shí)還有待提升。全員質(zhì)量意識(shí)尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化體系尚未形成 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) 第四級(jí)：零缺陷管理（相對(duì)歸零） 企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識(shí)到工程質(zhì)量對(duì)企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實(shí)現(xiàn) “ 零缺陷原則 ” ，與內(nèi)部顧客和供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強(qiáng)調(diào)的原則： ： “ 零缺陷 ” ： “ 品質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的代價(jià) ” 衡量質(zhì)量： “ 防患于未然 ” 為質(zhì)量管理的制度： “ 全面質(zhì)量管理 ” 為改進(jìn)的基礎(chǔ)： 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點(diǎn) ■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點(diǎn)： 工程質(zhì)量 ≠施工質(zhì)量 工程質(zhì)量 不單純只是工程管理部門的責(zé)任 工程質(zhì)量 預(yù)防