【正文】 區(qū)，舊有工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)建筑較多；而且，周邊貨運(yùn)車(chē)輛通行密集，交通混亂擁堵，區(qū)域整體現(xiàn)狀環(huán)境較差，改善尚需時(shí)日?？臻g小 — 項(xiàng)目主體已經(jīng)建設(shè)完成，部分硬件指標(biāo)如承重、層高既定，可以修改的空間較小，但上述指標(biāo)不能符合部分工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)駐的要求，會(huì)給項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品策劃以及后期招商帶來(lái)一定限制。規(guī)模小 — 一期商場(chǎng)部分僅有 ，與周邊部分大型工業(yè)消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模相比（如電子商貿(mào)城 50萬(wàn)平方米），難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。定位晚 — 項(xiàng)目立項(xiàng)前期缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)查研究，前期產(chǎn)品定位方案科學(xué)性較低，會(huì)給后期經(jīng)營(yíng)定位以及項(xiàng)目銷(xiāo)售工作帶來(lái)較大壓力。項(xiàng)目產(chǎn)品 SWOT 分析之機(jī)會(huì)（ O）利用機(jī)會(huì)共享機(jī)遇 獨(dú)享機(jī)遇，項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)計(jì)完善的功能定位、客戶(hù)定位、國(guó)際推廣渠道以及營(yíng)銷(xiāo)推廣模式，以充分利用外部的共享機(jī)遇。，發(fā)展商應(yīng)該多爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策，以吸引更多商戶(hù)入住。產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì) — 項(xiàng)目所選取的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)如電力電工、數(shù)控機(jī)床、工業(yè)自動(dòng)化等均是國(guó)家重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)，前景廣泛看好。國(guó)際機(jī)會(huì) — 中國(guó)逐漸成為國(guó)際上的工業(yè)采購(gòu)中心，大量國(guó)際組織、跨國(guó)企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)尤其是上海地區(qū)的采購(gòu)活動(dòng)越發(fā)頻繁。前瞻定位 — 項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)較早定位為綜合性的中高端工業(yè)品商城的項(xiàng)目，先行入市可給項(xiàng)目帶來(lái)較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；普陀唯一 — 項(xiàng)目是普陀區(qū)唯一一家入選上海市16家重點(diǎn)扶持的總部基地的項(xiàng)目，政府扶持力度較大。項(xiàng)目產(chǎn)品 SWOT 分析之威脅（ T）規(guī)避威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅 風(fēng)險(xiǎn)威脅威脅，舉例說(shuō)，一支專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是本案超越與 “華盛國(guó)際商務(wù)花園工業(yè) Shopping Mall”的至關(guān)重要的因素；，統(tǒng)一各方權(quán)益，以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不可控性較強(qiáng)，商城應(yīng)建立多套預(yù)案，以應(yīng)對(duì)招商風(fēng)險(xiǎn)。直接競(jìng)爭(zhēng) — 區(qū)域內(nèi)分布有多個(gè)具有一定規(guī)模的工業(yè)消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品與本案具有一定重疊，可能會(huì)分流本案一定數(shù)量的客戶(hù)。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) — 周邊部分項(xiàng)目如 “華盛國(guó)際商務(wù)花園 ”即規(guī)劃有經(jīng)營(yíng)工業(yè)產(chǎn)品的 “工業(yè) Shopping Mall”，且與本案定位類(lèi)似，經(jīng)營(yíng)后將與本案形成競(jìng)爭(zhēng)。政策風(fēng)險(xiǎn) — 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，而項(xiàng)目又是工業(yè)用地性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售、商鋪使用權(quán)銷(xiāo)售面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)更大 。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) — 本案項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)模式較為新穎，入市初期面臨的市場(chǎng)抗性較大，如商戶(hù)可能因?yàn)闃菍?、人流量等?wèn)題而拒絕入??；另外，客戶(hù)需求發(fā)生變化亦會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。投資價(jià)值分析216?！”景竿顿Y模式與其他投資模式比較住宅　　隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大，政府對(duì)住宅市場(chǎng)投資限制越來(lái)越多。住宅類(lèi)房產(chǎn)投資難度越來(lái)越大，收益率亦越低。住宅已不再成為良好的投資產(chǎn)品。銀行　　所有投資方式中最為普通百姓認(rèn)可的一種最普遍的方式。但在目前情況下，銀行存款年利率僅為 %，扣除 2%的利息稅，實(shí)際回報(bào)率僅為 %。安全性較高，收益率低。股票　　 06年中國(guó)股市在經(jīng)過(guò)多年調(diào)整后，開(kāi)始進(jìn)入又一輪的快速成長(zhǎng)期，投資收益又有大幅提升。但 “股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎 ”的銘言仍舊成立。投資股票收益最高，但風(fēng)險(xiǎn)也最大。債券　　投資者需要投入的資金較多，投資期限較長(zhǎng)，抵抗通貨膨脹的能力較差。期貨　　投資期限不固定，雖有獲取暴利的機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)亦較高。辦公　　投資者需要投入的資金相對(duì)于其他投資要高出許多，對(duì)于中小投資客來(lái)說(shuō)比較困難。商鋪　　中小面積產(chǎn)權(quán)商鋪投資逐漸升溫，商鋪成為較為流行的投資產(chǎn)品。好的商鋪具有保值增值的特點(diǎn)，還具有收益穩(wěn)定的特點(diǎn)。投資門(mén)檻低：　　主力單元面積 10~30平方米，總價(jià) 20~30萬(wàn)元，投資門(mén)檻較低?；貓?bào)高：　　前瞻定位的工業(yè)商城，提供由多個(gè)平臺(tái)支持的增值服務(wù)，可以保證投資者獲得每年不低于 11%的收益，比投資產(chǎn)權(quán)式酒店、辦公樓或零售商鋪的收益高出許多。風(fēng)險(xiǎn)小：　　專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并給投資者提供第三方擔(dān)保，保障投資者投資資金的安全性；216?！”景干啼佂顿Y說(shuō)明投資優(yōu)勢(shì)（ S）投資門(mén)檻低，主力總價(jià) 20~30萬(wàn)元投資客戶(hù)多，中小個(gè)人投資者數(shù)量眾多投資回報(bào)高，不低于 11%的年投資回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)小，專(zhuān)業(yè)保障、法律援助投資劣勢(shì)（ W）投資機(jī)會(huì)（ O） 投資風(fēng)險(xiǎn)（ T）與 產(chǎn)權(quán)式房地產(chǎn)產(chǎn)品相比，本案只能投資使用權(quán)，投資經(jīng)營(yíng)模式操作難度大且市場(chǎng)上少有類(lèi)似先例，會(huì)使投資者產(chǎn)生較大抗性投資需求旺盛，近年，商鋪投資市場(chǎng)不斷升溫度專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資亦是一個(gè)熱點(diǎn)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較少，本案屬于市場(chǎng)上啟動(dòng)較早的項(xiàng)目，面臨競(jìng)爭(zhēng)較少政策風(fēng)險(xiǎn)，政府對(duì)使用權(quán)等非產(chǎn)權(quán)實(shí)體投資限制較多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者投資行為日趨理性且日漸謹(jǐn)慎，對(duì)投資使用權(quán)接受度較低216。　本案作為投資品的ＳＷＯＴ分析觀點(diǎn)與結(jié)論：　　 一方面通過(guò)系統(tǒng)的產(chǎn)品和功能定位，提升項(xiàng)目自身的附加值和投資價(jià)值；另一方面深入設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式，盡可能規(guī)避法規(guī)限制，同時(shí)開(kāi)展有效針對(duì)投資者的推廣 。本案項(xiàng)目以 “ 低投資、高回報(bào) ” 為賣(mài)點(diǎn)，還是可以吸引不少投資者進(jìn)行投資的。216。　 同類(lèi)產(chǎn)品客戶(hù)構(gòu)成分析（ 一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶(hù)構(gòu)成解析上海電子商城單元面積范圍 10~40平方米，總價(jià) 10~50萬(wàn)元，最低首付 3萬(wàn)元，主力鋪面進(jìn)深 3米、面寬；投資門(mén)檻較低，對(duì)中小散戶(hù)投資者吸引力較大上海國(guó)際包裝印刷城項(xiàng)目底層展示商鋪主力面積分割 20~30平方米，總價(jià)范圍 30~50萬(wàn)元，用于包裝機(jī)械和包裝原材料的展示；上海中電紫旺電氣城項(xiàng)目主力商鋪面積 50平方米，單價(jià)范圍 5000元 ~8500元，總價(jià)范圍 25~40萬(wàn)元結(jié)合本案特征需求面積特征主力單元面積 10~30平方米需求總價(jià)特征投資門(mén)檻不高， 20~30萬(wàn)元 /套216?！”景?商業(yè)產(chǎn)品 客戶(hù)構(gòu)成與特征（一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶(hù)構(gòu)成解析上海本地長(zhǎng)三角地區(qū)港臺(tái)地區(qū) 客戶(hù)來(lái)源 ： 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上部分工業(yè)消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（如上海電子商貿(mào)城和中金紫旺電子城）的調(diào)查，此類(lèi)產(chǎn)業(yè)商鋪的投資者來(lái)自上海本地的為主，而隨著區(qū)域投資市場(chǎng)的成熟來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)和臺(tái)灣等地的投資者比例亦有所上升?？蛻?hù)構(gòu)成 ： 工業(yè)消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資客中，以中小散戶(hù)為主體；以生產(chǎn)廠家和代理商組成的自用客戶(hù)開(kāi)始考慮對(duì)此類(lèi)商鋪的購(gòu)買(mǎi)，而專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者處于投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)此類(lèi)商鋪的投資興趣并不大，市場(chǎng)上少有投資機(jī)構(gòu)大量買(mǎi)進(jìn)此類(lèi)商鋪的成交案例。自用客戶(hù)個(gè)體投資者機(jī)構(gòu)投資者216?！?商業(yè)產(chǎn)品 客戶(hù)構(gòu)成與特征（一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶(hù)構(gòu)成解析客戶(hù)需求特征分析 信息獲得渠道中小型個(gè)人投資者一般通過(guò)報(bào)紙等平面媒體獲得信息自用廠家或商家則多通過(guò)業(yè)內(nèi)介紹以及業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)渠道了解信息投資者或更大型的購(gòu)買(mǎi)者可能會(huì)通過(guò)專(zhuān)業(yè)的業(yè)內(nèi)展會(huì)或會(huì)議購(gòu)買(mǎi)決策影響因素中小散戶(hù)投資者缺乏專(zhuān)業(yè)背景，其投資行為容易受發(fā)展商承諾的投資回報(bào)、售后返租等優(yōu)惠條件的影響；另外，此類(lèi)投資者比較容易受專(zhuān)業(yè)人士或大型投資機(jī)構(gòu)的投資方向影響，對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域的小面積產(chǎn)權(quán)式商鋪投資興趣濃厚自用客戶(hù)由于自身具有行業(yè)背景，因此在項(xiàng)目選擇時(shí)，對(duì)區(qū)域交通物流條件和產(chǎn)業(yè)環(huán)境要求較高需求特征變化趨勢(shì) 宏觀調(diào)控和市場(chǎng)透明度提高成為產(chǎn)權(quán)商鋪市場(chǎng)的一大趨勢(shì)，投資者的投資行為日趨理性，尤其是工業(yè)消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資者中，自用客比例上升，開(kāi)始更多關(guān)注此類(lèi)項(xiàng)目產(chǎn)品自身硬件條件和經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的能力和經(jīng)驗(yàn)。216?！?商業(yè)產(chǎn)品 客戶(hù)構(gòu)成與特征（一次購(gòu)買(mǎi)客）客戶(hù)構(gòu)成解析投資客戶(hù)需求特征分析年齡結(jié)構(gòu)25歲以下： 8% 25~45歲： 58%46~55歲： 23% 55歲以上： 11%投資取向25歲以下：資金實(shí)力較弱，很少會(huì)參與投資活動(dòng)；參與者投資取向多為股票等方向25~45歲：擁有一定資金實(shí)力，參與投資活動(dòng)范圍寬泛，尤其對(duì)高收益的股票、債券、基金、房產(chǎn)等投資興趣濃厚，而投資較為理性46~55歲：擁有一定資金