某大道營銷推廣策略開盤前執(zhí)方案-文庫吧
2025-01-29 13:49 本頁面
【正文】 、本案處于一個機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，優(yōu)勢較多，卻無一個優(yōu)勢能夠支撐整個項目的銷售；后期推廣應立足優(yōu)勢，建立項目獨特的傳播體系，并制造本案的差異化形象訴求，從而與區(qū)域競品形成品牌區(qū)隔；銷售與招商同步進行，實現(xiàn)項目收益與經(jīng)營的雙贏。第二部分 項目篇第三部分 定位篇綜合以上市場及項目賣點分析梳理，我司建議圣諾 第 1大道的定位語是 》》》》（一）、項目定位（ slogan）即墨首家 地下式炫酷商街216。定位解析：即墨首家： 即墨第一家，點明項目的產(chǎn)品定位；地下式： 說明產(chǎn)品的建筑形態(tài)；炫酷商街： 炫酷說明項目業(yè)態(tài)齊全，產(chǎn)品檔次較高，商街點明項目的商鋪形態(tài)；216。定位描述：第三部分 定位篇（二）、形象定位（廣告語）216。定位解析：216。定位描述：商業(yè)第一大道 財富新干線商業(yè)第一大道： 本案是即墨第一家全業(yè)態(tài)類商業(yè)街區(qū)，并與案名相呼應；財富新干線： 服裝城已先讓一部分投資者富裕起來，未有機遇的客戶，本案是彌補他們遺憾的新選擇；新干線形象生動，并與案名大道吻合。第三部分 定位篇（二）、形象定位（廣告語）備選吃喝玩樂游購娛，一站式購物商街即墨核心商圈 商鋪投資首選生財有道 智富人生 財富中心，投資良機不容錯過成熟商圈、旺鋪首選第三部分 定位篇（三）、檔次定位商業(yè)精品 品牌之匯216。定位解析：216。定位描述：商業(yè)精品： 本案體量并不是很大，有利于打造成為精品商業(yè)的優(yōu)勢；品牌之匯： 招商時注重業(yè)態(tài)規(guī)劃，并選擇知名度美譽度較高的品牌商家入駐，利于提升本案品質(zhì)及后期經(jīng)營。第三部分 定位篇（四）、目標客戶定位 通過與開發(fā)公司溝通了解到，本案已有一定客戶資源，這是本案的一大優(yōu)勢，但要保證本案的開盤熱銷及對進駐的品牌商家的可選擇性，我司建議應擴大目標客戶的所在區(qū)域。目標客群即墨本地投資客戶 (主流客群 )即墨本地自營客戶，尤以即墨服裝批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)戶為主 (次主流客群）青島地區(qū)內(nèi)其他投資及自營客戶（可爭取客群）青島地區(qū)外客群，這部分客群處于財富金字塔中端，具備一定的消費能力和投資經(jīng)驗，有部分閑錢可用于投資的部分人（邊緣客群）第三部分 定位篇（五）、價格定位建議定價： 15000元 ∕ ㎡216。定位解析：216。定位描述：一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成： 市場價值取向： 需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)。 本案商業(yè)品質(zhì)明顯高于周邊經(jīng)營項目。成本價值取向： 項目整體成本加開發(fā)商期望的利潤。 因本案是地下施工，因此相對成本會高于其他地上工程 。消費者心理價值取向： 該區(qū)域位置、檔次的物業(yè)在消費者心理的 “ 功能價格比 ” 。 經(jīng)過調(diào)查，之上提及的即墨市場上周邊競品的情況，均帶產(chǎn)權(quán)銷售，其定價均價約在 13000—30000元 /㎡ 左右，結(jié)合本項目的檔次、成本及無產(chǎn)權(quán)的弱勢，故均價定位在 15000元 /㎡ 。第三部分 定位篇（六）、項目賣點梳理：注：現(xiàn)階段總結(jié)的項目賣點屬于整體性的，在營銷過程中，隨著市場變化以及營銷過程中發(fā)現(xiàn)的熱點，逐步對 賣點進行完善。 n商圈： 毗鄰即墨服裝城，即墨成熟商圈核心；n地段： 兩大城市主干道環(huán)繞，車流、人流量大；n形態(tài)： 即墨首家地下全業(yè)態(tài)一站式購物街區(qū)；n投資： 中小面積分割，可自由組合，客戶購買壓力??；n收益： 5年返租，年返租 8%，回報率高；n團隊： 專業(yè)開發(fā)公司和經(jīng)營管理團隊，經(jīng)營有保障；第三部分 定位篇（七）、產(chǎn)品建議：根據(jù)前面市場分析，初步確定本項目以 2030 ㎡ 小商鋪為主，后期視客戶積累情況及市場需求情況做適當調(diào)整。第四部分 策略篇 目前周邊世貿(mào)商都項目業(yè)已開始銷售，香港四季百貨、國際五星級酒店喜來登強勢入駐，業(yè)已形成了一定的品牌號召力，并對項目后期銷售造成了很大的壓力，因此，本案要取得最終成功，在銷售初期就必須相對系統(tǒng)集中的做宣傳推廣 ，將投資客的目光拉回到本項目上。 根據(jù)對市場和項目本身的把握，我們制定了這樣的推廣策略 》》》形象先行 —— 借勢造市（一）、推廣思路：第四部分 策略篇 形象是建立消費者好感度的直觀因素，好的形象向來帶來好的評價。而形象宣傳主要安排在項目銷售籌備期。對于本案來講，在項目全盤呈現(xiàn)之前，消費者一直是以在售樓盤作為參照，因而必須通過先樹立區(qū)別于即墨所有在售項目的形象，引起市場好感度和向往度，繼而為產(chǎn)品以高姿態(tài)入市創(chuàng)立先決條件。l形象先行第四部分 策略篇 通過前期的形象宣傳，必將上升市場期望值，此時通過一系列銷售手段，把樓盤炒熱，形成熱點與焦點。于此之時，充分利用這一時機，在消費者熱切期盼、翹首以待之中，迎來開盤熱潮。l借勢造市 第四部分 策略篇借勢建議 》》》 因本案緊鄰即墨服裝城，地段是本案最大優(yōu)勢之一，利用服裝城在當?shù)氐闹群蜕虡I(yè)影響力借勢造市，因此建議本案案名為：即墨服裝城 2期 第 1大道案名建議優(yōu)勢：252。先入為主，強化本案獨特資源優(yōu)勢；252。增強業(yè)主對本案的經(jīng)營前景和購買信心。第四部分 策略篇（二）、營銷周期根據(jù)開發(fā)公司銷售計劃， 10月中旬開始銷售， 11年年底前銷售完成總體量的 90%。綜合考慮市場及項目情況，按照項目蓄水周期一般需 2個月時間左右，現(xiàn)制定本案推廣周期及銷售計劃如下 》》》營銷節(jié)點計劃：前期蓄水期： 2
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