【正文】 提高收入EnhancingRevenue26國外成熟市場與國內市場差別市場差別市場差別租期國內市場： 2—3年國外市場： 5—10年租金國內市場： 以天計算，不調費國外市場： 以年計算，每年調費擔保國內市場： 3個月租金國外市場： 銀行擔保27國外物業(yè)資產管理案例一 ：第一太平戴維斯的中國之 “ 道 ”第一太平戴維斯（ Savills）從 1899年 進入大陸市場以來從零開始已經創(chuàng)辦了 120家合資企業(yè) ，合作方大多是擁有優(yōu)質資源的地產商。第一太平經過不斷進行前瞻性思考，預測趨勢，最重要的是，思考這一趨勢變化對客戶和我們業(yè)務本身所帶來的意義。l 前言 :l 公司背景 :第一太平戴維斯 1855年在英國成立。公司進入大陸市場則是在 1989年。28l 第一太平戴維斯的核心競爭力 :第一太平戴維斯的核心競爭力為： 品牌 和 人才 。品牌：人才： l 第一太平戴維斯的物業(yè)資產管理核心競爭力 :住宅業(yè)務比例要繼續(xù)下降物業(yè)整體解決方案的服務商。合作的對象一定是開發(fā)商。第一太平戴維斯的投資部門，能夠為開發(fā)商解決資金問題，可以保障租客的優(yōu)質；在全球所有網絡，能夠為客戶帶來最高的價值。29五大行資產管理的方向? 仲量聯(lián)行：參與物業(yè)管理，租售代理，前期策劃? 高力國際：零售、招商? 戴德梁行：高端物業(yè)代理，房產評估? 世邦魏理仕：高端物業(yè) 特征：五大行很少涉及普通住宅。 30以某國外公司為例Advisory Services ? Corporate? Investment? Valuation? Research AnalysisAgency Services ? Tenant Representation? Landlord Representation? Investment? Office/Residential/Industrial/RetailCorporate Services ? Lease portfolio administration? Transactional Management ImplementationAsset Services ? Project Management? Facilities Management? Property Management? Lease Management國外物業(yè)資產管理案例二：資產管理與服務模板（咨詢服務）（代理服務）（企業(yè)服務）（物業(yè)資產管理）31Asset Services資產管理服務內容32Scope of Services服務范圍服務范圍Properties Facilities Management（物業(yè)設施設備管理）（物業(yè)設施設備管理）? Help/Service Desk, Accounting Services, Budgeting, Purchasing? Lease Administration and Portfolio Management? Operating Expense AuditsBuilding Operations Maintenance（建筑運營與維護）（建筑運營與維護）? Technical Building Audit? HVAC Operation Maintenance, Energy Management? Administration of all building sices contracts Consulting Services(咨詢服務咨詢服務 )? Property Facilities Management Operations Audits? Operations SetUp Training? Policies Procedures33運營風險 ——指租戶維護不好，可能會影響到大廈的整體經營。翻新風險 ——提升企業(yè)競爭力，提高運營效率， 3—5年進行翻新財務風險： 是否有充足的資本和足夠的現(xiàn)金流信任危機： 是否能得到客戶授權和委托資產管理的風險控制34資產管理的切入點 【 上海老商城案例 】上海南京路有個商城，原來是一個比較老的商場，后來有一個外國基金買下了商場，那首先對這個商城進行改造，重新定位，改造成為一個面向年輕人的時尚商城，還有就是引進一些主題店，利用主題店吸引其他的客人，這是資產管理的重新定位； 35資產管理的客戶在資產管理領域， 客戶是誰 ？l 資產管理的服務對象更多的是境外、境內的房地產公司，其次是境內和境外的基金公司，同時還有其他持有資產的相關業(yè)主。l中國單一的物業(yè)持有者或業(yè)主， l管理服務；美譽度極高、信譽度很高的品牌發(fā)展商，他是通過對自己品牌的塑造以及未來物業(yè)服務的延展來達到物業(yè)升值的效果，他們會找一些專業(yè)的資產管理公司來做這樣的服務；l海外的投資者；中國設有分公司或辦事處的基金公司36第五章物業(yè)資產管理結構性 分析 及 盈利模式創(chuàng)新思維37開發(fā)商持有業(yè)主持有公共部位和配套設施38開發(fā)商持有物業(yè)商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)賣場社區(qū)生活廣場住宅配套會所住宅物業(yè)未售商品房地下停車場 盈利模式l 開發(fā)商自有物業(yè)尾盤代售招商運營獲取傭金和售價分成l 開發(fā)商與業(yè)主共有自有物業(yè)商業(yè)規(guī)劃招商運營獲得傭金和租金分成39業(yè)主持有物業(yè)商業(yè)物業(yè) 多業(yè)權商業(yè)住宅物業(yè) 居住或投資購置的住宅 盈利模式l 業(yè)主自有物業(yè)房地產經紀：代租、代售獲取代理費和溢價分成40遵守 《 物權法 》 《物業(yè)管理條例 》 盈利模式 業(yè)主授權統(tǒng)一經營獲取收益分成公共部位41整合物業(yè)資源，獲取經營權3. 經驗一：整合資源搭建運營平臺多業(yè)權資源整合優(yōu)勢：l引導業(yè)主委托招商l引導業(yè)主合理回報預期l規(guī)范業(yè)主自己運營行為42搭建平臺，銜接商業(yè)資源與消費群l 物業(yè)資產成熟運營團隊尾盤銷售團隊商業(yè)項目策劃團隊招商團隊l 物業(yè)資產運營體系尾盤銷售管理體系商業(yè)規(guī)劃體系商業(yè)促銷體系商源置換體系3. 經驗一：整合資源搭建運營平臺43整合商業(yè)資源，凝聚商業(yè)合作伙伴：整合資源搭建運營平臺要成功進行物業(yè)資產運營，物業(yè)服務企業(yè)必須擁有一批具有戰(zhàn)備合作伙伴關系的商業(yè)運營企業(yè)44：物業(yè)資產全程整體運營l深入項目規(guī)劃設計l資產化運行策略：注重互補性和差異化l科學運營理念：差異化經營，精細化管理以業(yè)主主為本，打造品牌，提升項目價值，努力實現(xiàn)業(yè)主回報。l全程風險管控：合理合法、保證預期收益45房地產綜合服務房地產顧問咨詢主題地產運營商業(yè)物業(yè)經營住宅物業(yè)服務房產經紀社區(qū)服務配送物業(yè)資源橫向整合經營差異化、菜單式、高品質的物業(yè)服務價值 體現(xiàn)硬件資源、配套設施、邊際資源等物業(yè)價值創(chuàng)新挖潛基于客戶資源和客戶需求的客戶價值深度挖潛和整合開發(fā)物業(yè)品牌價值提升、實現(xiàn)產品溢價能力房地產產業(yè)鏈資源整合經營46案例一：藍光嘉寶的盈利模式傳統(tǒng)的物業(yè)服務 資源價值提升客戶價值實現(xiàn) 品牌價值實現(xiàn)轉變 跨越基礎 載體l定位張志成總經理： “ 縱向延伸至房地產業(yè)的整個鏈條、橫向涵蓋消費者個性化需求 ” ，打造多邊合作、促進價值實現(xiàn)的全新商業(yè)模式。l效益藍光 嘉寶成立于 2023年，系藍光集團旗下全資子公司， 2023年一季度企業(yè)利潤中，房產經紀業(yè)務的貢獻就達到 33%。2023年 1月 1日至 9月 30日，開發(fā)商持有