【正文】 中國最大管理資源中心 9 百年之后，喬氏中落，縱棹園改建畫川書院，成為當(dāng)時寶應(yīng)的最高學(xué)府?？谷諔?zhàn)爭期間，毀于兵火。解放以后，在原址重建此園和寶應(yīng)縣中學(xué)。１９５８年名為人民公園。１９８２年，寶應(yīng)縣人民政府為保留傳統(tǒng)特色，恢復(fù)原名，仍稱“縱棹園”，并加以擴建，修整一新。目前，它位于城區(qū)中心，地處葉挺路、安宜路交匯 點，占地面積６８畝。 （ 3）孔廟 孔廟，原名學(xué)宮。初建于宋，毀于元，重建、修葺于明清，是明清時代科舉制度的教育中心。 （ 4）九龍口 九龍口位處射陽湖腹部，連接三市四縣（揚州市寶應(yīng)縣，鹽城市阜寧縣，建湖 縣，淮陰市淮安縣）。由蜆河，林上河，錢溝河，安豐河，新舍河，溪河，莫 河，澗河，城河這九條自然河道組成，蘆蕩水面三萬五千多畝，形成了九龍搶珠 的壯觀景象。 （ 5）九里一千墩漢墓群 從射陽湖鎮(zhèn)趙家村起，一直延伸到天平鄉(xiāng)的天平莊附近，東西長約 公里，在此范圍內(nèi)，墓墩數(shù)以千計，若懸盂覆釜。史書上說項伯和建安 七子陳琳墓在此。這里曾出土“漢銅虎”、“千斤鐙”、“雙魚銅洗”等漢代以來的銅器、陶器、玉器、鐵器珍貴文物數(shù)百件。清代這里發(fā)現(xiàn)了孔子見老子石門畫像石，后因日寇侵占，畫像石下落不明，其拓片魯迅先生曾收藏過，現(xiàn)在南京博物院珍藏。“九里一千墩” 漢墓群遺址被定為省級文物保護單位。人們稱它是“史籍的記載，文明的象征”。 （ 6）周恩來少年讀書處 寶應(yīng)縣城水巷口３號是周恩來來外祖父陳沅的宅第。 1907 年，少年周恩來隨嗣母來這里讀書，與年長他 16 歲的表哥、愛國青年陳式周朝夕相伴，受到進步思想的熏陶，留下十分深刻美好的印象。 1998 年 3 月 5 日開館的周恩來少年讀書處。占地 700 多平方米，磚木結(jié)構(gòu)房屋 18 間，有歷史文物 50 多件。 周恩來少年讀書處已成為揚州市愛國主義教育的一個基地。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 10 土特產(chǎn)品 （ 1） 涇河大糕 白龍牌涇河大糕 歷史悠久，風(fēng)味獨特，因傳說涇河 小龍王在此避難而取名， 曾獲商業(yè)部和江蘇省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 稱號，中國首屆食品博會銀獎。該產(chǎn)品以本地優(yōu)質(zhì)糯米 粉、純凈白糖、精煉油脂、高級蜜餞等主要原料，配以 核桃仁等多種輔料，按傳統(tǒng)工藝精制而成，具有色白片 薄、綿軟細膩、香甜油潤、卷曲不斷、入口即化、點火 即燃等特點， 是喜慶、旅游、節(jié)日饋贈親友之佳品。 （ 2） 蜜餞捶藕 蜜餞捶藕 為寶應(yīng)十大名菜之首 ,曾載入清宮御食譜。它是用荷藕、糯米、蜜餞、白蓮為主原料，配以青梅、桔 餅、蜂蜜等佐料，經(jīng)燜、拍、炸、蒸等１０多道工序制 作而成。它色澤醬紅，香甜酥爛，素而不淡，濃而不膩，有健脾開胃、生津止渴、減肥降壓、益腎固精之功效 。 第二 章 寶應(yīng) 房地產(chǎn)市場 分析 一、寶應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 寶應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段 第一個階段， 1999 年以前 房地產(chǎn)的發(fā)展主要是單位分房和自建房，這一階段城區(qū)內(nèi)土地出讓主要以個人自建批 地和單位集體批地建職工宿舍為主，單位建房以福利的形式廉價賣給職工。職工宿舍 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 11 和自建房實際上是目前縣城老城區(qū)的主要住房形式，這類小區(qū)的物業(yè)管理只有清運垃圾的服務(wù)內(nèi)容。 第二階段， 1999 年至 20xx 年 從 1999 年至 20xx 年實際上是以世紀(jì)園為龍頭，土地實現(xiàn)市場化出讓方式，規(guī)?；l(fā)展住宅小區(qū)，這一階段開發(fā)商已開始注重小區(qū)的整體規(guī)劃，已開始注重小區(qū)的環(huán)境景觀，由專業(yè)的環(huán)境景觀設(shè)計公司和物業(yè)管理公司。典型的如世紀(jì)園和新加坡花園城，這兩個小區(qū)代表了寶應(yīng) 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平，以往寶應(yīng)居民住房只追求室內(nèi)空間 的大小和外圍的繁華，而對小區(qū)環(huán)境、房屋前后的通風(fēng)采光、套型的設(shè)計等方面存在的缺陷不知，這兩個小區(qū)的建設(shè)對改變寶應(yīng)縣民居住理念有著很大的促進作用。 其它的小區(qū)如宜園、東方花園、藕鄉(xiāng)花園、蘇中花園、寶麗花園等是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一種過渡產(chǎn)品，大多數(shù)別墅仍帶有民房的性質(zhì)，并沒有從實質(zhì)上提升寶應(yīng)人的居住環(huán)境。 第三個階段， 20xx 年以后 房地產(chǎn)的發(fā)展進入了嶄新的發(fā)展階段，土地出讓 100%市場化，項目開發(fā)趨向規(guī)?；?，一個顯著的特征是市場對外開放，并且對外地有實力的開發(fā)商具有很強的誘惑力，外來實力型開發(fā)商的加入將從 實質(zhì)上提升寶應(yīng)房地產(chǎn)的開發(fā)水平。縣政府的東遷，對提升開發(fā)區(qū)新區(qū)房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)提供了一個歷史性的契機。 20xx 年，南方鳳凰苑以及盛世嘉園是寶應(yīng)房地產(chǎn)市場的重頭戲，這兩個項目的開發(fā)理念和營銷特色將會在未來兩年內(nèi)主導(dǎo)寶應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展方向，并有力推進寶應(yīng)房地產(chǎn)向更高水平發(fā)展，提高寶應(yīng)縣民的居住水平。 二、寶應(yīng) 近幾年 土地出讓情況 近幾年城區(qū)土地出讓總量走勢 20xx 年寶應(yīng)縣城出讓土地 8 萬平方米； 20xx 年約 10 萬平方米； 20xx 年出讓土地 36起，共 16 萬平方米； 20xx 年出讓土地超過 60 萬平方米（其中常州中 天城南老城改造項 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 12 目南方花園近 36 萬平方米，淺水灣近 20 萬平方米），土地出讓速度明顯加快，城市建設(shè)步伐加緊，房地產(chǎn)市場將在未來幾年內(nèi)有更大的發(fā)展。 20xx 年 20xx 年土地出讓超過100 萬平方米（其中項目南方鳳凰苑、盛世嘉園加起來就近 50 萬平方米） 三 、寶應(yīng)房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分及特征 寶應(yīng)城市發(fā)展是由西向東發(fā)展，經(jīng)歷了三個階段：第一個階段是發(fā)展老城區(qū)；第二個階段是發(fā)展邗溝河以東、淮江路以西部分，即開發(fā)區(qū)；第三個階段是發(fā)展淮江路以東京滬高速以西部分，即開發(fā)區(qū)新區(qū)。其房地產(chǎn)市場的發(fā)展也以城市的發(fā)展呈現(xiàn)不同的區(qū)域。 老城區(qū)房地產(chǎn)特點 （ 1）老城區(qū)由于歷史原因，建筑密度大，拆遷成本高，特別是城中部分，很難大面積動遷，除非帶有大量的商業(yè)。目前城中在建在售的樓盤規(guī)模都不大，集中 2 萬平米以下，個別樓盤超過 3 萬平方米。 （ 2）老城區(qū)以老房子為主，缺乏新意。成熟的配套和便利的生活以及區(qū)域情節(jié)，是一部分人在此置業(yè)的理由。 （ 3）幾乎無綠化，樓間距小，密度大，無汽車庫，無汽車道，別墅最大的特點是每戶都有私家封閉的小院子。 （ 4）以中小開發(fā)商為主，開發(fā)理念落后，小農(nóng)意識較強。 （ 5）由于外來力量的干預(yù)和政府的共同努力，老城區(qū) 舊城改造也將有大的動作。如城東南推出的南方鳳凰苑和盛世花園，這是老城區(qū)大面積改造的一個縮影。 （ 6）這一區(qū)域內(nèi)有縣機關(guān)幼兒園、城南中學(xué)、安宜高級中學(xué)等寶應(yīng)知名度最高的學(xué)校，對吸引寶應(yīng)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢人來此置業(yè)起了很大的支撐作用。 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的特點 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 13 （ 1）以世紀(jì)園、新加坡花園城為代表的新一代樓盤，產(chǎn)品本身綜合質(zhì)素高，成為吸引市民置業(yè)的新去處，也從一定程度上影響和改變著寶應(yīng)人民的置業(yè)觀念，在開發(fā)區(qū)置業(yè)逐漸為市民所推崇。 （ 2）小區(qū)規(guī)模大，環(huán)境景觀專業(yè)設(shè)計施工，封閉式專業(yè)物業(yè)管理。 （ 3）開發(fā)商有較強的實力和魄 力，并善于整合優(yōu)質(zhì)資源，低成本高形象，領(lǐng)先市場的發(fā)展。 （ 4）由于這一區(qū)域是寶應(yīng)發(fā)展最快的區(qū)域，因此房價上漲也是最快。 市場總體特征如下： ? 房價提升幅度相對較慢 ； 城區(qū)普遍均價在 17002200 元 /平米； ? 目前在售樓盤以 城東南板塊為住，并且供應(yīng)量較大， 下半年將持續(xù)增長，市場認(rèn)可度也相對較高 ； ? 房產(chǎn)中介市場除老城區(qū)外均表現(xiàn)為非活躍狀態(tài)，原因之一也與新商品房交房量少有關(guān)； ? 整個寶應(yīng)樓市中個性化樓盤不多，規(guī)劃、配套及宣傳包裝方面除了外來開發(fā)商較注重外，本地開發(fā)商都較為淡?。? ? 區(qū)域樓市比較 注重高檔樓盤的重要附加價值 因素 (會所配備 )； ? 新開個案的規(guī)劃比以前有了很大的改善，其造景思路也豐富不少，對小區(qū)規(guī)劃的理念已從在單一住房剛性需求上轉(zhuǎn)變成生活方式及態(tài)度這種概念需求； ? 市場對車位的概念為購買型 (一般為 46 萬 /個 ) ? 當(dāng)?shù)乜蛻舻馁彿扛拍畋容^傾向于多層， 但從市場上來看 小高層、 高層建筑因其量的增加及廣告的引導(dǎo)后，也逐漸被年青人或時尚人士所認(rèn)可； ? 80%的樓盤在宣傳推廣上都要輔以人文、教育等概念，且大多靠近學(xué)校旁的項目其銷售情況都不錯。可見，寶應(yīng)人對子女的教育的重視程度，這個是我們應(yīng)著重關(guān)注和研究的。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 ? 銷售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 外地人貸款需本人人作擔(dān)保； ? 開發(fā)商對售樓處的 設(shè)置 越來越重視，以現(xiàn)代、人文風(fēng)格為主； ? 開發(fā)商大多請代理公司進行營銷策劃，但所做廣告及銷售能力方面感覺一般； ? 目前在寶應(yīng)大多樓盤都以戶外廣告、車身廣告、 DM 為主要媒體發(fā)布途徑； ? 寶應(yīng) 房產(chǎn)市場對全裝修房的概念比較淡薄，而且精裝項目的普及度偏弱； ? 市場的購房因素比較注重 地段、價格、 配套、 環(huán)境等。 四 、在售樓盤狀況 （ 1） 售樓處分析 寶應(yīng) 售樓處中，比較注重形象的多為外省開發(fā)商，并且均由代理公司進行銷售，售樓處比較寬敞、整潔、 明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高。相形之下，其它樓盤售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒有專業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專業(yè)知識、對樓盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。 （ 2） 戶型分析 在戶型設(shè)計上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在寶應(yīng) 較具代表性。面積在 100— 130 之間較多。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 ☆ 最大戶型分析 最大戶型在 130— 150 平方米左右，以四房二廳一廚二衛(wèi)和三房二廳一廚二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)居多。 ☆ 最小 戶型分析 最小戶型在 80— 90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。 這種戶型是賣的最快的，大多為新婚夫婦或老年人購買，但 該戶型只占總體項目的 15— 20%，因此較搶手或 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 15 被開發(fā)商保留（中后期上調(diào)價格后再上市）。 （ 3） 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對綠化很重視。高檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 ☆ 營造方式分析 綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。 a、一般的樓盤都有庭前地面綠化。 b、檔次較高的都配有中心花園。 （ 4） 配套分析 ☆ 基本配套 一般高、中、低檔次 的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機、寬帶。 ☆ 特色配套 當(dāng)?shù)貥潜P的特色配套不明顯，有 24 小時保安巡視、智能化、封閉式管理、遠紅外電視監(jiān)控