【正文】 宅為核心，調(diào)整業(yè)務(wù)，盤活存量，集中資源，建立競爭優(yōu)勢 。 5/18/20232023年， 萬佳的成功 轉(zhuǎn)讓 ， 標 志萬科已 經(jīng) 完成 了 從多元化向 專業(yè) 化的 調(diào) 整 。 萬佳成立于 1991，從事零售業(yè)務(wù)， 于 1994年進行股份制改組，注冊資本 7500萬元，總股本 7500萬元。 2023年 5月提出增資擴股計劃，股本由 7500萬元增加至11, 250萬元。萬科及其附屬公司在萬佳增資擴股前后的持股比例均為 72％。萬佳以商品與日用品為主要經(jīng)營品種，經(jīng)過歷年發(fā)展，已經(jīng)初步形成連鎖經(jīng)營架構(gòu)，并建立了完整的配送設(shè)施。目前，萬佳在深圳擁有 4間分店，總營業(yè)面積達，目前尚有 5間分店籌建開業(yè)在即。萬佳 2023年實現(xiàn)營業(yè)收入128,825萬元，利潤 3,529萬元。萬科是在萬佳盈利的情況下出售萬佳的，目的在于：216。進一步優(yōu)化公司資源配置，集中資源發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；216。萬佳已進入自身快速發(fā)展的軌道，需要通過擴張擴大經(jīng)營規(guī)模和市場份額，大量需要資金投入，萬科沒有足夠的資源同時支持兩個已進入快速發(fā)展軌道的行業(yè)；216。萬科第一大股東華潤集團的第一大業(yè)務(wù)為分銷，并在國內(nèi)擁有龐大的連鎖零售系統(tǒng)，華潤集團有意將萬佳零售業(yè)務(wù)納入其支柱業(yè)務(wù)，使萬佳獲得更大發(fā)展。北京盛世譽華管理咨詢公司5/18/2023細 分市 場 的定位分析 消費者群體市場定位 普通大眾 市場地理定位 萬科的發(fā)展將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時選擇以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū) 3大城市圈開發(fā)住宅，還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟中心城市作為發(fā)展目標。 城市房地產(chǎn)土地位置定位 萬科的房地產(chǎn)土地位置定位策略是以城市新區(qū)大規(guī)模住宅開發(fā)為主，輔以城市舊區(qū)改造或中心區(qū)域中高檔精品住宅開發(fā)，前者將占據(jù) 80%的業(yè)務(wù)比重，后者占20%。 細 分市 場 的定位分析5/18/2023品牌策略 品牌建 設(shè) 萬科把品牌的利益點集中在 “ 展現(xiàn)自我的理想生活” ，以 “ 以您的生活為本 ”為品牌核心，提出 “ 建筑無限生活 ” 這一品牌口號 。 以服務(wù)樹品牌 截止至 2023年 9月，萬科物業(yè)管理公司轄下的 39個住宅（辦公）小區(qū)中，獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號的有 13個，獲得 “ 省優(yōu) ” 稱號的 7個， “ 市優(yōu) ” 稱號的 17個。 同時，萬科繼續(xù)提升物業(yè)管理服務(wù)的層次。 “ 網(wǎng)格式安全管理模式 ” 、 “15 分鐘快速反應(yīng)維修 ” 、 “ 零打擾 ” 等十大基礎(chǔ)服務(wù)，以及全功能家庭服務(wù)中心，為住戶提供舒適、便利的生活保障 。 全程品質(zhì)管理 萬科從 2023年開始啟動 “ 合金計劃 ” ，把各地公司各個階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出 “ 要做沒有質(zhì)量問題的房子 ” 的目標。從 2023年 3月起，《項目設(shè)計流程》、《項目設(shè)計成果標準》等一系列設(shè)計規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。萬科擁有一支經(jīng)驗豐富的工程管理隊伍，并通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、招投標等形式，在工程發(fā)包和監(jiān)理發(fā)包環(huán)節(jié)，與具有一流資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，以保證工程質(zhì)量。北京盛世譽華管理咨詢公司企業(yè)形象－專業(yè)化地產(chǎn)商的形象。 回顧萬科 18年的發(fā)展史和萬科企業(yè)品牌的形成的過程，我們常常可以聽到來自消費者、投資者、客戶的聲音：萬科具有關(guān)愛客戶的理念，萬科的物業(yè)管理好，萬科設(shè)計的房子布局很合理，萬科很擅長營造社區(qū)文化，萬科小區(qū)的環(huán)境和配套考慮很周到，萬科是一個透明度很高的公司，萬科的運作很規(guī)范，萬科的職業(yè)經(jīng)理團隊很成熟，作為股票代碼為 000002最早上市的萬科難能可貴地保持了業(yè)績的持續(xù)增長 …… 萬科具有專業(yè)化地產(chǎn)商的形象。創(chuàng)新領(lǐng)先的產(chǎn)品開發(fā)領(lǐng)先的技術(shù) 1994年 11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺 —— 萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司， 1998年，萬科成立建筑研究中心。開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。 2023年 1月，投資 4000萬元的萬科建筑研究中心大樓落成。 2023年 3月 18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科 “ 戶戶帶花園或露臺的住宅” 設(shè)計的實用新型專利申請，標志著萬科住宅標準化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合。5/18/2023趨勢分析 從上表可以看出，萬科上市 11年以來，除了在 1995年因減少股權(quán)投資業(yè)務(wù)使凈利潤微降以及 1996年傳統(tǒng)的貿(mào)易業(yè)務(wù)縮減使主營業(yè)務(wù)收入下降外，其余年份均保持增長，在滬深一千多家上市公司極為少見。5/18/2023主營業(yè)務(wù)增長和凈利利潤增長 近三年公司主營業(yè)務(wù)收入的增長率為 29%、 33%、 15%，凈利潤的增長率為13%、 31%和 24%，增幅明顯加快，主要原因是在新一輪地產(chǎn)上升周期中，公司競爭優(yōu)勢突出，業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U張，表中公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項指標可以直觀地反映出這種趨勢。5/18/2023比率分析 總體上看，萬科的各項財務(wù)指標在房地產(chǎn)行業(yè)以及整個上市公司中都是很好的，各項指標一般來說都很平穩(wěn)，同時有所進步，這也說明了萬科首先立足于穩(wěn)健的經(jīng)營風格。償債能力萬科公司 1999~2023年的資產(chǎn)負債率為 52%、 47%和 %，與房地產(chǎn)類上市公司的平均資產(chǎn)負債率是 75%相比其資產(chǎn)負債率適中；流動比率為 、 、 ，速動比率為 、 、 ，保持穩(wěn)健水平，數(shù)值都較為正常，均高于同行企業(yè)；再考慮到萬科是以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司，考慮到行業(yè)的特性，應(yīng)該說這兩項指標