房地產(chǎn)估價(jià)基本方法及變現(xiàn)分析教材-文庫吧
2024-12-25 04:14 本頁面
【正文】 算收益價(jià) 值 。、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 收益法物業(yè)類型 收益乘數(shù)（大致經(jīng)驗(yàn)值） 舉例（年租金 *收益乘數(shù) =單價(jià)）商業(yè) 1520年 150*12*18=32400辦公 2025年 65*12*22=17160住宅 4555年 35*12*50=21000工業(yè) 1012年 18*12*10=2160收益乘數(shù)法：該方法較為粗糙，適用于資料不充分或精度要求不高的估價(jià)、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 成本法o 概念 ：成本法是求取估價(jià) 對(duì) 象在估價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 時(shí) 的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià) 對(duì) 象的客 觀 合理價(jià)格或價(jià) 值 的方法。o 原理：o 從 賣 方的角度來看 ：是生 產(chǎn)費(fèi) 用價(jià) 值論 ，即 賣 方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他 為 開 發(fā) 建造 該 房地 產(chǎn) 已花 費(fèi) 的代價(jià)。o 從 買 方的角度來看 ：是替代原理，即 買 房愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所 預(yù)計(jì) 的重新開 發(fā) 建造 該 房地 產(chǎn) 所需花 費(fèi) 的代價(jià)。、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 成本法o 適用 對(duì) 象： 很少交易 且 沒有 經(jīng)濟(jì) 性收入 房地 產(chǎn) 。o 估價(jià)步 驟o （ 1） 選擇 具體估價(jià)路徑； （房地合估、房地分估）o （ 2） 測 算重新 購 建價(jià)格；o （ 3） 測 算折舊；o （ 4） 計(jì) 算成本價(jià) 值 。土地估價(jià)：政策性更 強(qiáng) （工 業(yè) 用地最低保 護(hù) 價(jià)、土地基準(zhǔn)地價(jià)）、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 成本法、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 成本法、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 成本法、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 假 設(shè) 開 發(fā) 法o 概念：o 假 設(shè) 開 發(fā) 是求取估價(jià) 對(duì) 象未來開 發(fā) 完成后的價(jià) 值 ，減去未來的正常開 發(fā) 成本、稅 費(fèi) 和利 潤 等，以此估算估價(jià) 對(duì) 象的客 觀 合理價(jià)格或價(jià) 值 的方法。o 原理： 預(yù) 期原理假 設(shè) 開 發(fā) 法在形式上是 評(píng) 估新建房地 產(chǎn) 價(jià)格的成本法的倒算法 。、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 假 設(shè) 開 發(fā)法o 適用 對(duì) 象：o 假 設(shè) 開 發(fā) 法適用于具有投 資 開 發(fā) 或再開 發(fā) 潛力的房地 產(chǎn) 的估價(jià)，如待開 發(fā) 的土地、在建工程、可裝修改造或可改 變 用途的舊房。o 估價(jià)步 驟 ：o （ 1） 選擇 具體估價(jià)方法o （ 2） 選擇 估價(jià)前提（ 自行開 發(fā) 、自愿 轉(zhuǎn)讓 、被迫 轉(zhuǎn)讓 ）；o （ 3） 選擇 最佳的開 發(fā)經(jīng)營 方式；o （ 4） 測 算后 續(xù) 開 發(fā)經(jīng)營 期；o （ 5） 測 算后 續(xù) 開 發(fā) 的必要支出；o （ 6） 測 算開 發(fā) 完成后的價(jià) 值 ；o （ 7）確定折 現(xiàn) 率或 測 算后
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