張家港楊舍城區(qū)某商業(yè)策劃方案new-文庫(kù)吧
2024-12-22 17:32 本頁(yè)面
【正文】 家港市初具 規(guī)模的特色餐飲街，經(jīng)過(guò) 一段市場(chǎng)培育，已經(jīng)形成 了一定規(guī)模的特色街區(qū)， 培育了一批忠實(shí)的消費(fèi)群。 整條街區(qū)的夜市商業(yè)氣 氛濃厚，是張家港特色 餐飲行業(yè)的代表。 楊舍東路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比： 餐飲娛樂(lè)其他餐飲 70% 其他 20% 娛樂(lè) 10% 楊舍東路沿街商鋪餐飲商戶占到七成，是張家港初具規(guī)模 的餐飲一條街。 沙洲中路 沙洲中路是步行街的一個(gè)延續(xù)，其業(yè) 態(tài)也較豐富，其中以大中型餐飲和娛 樂(lè)業(yè)最為集中。寶麗金、百樂(lè)門精英 會(huì)所、金海華餐飲等具有代表性。 沙洲路以西大多是商業(yè)配套的業(yè)態(tài)， 相對(duì)家居布藝比較聚集。 沙洲中路業(yè)態(tài)配比： 餐飲娛樂(lè)家居其他家居 10% 餐飲 25% 其他 20% 娛樂(lè) 45% 沙洲中路沿街商鋪還是主要以餐飲、娛樂(lè)為主，以西還有 一定比例的布藝家居店，屬于市區(qū)的成熟商業(yè)街區(qū)。 香港城 規(guī)模： 建筑面積 18萬(wàn)平米 整體定位 ：國(guó)際級(jí)全業(yè)態(tài)一站式商業(yè)中心 功能定位： 集購(gòu)物 、 餐飲 、 休閑 、 娛樂(lè) 、 現(xiàn)代商務(wù) 、 度假為一體 位置： 東二環(huán)路與東苑路口 已開業(yè)歐尚 、 奧特萊斯 ， 同時(shí) 提出前三年返租 7－ 8％ ， 并有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 價(jià)格：預(yù)售均價(jià)為 － /平米 （ 沿街 ） 、 － （ 內(nèi)街 ） 實(shí)際實(shí)現(xiàn)均價(jià)：發(fā)展商為提升板塊人氣 、 提升 物業(yè)價(jià)格而投入較大招商力度 ， 由于歐尚租金 相對(duì)低廉 ， 整體實(shí)際銷售價(jià)格為 1－ 。 歐尚超市 奧特萊斯 （一站式綜合性購(gòu)物商業(yè)城） ： 張家港城西新區(qū)的商業(yè)中心 ： 服務(wù)于高速發(fā)展的長(zhǎng)三角保稅物流經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)、是“張家港未來(lái)城市生活的最好描繪”（城市名片）是“長(zhǎng)三角首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導(dǎo)型購(gòu)物公園”。 ： 21萬(wàn)平米 ： 15萬(wàn)平米 購(gòu)物休閑公園 功能分區(qū)和業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 以購(gòu)物為主體功能： 包括高檔購(gòu)物中心、特色超市、大型主題店 。 以購(gòu)物 /文化休閑 /餐飲為主體功能 ：主要由品牌專賣店構(gòu)成，是一個(gè)小型 的 Shoppingmall。 以餐飲 /休閑為主體功能： 引進(jìn)各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休閑餐廳等 。 以?shī)蕵?lè) /商務(wù) /社交為主體功能 ：由演藝中心、高檔中餐館、高檔西餐館、 豪華 KTV、高級(jí)商務(wù)會(huì)所及健身館組成 。 以城市度假為主體功能 ：由桑拿、 SPA組成。 板塊 功能主題 地上建筑面積(m2) 說(shuō)明 觀景塔 文化展示、交 流中心 3253 占地 50006000平方米 歐陸風(fēng)情街 商務(wù)消費(fèi)區(qū) 18000 較原規(guī)劃總體量減少約 3500平方米 桑拿康體城 康體桑拿 /商務(wù)酒店 12023 由原規(guī)劃的 4層加高為 5層 克拉水岸 景觀餐飲 /休閑 19664 保持原規(guī)劃總體 量不變 太陽(yáng)廣場(chǎng) 餐飲 /精品專賣 /文化娛樂(lè) 28559 保持原規(guī)劃總體 量不變 水晶宮 百貨購(gòu)物 28000 由原規(guī)劃的 5層降至 4層 引進(jìn)品牌 ： 巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時(shí)引進(jìn)多家品牌 KTV演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂(lè)設(shè)施 綜上分析： 隨購(gòu)物公園全新體念式商業(yè)消費(fèi)模式的出現(xiàn)，提供與大城市中心區(qū)相似品質(zhì)的生活方式，本地中高端的消費(fèi)群體及周邊城市的中高端消費(fèi)群體在購(gòu)物、消費(fèi)中享受生活，特別是在夜間的休閑娛樂(lè)方面。由于項(xiàng)目體現(xiàn)了“同核上海”的理念，能充分滿足高收入人群的物質(zhì)生活和精神生活。從而改變部分消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣。 通過(guò)此項(xiàng)目的商業(yè)，為張家港客群營(yíng)造與上海同等的生活方式、同等的生活品質(zhì)，使張家港成為上海國(guó)際大都市的同核城市 。 區(qū) 位 樓 層 商 家 租 金 (元 ) 步行街 1F 三福百貨 16 1F 安踏 20 1F 上海城隍珠寶 22 楊舍西路 1F 哥弟 16 1F 天瀾百貨 13 沙洲中路 1F 喜視眼鏡 5 1F 戴夢(mèng)得珠寶 13 步行街沿街一樓的 租金范圍在 1622 元 /平米 /天 楊舍西路沿街一樓的 租金范圍在 13 16 元 /平米 /天 沙洲中路沿街一樓的 租金范圍在 513 元 /平米 /天 張家港市商業(yè)中心的格局雖然成熟，但不完善，缺乏統(tǒng)一 規(guī)劃，停車等配套設(shè)施欠缺；此外，從經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來(lái)看， 基本定位在中低檔次，沒(méi)有拉開品牌，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，不能 滿足多層次的消費(fèi)需求。 發(fā)展空間：身處長(zhǎng)三角商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勢(shì)地帶，有著雄厚的經(jīng)濟(jì) 實(shí)力，商業(yè)相對(duì)滯后但潛在強(qiáng)大需求空間，同時(shí)在政府大力支 持的發(fā)展機(jī)遇下，張家港市的城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有著強(qiáng)大的后續(xù) 爆發(fā)力，必將創(chuàng)造出較高的商業(yè)價(jià)值，獲得較大的盈利空間。 從以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目我們分析出以下結(jié)論： 1 2 家居市場(chǎng)現(xiàn)狀 家居專賣分布比較分散，且檔次不高。 品牌不夠豐富，供消費(fèi)者的選擇空間比較小。 張家港市需要一個(gè)精品家居的聚集地， 提供更多的選擇給各中高端的消費(fèi)人群。 該項(xiàng)目正是切合這一契機(jī)，打造平臺(tái)， 部分規(guī)劃精品家居展示店。 張家港市的消費(fèi)需求迅猛，精品家居對(duì)喬遷 新居或結(jié)婚用家居需求越來(lái)越大。 休閑運(yùn)動(dòng)品牌專賣市場(chǎng)分析： 休閑運(yùn)動(dòng)品牌 市場(chǎng)現(xiàn)狀 現(xiàn)在張家港市場(chǎng)上的休閑運(yùn)動(dòng)品牌專賣較多， 都集中在步行街。 銷售的只是休閑服裝品牌，關(guān)于休閑運(yùn)動(dòng)用 品現(xiàn)市場(chǎng)上還處于空缺 。 張家港需要一個(gè)休閑運(yùn)動(dòng)系列用品專賣的銷 售場(chǎng)所，新興品牌的進(jìn)入成為新的市場(chǎng)增長(zhǎng) 點(diǎn)。該項(xiàng)目有發(fā)展這一市場(chǎng)的先天條件，來(lái) 彌補(bǔ)步行街業(yè)態(tài)的不完善。 市場(chǎng)分析帶來(lái)的啟發(fā)： 商業(yè)市場(chǎng)有空間 精品家居市場(chǎng) 市場(chǎng)品牌層次較低 張家港市的商業(yè)市場(chǎng)處于不完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)， 市場(chǎng)有較大空間 精品家居需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，也是張家港市市民消費(fèi)的趨 勢(shì)，本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)，
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