【正文】 相符?！叭悺睉?yīng)稅行為的發(fā)生地，核實城市維護建設(shè)稅的適用稅率是否正確。三、納稅地點與納稅期限的檢查(一)政策依據(jù)1．代收代扣“三稅”的單位和個人，其城市維護建設(shè)稅的納稅地點在代收代扣地。具體情況如下：委托加工應(yīng)稅消費品，規(guī)定由受托方企業(yè)代收代繳“消費稅”的單位，同時按當?shù)剡m用稅率代扣城市維護建設(shè)稅。2．對流動經(jīng)營等無固定納稅地點的單位和個人，應(yīng)隨同“三稅”在經(jīng)營地按適用稅率繳納。財稅字[1985]第143號文件 (二)檢查方法城市維護建設(shè)稅納稅地點、納稅期限的檢查與“三稅” 納稅地點、納稅期限的檢查一致。如：某農(nóng)機銷售中心營業(yè)地點在城郊結(jié)合部，2006年12月繳納增值稅20萬元，繳納城市維護建設(shè)稅1萬元。2007年3月，稽查人員對其檢查時，認為城市維護建設(shè)稅的稅率使用有誤，經(jīng)到建委等有關(guān)部門調(diào)查核實，確認該中心營業(yè)所在地點屬市區(qū)范圍，應(yīng)按7％的稅率征收城市維護建設(shè)稅。第三節(jié) 土地增值稅檢查方法一、納稅義務(wù)人的檢查(一)法律依據(jù)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當依照本條例交納土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》第二條）(二)會計核算會計制度規(guī)定，土地增值稅通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目核算。計提土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目；上繳時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。(三)常見涉稅問題轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物時，未按規(guī)定履行納稅義務(wù)。(四)主要檢查方法“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”明細賬，了解其擁有的國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物發(fā)生增減變化的情況，發(fā)生減少的，要通過土地、房產(chǎn)等管理部門核實被查單位擁有的國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的變化，進一步確定是否轉(zhuǎn)讓了其擁有的房地產(chǎn)和土地并取得收入，轉(zhuǎn)讓并取得收入的單位或個人為土地增值稅納稅義務(wù)人。，應(yīng)當深入實際進行調(diào)查，通過走訪、詢問土地、房產(chǎn)、受讓方等部門和單位了解被查單位是否發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為，發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為并取得收入的單位或個人為土地增值稅納稅義務(wù)人。，結(jié)合“營業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“資本公積”和“銀行存款”等賬戶，確定是否有未辦理土地使用證而轉(zhuǎn)讓土地的情況。根據(jù)國稅函〔2007〕645號文件的規(guī)定：只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。二、征稅范圍的檢查(一)政策依據(jù)土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。(《土地增值稅暫行條例》第二條)。征稅范圍的具體劃分，詳見表9993。91 土地增值稅征稅范圍經(jīng)濟行為征稅范圍1．以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物1．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。2．取得國有土地使用權(quán)進行房屋開發(fā)、建造，并出售的。3．出售存量房地產(chǎn)的。2．以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，或是投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。3．開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。4．合作建房一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的。92 土地增值稅不征稅的范圍經(jīng)濟行為不征稅范圍1．以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)1．房地產(chǎn)的繼承。2．房地產(chǎn)的贈與。2．房地產(chǎn)的出租1．房地產(chǎn)出租，產(chǎn)權(quán)不變更。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的。3．房地產(chǎn)的抵押抵押期間的房地產(chǎn)。4．房地產(chǎn)的交換對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定的。5．房地產(chǎn)的代建房行為雖有收入取得，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的。6．房地產(chǎn)的重新評估不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用人也未取得收入的 。93 土地增值稅免征范圍 經(jīng)濟行為免征范圍1．以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。即投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資，或作為聯(lián)營條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中。這種行為具有投資的性質(zhì)，與房地產(chǎn)的出售不同，沒有取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按有關(guān)規(guī)定暫免征收土地增值稅。 2．合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配自用的，暫免征收土地增值稅。3．國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。4．企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對企業(yè)在兼并行為中發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為暫免征收土地增值稅 (二)常見涉稅問題混淆土地增值稅的征免稅范圍。(三)主要檢查方法。檢查“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“銀行存款”等賬戶，核查單位有無轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物等行為的發(fā)生。如果發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，還應(yīng)進一步確定轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬是否為國家所擁有。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)取得收入的行為應(yīng)征收土地增值稅；轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)所取得的收入，不征收土地增值稅。 。土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移包括兩種方式：轉(zhuǎn)讓與出讓。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與，屬于土地增值稅的征稅范圍。國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，檢查企業(yè)“長期股權(quán)投資”等賬戶，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有對外投資和聯(lián)營行為，應(yīng)進一步檢查“開發(fā)產(chǎn)品”和“投資性房地產(chǎn)”賬戶，確定企業(yè)對外投資和聯(lián)營的形式，對于以其建造的商品房對外投資或聯(lián)營的，屬于土地增值稅的征稅范圍。對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，檢查企業(yè)“長期股權(quán)投資”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等明細賬，如果發(fā)現(xiàn)以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍；凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的,則不屬于土地增值稅的征稅范圍。、地上建筑物及其附著物的檢查。通過合同、協(xié)議、批文等資料和“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等賬戶，重點查實國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物等轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生的時間、形式，如果屬于被兼并企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的，暫免征收土地增值稅，其他行為應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。 、房產(chǎn)的檢查。對于有搬遷行為的企業(yè)，要詢問企業(yè)負責人、財務(wù)人員，掌握具體的搬遷情況，查看當?shù)氐某鞘幸?guī)劃，查實是否因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，對于符合免稅條件的免征土地增值稅。達不到以上條件的，屬于土地增值稅的征稅范圍。三、應(yīng)稅收入的檢查(一)政策依據(jù)1．納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（《土地增值稅暫行條例》第五條）2．納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認： (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。(2)由稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。（國稅發(fā)〔2006〕187號第三條）(二)常見涉稅問題，延遲納稅。 ，形成賬外資金少申報納稅。(三)主要檢查方法“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)付帳款”、“預收賬款”等賬戶，核實實現(xiàn)的收入是否長期掛帳不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，未按稅法規(guī)定的時間申報納稅。、協(xié)議、評估報告，檢查“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”等賬戶，查詢房產(chǎn)、土地管理部門及購買方，核實取得的收入是否真實、準確、完整，有無少報收入的情況；在審查核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時，成交價格明顯低于評估價格，又無正當理由的，可以用評估價格來計算征稅。主要通過檢查“開發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)”等明細賬，結(jié)合對合同協(xié)議的審查，核實企業(yè)是否發(fā)生了視同銷售行為；對發(fā)生視同銷售行為的，主要檢查賬務(wù)處理和收入核算是否準確，是否按規(guī)定申報納稅。主要查閱銷售合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議，了解取得非貨幣性項目的市場價格，核實非貨幣收入是否全額記入“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶，入帳的評估價格是否合理。，要從“主營業(yè)務(wù)收入”、“產(chǎn)成品”、“固定資產(chǎn)清理”等明細賬入手，認真核對合同協(xié)議書、評估報告等關(guān)聯(lián)資料，同時對已售商品房實地查看，登記造冊，逐項帳實核對，分別從數(shù)量上、金額上核實商品房銷售收入的準確性。 四、扣除項目的檢查(一)政策依據(jù)計算增值額的扣除項目：；、費用；、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5財政部規(guī)定的其他扣除項目。（《土地增值稅暫行條例》第六條）(二)常見涉稅問題，多計扣除項目金額。，多計扣除項目金額。(三)主要檢查方法 （1）重點審查“開發(fā)成本”賬戶，查閱和土地交易有關(guān)的證明文件及原始憑證，核實土地坐落位置和開發(fā)項目是否相符。到財政、土地部門了解國家有關(guān)收費政策，正確計算開發(fā)項目的繳費金額，核實土地成本歸集項目是否真實、完整。如有返還土地出讓金政策的，應(yīng)檢查企業(yè)“銀行存款”、“開發(fā)成本” 等明細賬戶，確定是否存在不入賬加大扣除金額的情況。(2)對分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，要結(jié)合總體開發(fā)規(guī)劃實地查看，準確計算總體開發(fā)面積。通過檢查“產(chǎn)成品”、“開發(fā)成本土地成本”、“銀行存款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”等賬戶，核查已銷房產(chǎn)土地成本的分攤金額是否正確。 (1)結(jié)合“拆遷協(xié)議書”到拆遷戶實地確定拆遷政策和面積，檢查“銀行存款”、“開發(fā)成本”明細賬戶，查實有無虛假拆遷、虛報拆遷價格和面積的情況。(2)到統(tǒng)計部門了解開發(fā)項目所在地的建安成本單位價格，與開發(fā)單位建安成本進行對比，成本差異較大的，要審查建筑合同，查清承建形式、面積、付款方式和時間，查實有無虛報建安成本的情況。(3)檢查房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，確認公共配套設(shè)施的使用方式，如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)查看收入賬戶，通過計算收入核實準予扣除的成本、費用。 (4)檢查“開發(fā)成本”明細賬，并與有關(guān)會計憑證核對，核實有無將不屬于開發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用計入了開發(fā)費用的問題，已發(fā)生開發(fā)費用的分配與結(jié)轉(zhuǎn)是否合理、準確。 (1)檢查“開發(fā)成本”明細賬和“管理費用”、“銷售費用”賬戶，核實有無加大加計扣除基數(shù)的問題。(2)對財務(wù)費用中利息支出檢查，要查閱所提供金融機構(gòu)證明的可靠性，利息是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金