東坡金城商業(yè)計劃書-文庫吧
2025-07-18 23:08 本頁面
【正文】 小北街的商業(yè)氣氛被三蘇祠阻隔，難以沿展到項目。3. 消費習慣：大南街被消費者遺忘，如何喚起他們的記憶，我們需要在宣傳和品質上花費很大的力氣。Opportunity（機會）1． 來自市場：眉山?jīng)]有形成特色消費商圈，商業(yè)樓盤缺少系統(tǒng)的科學的推廣方式，做好項目定位和目標對象是項目迅速成敗的關鍵2． 城市地塊的增值，市中心商鋪密集，業(yè)態(tài)單一（服飾），其他業(yè)態(tài)零散，都是我們形成集中補充業(yè)態(tài)的機會。Threat（威脅）1． 區(qū)域競爭：新城區(qū)是政府規(guī)劃的重點建設區(qū)域，有東坡湖廣場、義烏商貿城、金羅馬假日廣場、青年步行街等大型商業(yè)樓盤；老城區(qū)有：賽爾陽光廣場、巴黎春天、小香港商業(yè)步行街等2． 市場風險：目前區(qū)域市場的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于實質性空白階段，主要由于三蘇祠的產(chǎn)業(yè)形態(tài)對傳統(tǒng)零售商業(yè)的反面作用，導致商業(yè)開發(fā)的滯后，能否改變消費者的購物習慣是市場風險的關鍵3． 目前眉山空置商鋪達30萬平方米，主要集中在新城區(qū)和老城區(qū)樓盤的二樓以上商鋪，如果我們不能合理運用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對經(jīng)營場所的選擇，很有可能再次失敗。第四部分 營銷目標 ① 實現(xiàn)招商70%以上 ② 人流量平均3000人/天以上③ 拉動資產(chǎn)價值均價達4200元/㎡第五部分 項目定位“文化休閑購物中心”1. 第三產(chǎn)業(yè)概念及其發(fā)展、特點概念第三產(chǎn)業(yè)是除第一、第二產(chǎn)業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱服務業(yè)，包括生產(chǎn)服務和生活服務兩個方面，是生產(chǎn)力提高和社會進步的必然結果，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量國家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程度的重要標志。發(fā)展a) 2001年第三產(chǎn)業(yè)完成投資18306億元，％，增長速度分別比第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)高17和10個百分點。%，形成投資新熱點。b) 傳統(tǒng)的批發(fā)零售貿易、餐飲業(yè)和交通運輸業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展,；同時，旅游、信息、咨詢、科技服務、社區(qū)服務、金融保險、通訊、美容健身、教育、娛樂、文化等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。c) 未來第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟增長的支柱，如北京、上海、石家莊、%、%、%%。特點第三產(chǎn)業(yè)內部行業(yè)較多,勞動密集與技術密集、智力密集行業(yè)并存,可以吸納不同層次、不同素質的勞動力就業(yè)。 2. 結合自身條件和城市條件，滿足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。3. 眉山城區(qū)商鋪密集，休閑場所不足4. 除服飾銷售集中以外，如餐飲、娛樂、科技等均沒有形成特色商圈5. 由于眉山的區(qū)域地理位置、社會環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展狀況決定了本項目的市場需求支撐只能來自本地。第六部分 市場定位：市的構成：眉山地區(qū)消費市場、旅游人口、書畫愛好者以及培訓機構場的構成：外來貿易與本地貿易想結合第七部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃再根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結構休閑服務類經(jīng)營者開店策略休閑服務行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。休閑服務行業(yè)的商鋪一般不會選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費者可以接受上二樓。休閑業(yè)經(jīng)營者對建筑的層高和內部通道設計有較高的要求，同時要求通風條件良好。商品零售類經(jīng)營者開店策略商品零售行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費者商品零售行業(yè)根據(jù)不同的類型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來說規(guī)模效應是吸引商家和消費者的重點，同時對市場要求較高。書畫經(jīng)營者開店策略書畫行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：文化背景、市場影響力、交易市場是否成熟、市場區(qū)域購買力、市場組織能力以及銷售通路是否完善書畫行業(yè)對商鋪的要求主要有：便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三方面文化教育經(jīng)營者開店策略文化教育行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內學校數(shù)量、租金價格、家庭休閑較集中便于實地宣傳文化教育行業(yè)對商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對安靜具體業(yè)態(tài)分布以中心廣場分割出兩個業(yè)態(tài)區(qū)（休閑商業(yè)相結合、產(chǎn)業(yè)融入文化），帶來多重享受。業(yè)態(tài)如圖（一層可自主選擇，沿街商鋪不納入規(guī)劃）二層以上業(yè)態(tài)（含二層）一層主力業(yè)態(tài)規(guī)劃第八部分 項目經(jīng)營模式（商業(yè)部分）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至少涉及多個主要利益相關群體和多種權利分配。圍繞多級市場、多個利益相關群體和多種權利分配，必須通過有效的項目經(jīng)營模式，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理者、消費者五者共生共贏、利益協(xié)調統(tǒng)一，以此提升開發(fā)商的美譽度、持續(xù)發(fā)展力和實現(xiàn)其商業(yè)利益最大化。五個主要利益相關群體開發(fā)企業(yè)是項目開發(fā)的整體組織協(xié)調者，其利益取向是商業(yè)物業(yè)的順利銷售回收投資，或者通過長期的租金收入獲得投資回報。投資者是項目銷售
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