【正文】 價及面積大戶型化使得禪城的商品住宅市場面向的客戶集中在高端客戶上面，此層面客戶的減少導(dǎo)致了成交量的下降。三水樓市在2007年有一個爆發(fā)增長，由于云東海片區(qū)及沙頭片區(qū)形成兩大開發(fā)熱點，麗日天鵝湖、綠湖愛倫堡、山水莊園、恒達(dá)花園、東海藍(lán)灣等樓盤的推出，改變了三水長期只有1－2個樓盤在售的局面，一些消費力得到釋放，銷售面積及成交均價均大幅增長。n 2007年佛山“舊村居、舊物業(yè)、舊城區(qū)”三改項目開始啟動，大批項目的上市將影響佛山市場的走向。東華里舊區(qū)改造項目在10月底順利出讓，被瑞安集團(tuán)以75億元收入囊中。此項目的出讓標(biāo)志著佛山舊改運動拉開序幕，隨后有東建集團(tuán)100萬取得普君舊改地塊，瀾石、南莊、張槎等地的村居改造也紛紛浮上臺面。南海、順德、三水等區(qū)的舊改項目也開始啟動。一方面帶來了數(shù)量不小的搬遷購房硬性需求，另一方面由于這些土地一部分是從農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)制而來，同市場拍賣地塊相比存在著很大的成本優(yōu)勢，所以這些項目的上市將給佛山2008年的房地產(chǎn)市場帶來沖擊。（二）、近年佛山市商品住宅開發(fā)投資狀況分析n 2007年佛山個人購房貸款增長較快，年底增速有所放緩。由于今年房價的上漲，個人購房貸款也隨之上升，但從10月開始增長速度有所放緩，反映了宏觀調(diào)控對市場的影響，預(yù)計隨著金融政策的收緊，個人房貸的增長速度也開始放慢。n ，％。，占固定資產(chǎn)投資的29%。相對去年，今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占固定資產(chǎn)總額的20%，今年達(dá)到29％，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁引擎。（三）、佛山五區(qū)成交情況2006年佛山五區(qū)中，南海商品房成交面積已經(jīng)超過順德，居五區(qū)第一，同比增長11％；順德居次，同比增長16％；禪城成交面積相比去年有所下降，下降12％；而三水2007年有一個爆發(fā)性的增長，比去年增長了122％；高明市場容量進(jìn)一步萎縮。五、三水區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）、房地產(chǎn)投資日益擴(kuò)大，土地供應(yīng)充足整體社會固投資定投資總額大幅擴(kuò)增長，房地產(chǎn)增長速度不及固定投資。 隨著三水產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各工業(yè)園建設(shè)及城市建設(shè)不斷增加，％。相對固定資產(chǎn)投資總額的快速增長，三水的房地產(chǎn)投資表現(xiàn)較為平穩(wěn)，％。土地出讓最多，；集中在云東海及沙頭區(qū)域，近幾年土地出讓呈放量態(tài)勢，市場供應(yīng)充足。（二）、市場需求大，有較大發(fā)展空間■ 市場供需對比近年佛山商品房需求大于市場供應(yīng)量，整體市場處于快速上升的階段。其中，禪城、南海、順德和高明的市場供需比均大于1，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場需求；，略顯疲軟，自其主要原因在于云東海概念盤入市放量消化滯后；，西南區(qū)樓盤交投活躍，表明市場需求較大，商品房有著較大的發(fā)展空間。 07上半年實際銷售 06年實際銷售05年批準(zhǔn)預(yù)售04年實際銷售03年批準(zhǔn)預(yù)售 07上半年批準(zhǔn)預(yù)售 06年批準(zhǔn)預(yù)售05年批準(zhǔn)預(yù)售3004年批準(zhǔn)預(yù)售03年批準(zhǔn)預(yù)售高明三水順德南海禪城商品房■ 2007上半年商品房銷售住宅銷售價格上升幅度大，需求增加2003－2007年上半年三水商品住宅銷售均價變化1. 商品住宅銷售均價自2003年以來，三水的樓市上揚勢頭明顯，且增幅逐年拉大。2. 自2003年開始，三水住宅均價每平方米從1583元上升至2006年的2500元，年均增幅達(dá)15%；3. ㎡，比2006年銷售均價急速拉升了800元/㎡ ，增幅高達(dá)32%。（三）、三水區(qū)住宅市場機(jī)會分析 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期從軌跡上看，中國的房地產(chǎn)周期波動時間是45年。以此類推，2003年年中國的房地產(chǎn)到達(dá)峰值，2005年房地產(chǎn)業(yè)跌倒谷底，2006年復(fù)蘇回升，2007年加速上漲后宏觀調(diào)控理性回歸，20082010年從低位調(diào)整復(fù)蘇反彈，20112012年將會到達(dá)新一輪周期的峰值。佛山城市化進(jìn)程成為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力 根據(jù)佛山現(xiàn)實狀況，基本屬于工業(yè)化加速發(fā)展的后期階段，佛山的城市化水平達(dá) 61% 左右,佛山市城市化進(jìn)程已經(jīng)成為住宅產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)增長的動力。 三水房地產(chǎn)市場開發(fā)周期——成長期三水房地產(chǎn)市場，從年平均開發(fā)量、開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平及物業(yè)管理水平上看，三水市場的總體房地產(chǎn)開發(fā)水平已經(jīng)逐步由起步階段向高速成長型發(fā)展。市場發(fā)展周期正處于成長期，市場進(jìn)入壁壘仍較低，是良好的進(jìn)入時機(jī)。2000年到2002年的三年間，三水開發(fā)樓盤每年只有一個，開發(fā)建筑面積在10萬平方米左右，2003年是三水房地產(chǎn)開發(fā)最多的一年，有7個樓盤推出市場，但隨后幾年，因為受到土地停止出讓的影響，2004年到2006年開發(fā)面積逐年走低?！羧就练康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平偏低。2005年底，三水區(qū)有48家房地產(chǎn)企業(yè)參加資質(zhì)年審，其中有40家房產(chǎn)公司年審合格。其中有18家房產(chǎn)公司為四級資質(zhì)，2家房產(chǎn)公司為三級資質(zhì)，其他房產(chǎn)公司或暫定或是以項目成立的項目公司?！羧飿I(yè)管理行業(yè)的起步較晚，目前仍處于起步階段。三水有項目管理的物業(yè)管理公司一共21家，其中具有二級資質(zhì)的兩家，11家三級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，其余的是 臨時資質(zhì)和還沒有定級的管理公司?！羧飿I(yè)管理行業(yè)總體水平不高，物管收費標(biāo)準(zhǔn)較低，而市民物管消費意識還較差。三水區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展機(jī)會2007年上半年三水樓市升溫甚快，海畔名苑二期、成業(yè)匯景苑三期、綠湖愛倫堡、山水莊園、麗日天鵝湖、恒達(dá)花園、成業(yè)大廈、東海藍(lán)灣等陸續(xù)推貨，約共2063套。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，隨著樓市的發(fā)展，早期建設(shè)的單體樓逐漸淡出，目前西南房地產(chǎn)產(chǎn)品基本以小高層電梯洋房及別墅產(chǎn)品為主，部分多層洋房產(chǎn)品，樓盤的銷售均價同比有了較大的提升。產(chǎn)品素質(zhì)的提高是三水樓市價格上升的主要動力。 2007年上半年，三水的房地產(chǎn)市場急速升溫，成交套數(shù)也達(dá)到了2063套。今年初，三水有麗日天鵝湖、綠湖愛倫堡、恒達(dá)花園、東海藍(lán)灣、成業(yè)匯景苑及千葉花園的惠蘭苑等樓盤陸續(xù)分批推出新貨供給市場，競爭相當(dāng)激烈市場上各樓盤的產(chǎn)品的檔次明顯提高，別墅樓盤占了相當(dāng)一部分市場份額，推出的普通商品住宅部分也是二期升級產(chǎn)品，產(chǎn)品價格和產(chǎn)品素質(zhì)都有不同程度的提升。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏向高端化。◆水區(qū)市場容量與增長分析%市場平均增長率%%%　市場增長率 市場容量（萬m2） 三水人口增加的市場減量（萬㎡） 三水市場增量（萬㎡） 人均居住面積增長預(yù)測(㎡/人) 人均居住面積 人口增長預(yù)測（萬人）2010200920082007時間由此可見三水未來市場容量巨大，市場潛力空間廣闊◆ 三水人均可支配收入與增長率分析%人均可支配收入年平均增長率 %%%%人均可支配收入增長率 20862 18391 16878 15445 人均可支配收入（元）2006200520042003時間30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007時間三水居民2007～2010年購買力情況分析根據(jù)前幾年三水人均可支配收入的情況，預(yù)測分析2007～2010年三水的人均可支配收入增長情況。根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可知，三水居民的購買力將逐年增強(qiáng)、消費潛力巨大 。◆三水房價收入比預(yù)測分析 房價收入比81 67 56 46 戶均房價（萬元） 戶均面積52 49 47 45 人均居住面積37953300平均房價94389 86015 78381 71426 家庭年收入（）30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007時間結(jié)論：根據(jù)國際經(jīng)驗理論和中國國情，市場對房價的承受能力是在房價收入比在612之間；按照目前三水的收入、居住水平和家庭收入增長計算，預(yù)示著三水未來市場的發(fā)展前景健康，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間巨大。◆三水房地產(chǎn)市場正處在高速成長期。三水房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢持續(xù)走高，供應(yīng)量增大，樓價持續(xù)走高，為中高端產(chǎn)品的發(fā)展提供良好的市場基礎(chǔ)?！敉鈦黹_發(fā)商加大對三水市場的進(jìn)駐力度。目前已有雅居樂、深業(yè)等外來發(fā)展商帶來中高端品質(zhì)產(chǎn)品，而三水的消費力走強(qiáng)正為眾多外來開發(fā)商提供發(fā)展機(jī)會。但目前大型外來開發(fā)商如萬科、金地、中海等尚未進(jìn)駐，搶先進(jìn)駐正是好時機(jī)，◆高品質(zhì)洋房產(chǎn)品相對緊缺。目前，三水市場上推出的產(chǎn)品多以別墅為主，而適合中高消費群體的高品質(zhì)洋房相對緊缺。這個產(chǎn)品的空白點也是進(jìn)駐三水市場的機(jī)會。