【正文】 3+2+1：4+3+2：、價(jià)格定位多層均價(jià)2100元/平方米，三樓價(jià)格為2349元/平米，起價(jià)1760元/平米；小高層（九層半）均價(jià)2400元/平方米，起價(jià)2255元/平米。贈(zèng)送：天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)：4000元/戶電話初裝費(fèi)：158元/戶（另贈(zèng)送區(qū)域網(wǎng)）分戶計(jì)量水表、電表：600元/戶單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)：14000元/戶單元式對(duì)講門鈴系統(tǒng)：300元/戶 計(jì)19058元附：10號(hào)樓431房，單價(jià)2349元，總價(jià)265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，把握的很好，無(wú)論有無(wú)客戶，總感覺(jué)到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。從10：00——11：00現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一組客戶，僅有一通電話。優(yōu)勢(shì)：與英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來(lái)的發(fā)展方向。與東建材隔路相望，有充足的客戶群與省檢察學(xué)校相鄰劣勢(shì)：臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上6米幾乎沒(méi)有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧?kù)o。整體上是一個(gè)較成熟的生活住宅區(qū)。第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改造已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。第三，周邊樓市云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其閃亮的賣點(diǎn)。目前，均價(jià)執(zhí)行的是2100元，另有優(yōu)惠（一次性7％，按揭4％）、促銷（）。第四，開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)小戶型，來(lái)瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。市調(diào)日期：２００3年4月9日（雨）金 色 年 華位置：金水路與107國(guó)道交叉口東南角，建業(yè)三期對(duì)面面積：占地115畝，建筑面積：11萬(wàn)平方米，；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復(fù)式工期：純現(xiàn)房?jī)r(jià)格：六樓頂層1700元／平方米，二樓 2055元／平方米；天然氣：4000元，智能化：2000元 按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳－－220平方米復(fù)式 銷售進(jìn)度：100平米左右的已經(jīng)基本售完，130平米的六樓還有；據(jù)銷售員說(shuō)已銷售80%，可能性不大，估計(jì)在50%左右；入住率極低，8%左右交通：101050215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)物業(yè)：萬(wàn)科進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管，近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開(kāi)發(fā)比例的40%強(qiáng)，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為復(fù)式；2003年3月初開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，2004年4月份交房；計(jì)劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂(lè)，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯(cuò)；自10:40——11：23沒(méi)有客戶，也無(wú)電話。接待：呂紅麗優(yōu)勢(shì)：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬(wàn)科物業(yè)，作品牌聲勢(shì)劣勢(shì)：處107國(guó)道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒(méi)有公交車直達(dá)；對(duì)面是建業(yè)城市花園，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)市調(diào)日期：2003年2月11日（剛下過(guò)一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有很多積雪）鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)小戶型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類、價(jià)格水平、營(yíng)銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。 調(diào)查方法： 電話咨詢及深層訪談（實(shí)地考察、裝扮看房、套取價(jià)格） 調(diào)查樓盤：多層：青年居易、青春PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、格林假日高層：錦江國(guó)際公寓上海年華、寶隆華庭、時(shí)尚PARTY、藍(lán)朝都市e時(shí)代 調(diào)查時(shí)間：——二、 小戶型的概念“小戶型”是一個(gè)由市場(chǎng)形成的概念，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴(kuò)大到60平米?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€(gè)概念。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是15—20平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。小戶型有一個(gè)共同的特點(diǎn)，相對(duì)于過(guò)去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來(lái)的90、100平米變成60—70平米；三居由原來(lái)的1140平米變成100—110平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒(méi)有降低。 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，小戶型是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果。小戶型的熱銷表明需求市場(chǎng)的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場(chǎng)已經(jīng)從為“有錢人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。三、 鄭州小戶型市場(chǎng)概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。早在2000年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績(jī)。，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動(dòng)了鄭州市的小戶型市場(chǎng)。自時(shí)尚PARTY面世以來(lái)，藍(lán)朝e時(shí)代、青春PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國(guó)際花園上海年華等樓盤迅速跟進(jìn)，推出自己的小戶型，搶占市場(chǎng)份額，鄭州的小戶型市場(chǎng)日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。四、 調(diào)查樓盤概況 青年居易 a、 概況1） 總建筑面積：1910戶 2） 開(kāi)發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開(kāi)發(fā)公司3） 發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽(yáng)商務(wù)咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6） 銷售情況：沒(méi)有銷售許可證，大定30%左右。C組團(tuán)沒(méi)有銷售1套，正在談團(tuán)購(gòu)。估計(jì)4月份中旬銷售許可證能辦理下來(lái)。7） 工程進(jìn)度：剛建3層，b、 戶型1） 戶型范圍：21平方米—65平方米2） 戶型種類：平層8種，頂層送閣樓3） 主力戶型及配比：29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥5） 戶型缺點(diǎn)：廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿?；得房率較低；進(jìn)深較大，采光不好；有部分是東西朝向。c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：1900元/平米—2500元/平米。樓層價(jià)差：3樓最貴，6樓最便宜；價(jià)格從高到低依次順序是：6層。6樓層差價(jià)55元。4層差價(jià)20元。 2） 均價(jià)：2260元/平米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2% 實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。4） 價(jià)格變動(dòng)：開(kāi)盤以前均價(jià)2100元/平方米，開(kāi)盤后均價(jià)2260元/平方米5） 實(shí)例報(bào)價(jià)： D組團(tuán) 15單元 A3/7F 單價(jià)：2230元/平方米 面積： 一次性總價(jià)：67576元按揭總價(jià)：68984元 首付：13984元 按揭：d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購(gòu)物超市、車庫(kù)、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。交通便利酒店式物業(yè)管理，體貼有加2） 劣勢(shì)分析：得房率低（81%）；總1910戶，居住人口成分復(fù)雜，流動(dòng)性大；廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿溃痪嗍忻簹夤据^近，有安全隱患；周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春PARTYa、 概況1） 占地面積：15畝2） 總建筑面積：500戶，3） 開(kāi)發(fā)商：河南