【正文】 萬M2)金額(億元)33694678921014832984329——2003年16月份存量房上市交易比2002年同期翻了一倍，表明福州市民期望改善生活條件的消費需求處于迅速提升階段，住房梯級消費日漸明顯。存量住房的進一步盤活，通過開放二級市場，拉動一級市場，將持續(xù)刺激住房有效需求，對促進中高檔住房的消費尤為明顯。、住宅與別墅市場 住宅消化量穩(wěn)步上升，%，并保持穩(wěn)定的消化率（高達90%），而且空置率較低，%，低于全國平均水平，處于合理的區(qū)間。有數(shù)據(jù)顯示，2003年福州150平方米以上單元房在商品住宅交易總量上升，2002年該類住宅的交易量為665764平方米，2003年該類住宅的交易量為757349平方米，%。年度2002年2003年平均購房單元面積（M2）150平米以上住宅交易總量（M2）665764757349——供求基本平衡，表明福州地產(chǎn)市場消費比較理性，消化度活躍，并存在穩(wěn)步遞增發(fā)展的市場容量。而且上表數(shù)據(jù)說明，居民日益注重居住質(zhì)量，也即意味著高檔住宅的潛在消費力逐步增強。、住宅與別墅價格對比各類物業(yè)交易價格及其與2002年對比，如下表示：2002年（元/ M2）2003年（元/ M2）價格升降幅度（元）比增變化（%）平均交易價格30623075+13+住宅26922724+32+別墅34163989+573+——2003年福州市住宅均價2724元/平方米，比2002年2692元/平方米增長32元/平方米，住宅總體成交價格與去年相比比較平穩(wěn)。而，2003年的別墅均價與2002年別墅均價相比，%。通過數(shù)據(jù)比較及市場供求狀況表明，別墅市場發(fā)展迅速，成交價格上升。、獨立別墅供應(yīng)及成交量 最近幾年福州獨立別墅成交量如下圖所示： ——2003年獨立別墅成交量比2002年明顯增多，但從2003年獨立別墅的成交量（成交面積：36600㎡，成交套數(shù)139套，平均每月約成交12套），與城市規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展擴增容量相比，數(shù)量偏低，高端別墅客戶群容量有待開發(fā)。三、項目所屬區(qū)域簡析、倉山區(qū)區(qū)位條件倉山區(qū)，轄區(qū)面積142平方公里，位于福州市城區(qū)南臺島，是福州市區(qū)的南大門。倉山區(qū)是歷史悠久的文化區(qū)，古今名人輩出，有大中專院校和科研機構(gòu)60余所。歷史上曾是福州對外通商口岸，文化旅游優(yōu)勢明顯，又稱“瓊花玉島”，不僅有煙臺山、金山寺、三縣洲等山水古跡，還正在開發(fā)三江旅游帶特色景點。倉山區(qū)南至烏龍江大橋，北至閩江、烏龍江分流處，東面為馬尾港，西部有316國道和洪塘大橋。省交通大動脈福廈公路、福泉高速公路貫穿整個地區(qū)。但倉山區(qū)目前市政和道路建設(shè)落后，缺乏大型的商業(yè)和娛樂業(yè)項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目檔次價位較低。、倉山區(qū)房地產(chǎn)概況倉山區(qū)下轄倉前、東升、對湖、臨江、三叉街、上渡、下渡7個街道和倉山、城門、蓋山、建新、螺洲5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，2003年上半年，%，供應(yīng)量居各區(qū)首位。而且，%，僅次于鼓樓區(qū)，居各區(qū)第二位。、倉山區(qū)發(fā)展前景倉山區(qū)屬于福州致力開發(fā)的閩江口金三角經(jīng)濟圈區(qū)域，三資企業(yè)是全區(qū)經(jīng)濟的重要組成部分。未來解放大橋等多座大橋的建設(shè)，將極大地改善倉山的交通條件。新一輪城市規(guī)劃中把倉山區(qū)作為今后城市“南移”發(fā)展的用地，是福州未來的中心城區(qū)，是具有最大開發(fā)潛力的地區(qū)之一。第二章 項目情況分析一、項目概況、地理位置“東方威尼斯”位于福州市城區(qū)之“人儒之鄉(xiāng)”——南臺島螺洲鎮(zhèn)（倉山區(qū)），占地1234畝，西靠五虎山，是三面臨江的天然半島。，距長樂國際機場約30公里，沿烏龍江下游到馬尾港約8公里。、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)項目總占地1234畝總建筑面積總戶數(shù)1743戶一期征地面積325畝一期總建筑面積77699 M2一期容積率一期建筑密度21%一期綠地率35%一期總戶數(shù)(286戶)獨立棟137戶聯(lián)排77戶小高層住宅——二、項目SWOT分析、優(yōu)勢 252。 極具升值潛力的區(qū)域：新一輪市總體規(guī)劃把倉山區(qū)作為今后城市“南移”發(fā)展的用地，是未來的中心城區(qū)，是開發(fā)潛力最大的地區(qū)之一。252。 具有濃郁的人文環(huán)境：項目所在螺洲鎮(zhèn)，是有名的千年文化古鎮(zhèn)，此地曾誕生眾多文化名人，光是明清兩代，就出了21位進士，103位舉人。如陳寶琛、陳若霖等，近代還有數(shù)學(xué)家陳景潤、經(jīng)濟學(xué)家陳岱孫等。中國四大民間傳說之一“田螺姑娘”也在此誕生。、環(huán)境優(yōu)勢252。 中國少有的天然環(huán)境：項目隔江對望五虎山，是個三面臨江的天然半島，擁有1750米長的私家江岸線，依山傍水，空氣清新。所臨江面平均寬度有1500米，最寬處可達3000米，景色壯觀。252。 風(fēng)水好：項目地處福州東南向上風(fēng)之地，“順風(fēng)順?biāo)?。東有護城河，南擁烏龍江，風(fēng)水中屬“左青龍，右白虎”，“玉帶纏腰，非富即貴”。、團隊優(yōu)勢項目股東之一為資金雄厚的福建閩東電力股份有限公司（上市公司），規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計由世界排名第八的澳大利亞柏濤（墨爾本）公司負責(zé)，景觀設(shè)計由著名的澳大利亞SITE IMAGE公司主持，物業(yè)管理顧問由萬科物業(yè)擔(dān)任，并由香港李頌熹集團銷售精英團隊負責(zé)營銷推廣。國際強勢組合，團隊實力雄厚。、產(chǎn)品優(yōu)勢、規(guī)劃特色項目占地1234畝，是福建最大親水私家別墅島，社區(qū)采用活水循環(huán)系統(tǒng)，水流每日更新?；咀龅綉魬襞R水，家家通船，是東方的“水中之城”，在福州地產(chǎn)項目中是首屈一指的，目前產(chǎn)品在市場上具有唯一性。 、社區(qū)配套252。 項目配套1350畝休閑生態(tài)島——為業(yè)主提供一個超大型休閑度假島（分為大型水上運動區(qū)、戶外運動區(qū)、會員制農(nóng)莊、水上高爾夫、農(nóng)家樂、美食燒烤區(qū)、江濱浴場等），是福州唯一，全國罕有的。252。 500米的私家大道、100000多平方米的威尼斯私家湖泊、1750米的全江景木棧道、可容納千人的廣場和水上舞臺，極具豪門氣派，彰顯業(yè)主身份。252。 7000平方米的環(huán)湖商業(yè)街、5000平方米的雙會所、江邊休閑帶……在為業(yè)主提供日常的生活配套的同時，并帶來了休閑主義的生活情趣。、建筑特色產(chǎn)品有獨棟、聯(lián)排等多種類型，客戶可選擇空間大。景觀設(shè)計與建筑和諧結(jié)合，處處有景，多極延伸，情景交融：252。 采用現(xiàn)代、簡約的建筑風(fēng)格，全通透的觀景樓梯，大面積玻璃的應(yīng)用，將室內(nèi)外景觀融為一體，與周邊的水環(huán)境和諧、協(xié)調(diào)。252。 擁有中國傳統(tǒng)特色的“內(nèi)庭院”，開放式非對稱布局，讓每個房間的通風(fēng)、采光極佳，庭院里可設(shè)計成游泳池，或者種些花草等。252。 家家擁有大露臺和私家碼頭，感受江風(fēng)、游船、無敵水景，戶戶有私家碼頭，彰顯業(yè)主身份。252。 采用臨水雙客廳設(shè)計，多功能景觀客廳，盡顯人性化設(shè)計，客戶的尊貴、業(yè)主的自豪感盡在其中。252。 50平方米以上的超大主臥套房，含觀景臥室、陽光書房、衣帽間、觀星浴室，舒適、完美。252。 所有獨棟別墅設(shè)有中西雙廚房，讓東西方的生活情趣融為一體。252。 所有獨立別墅設(shè)有保姆專用通道，尊重客戶私密空間。、物管服務(wù)我們將實行小區(qū)全面智能化管理，采用CISCO局域網(wǎng)構(gòu)成HFC寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，采用雙向有限電視網(wǎng)絡(luò)ST—100C實現(xiàn)家庭防盜和對講功能……。并且將推行“大管家”服務(wù)，讓業(yè)主足不出戶，即可感受細節(jié)的尊貴，享受全方位的管家服務(wù)，一切以客為先，以客為尊。 、品流單一 小區(qū)主要提供別墅產(chǎn)品，價格較高，居住人士主要為事業(yè)成功人士或富裕家庭，生活方式和品位比較接近，容易形成相對獨立的社交氛圍，避免了閑雜人士的干擾，能自由的享受舒適、尊貴、愜意的休閑生活。、劣勢 、交通不便利本項目位置離市區(qū)較遠，交通不很方便，而且經(jīng)過收費站。規(guī)避方法：強調(diào)改善在即的交通時間及交通路徑的便利性。規(guī)避內(nèi)容：二環(huán)三期工程于5月初通車，該路是全封閉快速環(huán)城路，車速可達到80公里，由本項目到市中心區(qū)可縮短到1020分鐘的車程。減少了在市中心居住的堵車之苦，屆時拆除收費站也是大勢所趨。 三環(huán)路于年底通車。沿南臺島的浦上、灣邊與福廈路相交，也將大大有利于本項目業(yè)主出行市區(qū)。、周邊配套弱項目配套不成熟。區(qū)外的生活配套設(shè)施不完善且檔次較低，不能滿足目標(biāo)客戶的需要。規(guī)避方法：訴求社區(qū)配套的未來規(guī)劃，并建立商業(yè)聯(lián)盟。規(guī)避內(nèi)容：社區(qū)未來規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)等，并將與知名學(xué)校、知名商家合作，借助社會資源為業(yè)主提供多方面的服務(wù)配套。、外圍景觀差本項目東側(cè)為農(nóng)村民居，景觀印象較差，且人員素質(zhì)良莠不齊，可能影響本項目區(qū)域的居住印象，為銷售帶來負面影響。 規(guī)避方法：設(shè)置景觀屏障，加強物業(yè)管理力度。規(guī)避內(nèi)容：在主入口威尼斯大道及區(qū)內(nèi)部分區(qū)域設(shè)置園林屏障，如種植較高的樹種、適度加大綠化密度等，弱化周邊民居帶來的影響。確保安防設(shè)施的順利運行，加強巡邏，提高及保持保安人員的專業(yè)形象，使住戶具有安全感和尊貴感。、開發(fā)成本高 由于項目水環(huán)境體系的營造和地質(zhì)狀況，導(dǎo)致開發(fā)成本較高。規(guī)避方法：統(tǒng)一銷售口徑，深層次挖掘項目賣點。規(guī)避內(nèi)容：強調(diào)產(chǎn)品的性價比及附加值，從價值體系方面進行說明，配合項目的賣點闡述銷售單價偏高的原因。但必須根據(jù)市場的動態(tài)，合理制訂銷售價格，不能一味從產(chǎn)品自身優(yōu)勢出發(fā)。、樓盤棟距較密 由于小區(qū)用160畝土地來打造水環(huán)境，故別墅棟距會較密，花園面積較少。規(guī)避方法：將流經(jīng)水體納入私家擁有的范疇。規(guī)避內(nèi)容：強調(diào)擁有流經(jīng)水體，并將自家花園景觀、水景、別家花園景觀所形成的多層次美景向客戶傳達。在樣板島的處理中，盡量用景觀和裝修來淡化客戶對樓距的注意。、發(fā)展商知名度不夠由于該項目是大世界華夏地產(chǎn)的第一個開發(fā)項目，故行業(yè)知名度不夠。規(guī)避方法：將發(fā)展商與國際團隊捆綁進行宣傳，并逐步樹立發(fā)展商區(qū)域運營商的地位。規(guī)避內(nèi)容：提升項目及生態(tài)島的旅游價值，并與城市區(qū)域經(jīng)濟捆綁在一起，盡量爭取以政府代言人的身份出現(xiàn)。并加強員工培訓(xùn)及相關(guān)宣傳資料的品位設(shè)計。 、施工現(xiàn)場雜亂目前項目施工現(xiàn)場比較雜亂，影響客戶對項目品質(zhì)和進度的信心。規(guī)避方法：加強施工管理和景觀處理。規(guī)避內(nèi)容：規(guī)范材料堆放，加強工地屏障處理，增加工程類的宣傳口號和條幅，注意銷售動線的處理和引導(dǎo)。 、機會點、新一代的富貴階層的出現(xiàn)省會城市的中心地位，為福州帶來了無限的商機，各路商家紛紛踏足榕城，近幾年的時間造就了一批富貴階層，也為福州市的高檔物業(yè)市場