【正文】 10 、賣點分析11 、項目定位11 、項目價格定位12 、項目營銷策劃13 項目投資分析與技術經(jīng)濟評價18 、項目綜合經(jīng)濟效益分析22 結論及建議23 中鐵逸都國際效果圖和戶型圖24 參考文獻27 致謝29一、項目環(huán)境分析與市場研究區(qū)域環(huán)境分析中鐵逸都國際位于奧體東1500米，經(jīng)十路以南，旅游路以北。投資商為中鐵置業(yè)集團有限公司和中鐵十局集團有限公司聯(lián)合投資，開發(fā)商為濟南中鐵置業(yè)有限公司。中國中鐵是隸屬于國資委的大型央企，是世界雙500強，全球建筑業(yè)排名第一的大型企業(yè)，中鐵置業(yè)是中國中鐵股份有限公司以房地產(chǎn)為主業(yè)的全資子公司，是國資委批準的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主營業(yè)務的16家央企之一。開發(fā)項目分布在北京、上海、深圳、西安、三亞、青島、杭州、廈門、成都、長沙、貴陽、沈陽、石家莊、蚌埠、秦皇島等地，開發(fā)面積超過2000萬平米。中鐵逸都國際地處濟南東區(qū)核心漢峪片區(qū)，漢峪片區(qū)目前已經(jīng)成為濟南市新的金融商務中心，CBD中心和城市綜合體，是我市“十二五”期間的重點建設片區(qū)。政府總投資1000億打造，占地1000畝，建筑面積1000萬㎡，預計利稅100億，商務人口10萬以上。根據(jù)規(guī)劃，未來的漢峪片區(qū)將建成濟南東部新區(qū)的商務科研中樞、生態(tài)宜居綠谷、和諧多元新區(qū)。將打造集高端商業(yè)、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合性服務新區(qū)。　項目北側為總部基地，將建成以商務辦公、科研設計、商業(yè)服務等功能為主的金融商務中心,建成后將有300米的超高層地標性建筑，目前，已有齊魯證券總部等30余家大中型企業(yè)和金融機構的簽約進駐，相關配套設施也將迅速完善。作為濟南市新的CBD標桿，總部基地的建設和總部經(jīng)濟的發(fā)展將極大地提升片區(qū)的商務價值和投資價值。隨著項目自身與周邊配套的不斷完善，項目具有巨大的升值潛力。中鐵逸都國際位于三面環(huán)山、環(huán)境優(yōu)美的漢峪片區(qū)，項目周邊白云山、蓮花山、圍子山相依為伴，綠脈縱橫，空氣清新，是政府重點打造的生態(tài)居住中心。除此之外，項目內(nèi)部還有濟南市極其罕見的千米森林溪谷貫穿南北，形成獨有的社區(qū)小氣候，冬暖夏涼，舒適宜人。項目周邊高端配套環(huán)伺左右，濟南市中醫(yī)院，一處養(yǎng)老院，三所區(qū)級文化設施，三處居住區(qū)級體育設施和一處新文化廣場，讓您的生活關懷無微不至，項目自身也擁有完善的商業(yè)配套。項目內(nèi)將建成24000㎡的中鐵生活廣場，規(guī)劃有大型購物中心、美食廣場、電影院、KTV、健身會所和精品步行街，讓您足不出戶就可以享受集購物、餐飲、娛樂、健身、休閑于一體的一站式舒適生活。項目擁有完善的教育資源，項目西側規(guī)劃了濟南市重點高中濟鋼高中，項目東側的高新區(qū)第二實驗學校目前正在積極擴建中，省直機關子女和留學人員國際社區(qū)都將就進入讀，另外，項目內(nèi)還將引進知名雙語幼兒園，讓您的孩子第一時間享用優(yōu)質(zhì)教育資源，贏在起跑線上！項目北側的經(jīng)十路和南側的旅游路作為貫穿濟南東西向的交通要道,是濟南的交通主動脈。鳳凰路是市政規(guī)劃的南北向城市主干道，建成之后將成為濟南市最寬的南北向城市主干線。通過以經(jīng)十路、鳳凰路、旅游路為依托的城市發(fā)展軸，將東部新城的各個片區(qū)緊密聯(lián)系在一起。北側鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵1號線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。 項目開發(fā)條件分析 中鐵逸都國際總用地近1800 畝，總建筑面積約為230萬㎡，總居住戶數(shù)達16000戶，居住人口近60000人。“中鐵逸都國際”結合項目“山地、谷地、臺地”的地理特征，并通過“山、谷、水、林、花”五大元素的創(chuàng)造性應用，塑造出“山地小鎮(zhèn)、濱水之城、臺地花園”三個不同景觀主題的分區(qū)。項目結合濟南獨特的地理氣候，自然人文特征，創(chuàng)新提出“和而不同”混搭設計的規(guī)劃理念。通過建筑在平面或豎向上的創(chuàng)意組合，實現(xiàn)從室外與室內(nèi)的混搭設計，衍生出“逸院、逸館、逸墅”的原創(chuàng)逸態(tài)生活建筑。 高新區(qū)積極實施以道路建設為主體、與城市功能相配套、適度超前的基礎設施體系建設。這里環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎設施完善。濟南市交通主干道經(jīng)十路、工業(yè)南路、世 紀大道穿區(qū)而過，西鄰濟南奧林匹克中心，東接章丘龍山文化發(fā)源地，南面是蔥翠山巒，北面距濟青高速公路和濟南國際機場僅需15分鐘車程。區(qū)內(nèi)基礎設施完善，大面積地進行了園區(qū)綠化，綠化率達40%以上，實現(xiàn)了供水、燃氣、熱力、電力、電信等七通一平。建設了現(xiàn)代化的實驗學校、國際學校、幼兒園、居住小區(qū)，成立了行政審批服務中心，建立了投資、金融、人才交流、會展、保險、法律、公證等支撐服務體系，實行規(guī)范化“一站式”辦公，為入?yún)^(qū)企業(yè)構建安全、穩(wěn)定、公正、有序的良好環(huán)境。 道路寬敞整潔的道路，鱗次櫛比的高樓，雨后清新的空氣，濟南高新區(qū)的春天日益透露出現(xiàn)代化新城區(qū)的氣息。近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎設施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會展、保險、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。 目前濟南高新區(qū)共有各類企業(yè) 3400多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)170多家，年銷售收入過億元企業(yè)近40家，韓國 LG、SK，日本松下、鈴木、NEC，德國西門子，美國百事可樂等18家世界500強企業(yè)先后落戶高新區(qū)。 3市場研究 今年以來，雖然限購限貸的房產(chǎn)調(diào)控政策仍未放松，但地方政府部分微調(diào)政策得以通過以及國內(nèi)經(jīng)濟經(jīng)濟增速的放緩，使得市場對后續(xù)更嚴政策出臺的預期有所減弱，而發(fā)展商以價換量的策略調(diào)整以及信貸政策微調(diào)帶來的房貸優(yōu)惠利率的下調(diào)，共同促使積壓了一年多的剛需客戶的入市，而之后改善需求及高端買家陸續(xù)進場，促使整個樓市的企穩(wěn)回升。 2012年111月廣州商品住宅區(qū)域供求情況 濟南各區(qū)域?qū)Ρ缺韰^(qū)域預售面積（萬㎡）網(wǎng)簽面積（萬㎡）網(wǎng)簽金額（億元）網(wǎng)簽均價（元/㎡）均價同比漲幅平陰縣28425%歷下區(qū)23673%槐蔭區(qū)19169%歷城區(qū)31351%商河縣16213%長清區(qū)14001%高新區(qū)21220%市中區(qū)7838%天橋區(qū)13756%濟陽縣8408%章丘市13701%十區(qū)合計13859%數(shù)據(jù)來源：研究中心整理房管局數(shù)據(jù) 從月度來看，今年的新增供應和成交均呈先抑后揚的特征。繼去年一整年及年初兩個的月低迷成交之后，3月開始，發(fā)展商以價換量全面鋪開，新貨低價入市外，部分余貨通過加大折扣優(yōu)惠、“精裝變毛坯”等方式促進銷售，特別是外圍區(qū)域，因競爭激烈，降價幅度尤為明顯，在很大程度上刺激了剛需的入市，成交量回升明顯。上半年來看，基本以消化高庫存為主，進入下半年，開發(fā)商推貨量則開始放大，而市場的持續(xù)回暖也使得改善型客戶消除觀望入場，月度成交量踏上70萬㎡的門檻。從9月開始，市場恐漲心理開始蔓延，部分需求出現(xiàn)提前釋放，而多個新增功能區(qū)規(guī)劃利好的傳出，包括國際金融城、東部山水城及南沙國家新區(qū)等，也吸引了部分投資客曲線入市，另，第四季度高端豪宅的集中放量，則促使高端改善型客戶購買意愿回升，多重因素疊加，共同為樓市成交帶的動力。 樓盤名稱開發(fā)商地理位置銷售價格主力戶型建筑面積建筑類型綠化率建大花園山東建大教育置業(yè)有限公司 [高新 齊魯軟件園] 經(jīng)十東路山東建筑大學西側 均價 7900 元/平米 80120平，二居室、三居室320000平米 多層、小高層40% 豐奧華府濟南東拓置業(yè)有限公司 涵源大街和新建成的奧體西路交叉口 8700 元/平米 4居室150平米。3居室218平米378000平米 小高層、高層35% 丁豪廣場山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [高新 國際會展中心] 工業(yè)南路與舜華路交界處 6800 元/平米 2居室80平米350000平米 高層30% 綠城百合花園山東東城置業(yè)有限公司 高新濟南奧體中路與中林路交匯處紫御東郡北面 9000 元/平米 3居室122平米。3居室145平米 636400平米 高層45% 名筑美嘉山東茗筑世家置業(yè)有限公司 高新濟南國際會展中心北300米 7600元/平米 2居室89平米。2居室94平米 260000平米 多層、小高層35% 彩虹胡濟南華昱置業(yè)有限公司 高新經(jīng)十東路 孫村立交 向北1公里 彩虹湖公園北臨 5000元/平米 2居室99平米。3居室130平米 419590平米 高層35% 海信慧園濟南海信置業(yè)有限公司 高新舜華北路180號（國際會展中心北側500米） 7500元/平米 3居室93平米。3居室99平米 300000平米 小高層、高層% 中齊未來城山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高新工業(yè)南路濟南國際會展中心東側 11000元/平米 3居室126平米。400000平米 別墅、小高層、高層40