【正文】 業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。此外，還有隱瞞收入、掛賬等等手段。（一）銷售環(huán)節(jié)的偷稅手段房屋是一種特殊產(chǎn)品，銷售方式也有自身的特點，因此，就為部分偷稅者提供了操作的可能性。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，都不同程度地存在著滯納稅款、隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額等偷稅問題，主要集中在四個方面。一是在預(yù)售樓盤時故意延遲繳納稅款。突出表現(xiàn)為滯納稅款數(shù)額大、滯納時間長，影響了稅收收入的及時足額入庫。如上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其開發(fā)的一幢高層建筑，土地、房屋早已交付使用，而開發(fā)企業(yè)掛賬大額預(yù)收賬款，長期不結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入和經(jīng)營利潤，滯納企業(yè)所得稅1000多萬元。二是隨意調(diào)整納稅申報額。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。如南京某房地產(chǎn)開發(fā)公司以“防止購房者要退款”為由，部分收入故意不作收入，截留稅款100多萬元。有的企業(yè)雖然正規(guī)核算，將應(yīng)繳的各種稅金記入會計賬簿，但不足額申報、不足額繳納，形成多年大額稅款未清的狀況。三是個別企業(yè)采取體外循環(huán)不入賬。將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入，或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。四是其他應(yīng)稅項目不申報納稅。部分開發(fā)商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。此外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞銷售收入；少報稅款或逃避納稅；不按配比原則進行會計核算，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；商品房代銷商不按月向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)售房款，造成稅款不能及時入庫；長期拖欠稅款等。（二）成本項目不實偷稅由于目前我還處于市場經(jīng)濟初建階段，還沒有形成一套完整的游戲規(guī)則，市場銷售牌相對混亂狀態(tài)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就充分利用這一點，將偷稅操作點前移。在房產(chǎn)承建過程中做“手腳”，手法上大致有三類。第一類，建材發(fā)票上動手腳建材市場有個通行的做法，不要發(fā)票就便宜些。目前，大多數(shù)私人及許多小型的建設(shè)項目，完工付款后建設(shè)單位都不要發(fā)票，這對企業(yè)來說當(dāng)然是最理想的，但對需要發(fā)票來報賬的建設(shè)項目，企業(yè)則要開動腦筋想另外的辦法取得發(fā)票，比如去外地或本地管理比較混亂、急需拉稅源的地方，設(shè)法開一些稅率相對較低的其他發(fā)票來應(yīng)付。在日常的稅收檢查中就曾多次發(fā)現(xiàn)，本地的一些工程成本結(jié)算單據(jù)中，竟有從數(shù)千公里以外的省份開具出的材料采購發(fā)票，而事實上這種建材在本地隨處可見，并不屬于緊俏商品。第二類，報銷費用巧立名目據(jù)總結(jié)，用來報銷的工程費用發(fā)票呈現(xiàn)出時間跨度大、來源廣、名目繁多等特點。時間跨度大：即當(dāng)年入賬的發(fā)票有一兩年以前的，甚至還有更久的。來源廣：即報銷的票據(jù)來自全國各地，由于各地執(zhí)行稅收政策不一致，有的建筑商到稅負較低的地方申請代開發(fā)票，還有的建筑商則干脆以假發(fā)票充當(dāng)。名目繁多：即在報銷的票據(jù)中有個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、服裝費等等。目前80%以上的腐敗案件與建安工程有關(guān)，建筑商們?yōu)榈玫焦こ添椖克投Y、跑關(guān)系，這些成本費用都要有去處，要做賬就必定要做假。第三類，現(xiàn)金坐支收入掛賬與成本費用要多列相反，建筑商們對工程收入則是盡量少列，現(xiàn)金能坐支的就坐支，能進入小金庫的就絕不入賬，實在不行的還可以長期掛在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”賬戶上。例如，一家具有二級資質(zhì)的建筑安裝企業(yè)“預(yù)收賬款”掛賬達1700多萬元，其中已竣工交付使用應(yīng)確認工程收入的達80%以上，但企業(yè)仍以工程未結(jié)算為由而遲遲不轉(zhuǎn)收入。因此，以票控稅、誠信做賬將是建筑市場一劑長期服用的苦藥。（三）房產(chǎn)租賃市場偷稅嚴重在房產(chǎn)租賃市場的偷稅問題同樣也十分嚴重，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：其一，租賃變借用。部分出租人與承租人串通，將租賃行為說成是借用行為，從而規(guī)避與租賃相關(guān)的稅收。這種情況往往發(fā)生在業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩家企業(yè)存在其他業(yè)務(wù)上的往來，同時雙方又有房產(chǎn)使用需求，即一方需要房產(chǎn)使用，而另一方正好又有多余的房產(chǎn)待出租，于是，雙方達成協(xié)議，一方提供產(chǎn)品或者服務(wù)免費，而另一方則以借用的名義向?qū)Ψ教峁┓慨a(chǎn)。雙方都取得了實惠，只有同家的稅款在這個交易過程中大量流失。其二，低價申報納稅。部分出租人與承租人串通，做兩份租賃合同，有意壓低租賃價格，縮小計稅依據(jù)。從而規(guī)避與租賃相關(guān)的稅收。目前下崗職工多，許多人都通過租賃的形式取得街面房做起了生意，但是與此相關(guān)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅收卻沒有因此上升。雙方串通，低價承租，已經(jīng)成為目前租賃市場上的一個公開的秘密。其三，改變租賃用途。所租賃的房產(chǎn)本來是商用的，申報成民用，從而適用優(yōu)惠的稅收政策。實際上，租賃市場十分混亂，能夠以民用的名義來申報納稅，已經(jīng)使稅務(wù)人員很受感動了，還有誰會在意其還存在偷稅問題？其四，轉(zhuǎn)租不申報。我們各地媒體上可以經(jīng)?？吹椒课蒉D(zhuǎn)租的廣告，但是，到主管稅務(wù)機關(guān)主動申報納稅的人卻很少。（四）鉆法律漏洞避（偷）稅近年來，隨著人們改善居住環(huán)境要求的不斷攀升和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，一群通過買賣房屋賺取利潤的“房蟲”逐漸浮出水面，為獲取更大的利潤，他們中的不少人動起了逃避稅收的腦筋。這里舉兩個小例：　“低價合同”捅出稅收漏洞　　在京工作多年的小李最近有了買房安家的打算，算算手里的存款，他把目標瞄向了二手房，經(jīng)過反復(fù)比較，終于選中了位于石景山區(qū)的一處住房。不料，在雙方商定了價格之后，賣房人劉某提出讓小李通過銀行卡直接把房款劃給他，而在簽合同時把房價寫得低一些。劉某解釋說：“這樣你我都能省下不少稅錢，雙贏啊?！薄　⌒拇嬉蓱]的小李向石景山地稅局咨詢此事，了解到，“房蟲”劉某“制造低價合同”是典型的偷逃稅款行為。按照國家稅收規(guī)定，私人二手房屋交易需要繳納印花稅、契稅等稅款，而稅款的計算都是以雙方成交價格為計稅依據(jù)，再乘以稅法規(guī)定的比例稅率來確定的。“房蟲”劉某正是想通過合同上的“低價”降低計稅依據(jù)，從而達到偷逃稅款的目的。石景山地稅局的工作人員還告訴小李，實際上即使沒有小李的舉報，“房蟲”劉某的這個花招也不一定能得逞，因為有關(guān)部門會對成交價格明顯偏低的房產(chǎn)進行評估，以確定一個合理的價格，防止“低價合同”攪亂房地產(chǎn)市場，維護國家稅收。　　買賣“樓花”逃避應(yīng)繳稅收　　在某房地產(chǎn)開發(fā)公司工作的許某也是一個“房蟲”，與專做二手房生意的劉某不同，他的交易更加隱蔽，逃稅行為也更難監(jiān)控，他管自己從事的這樁“副業(yè)”叫做“買賣樓花”。原來，許某所在的公司一直有一項“內(nèi)部認購”的政策，當(dāng)樓盤圖紙定下來后，就會面向內(nèi)部職工給予提前認購的優(yōu)惠。許某拿到的內(nèi)部認購的價格一般要比開盤價格低3％－5％左右。許某就是利用了這樣一個有利條件，選取一些市場認同度高的樓盤，靠炒賣“認購權(quán)”賺取收益。在人們驚訝于他如何能夠有那么多的資金來支持這些數(shù)額不菲的房產(chǎn)交易，又怎么能夠在沒有取得房產(chǎn)證的情況下將房賣出去時，許某道出了他的“秘訣”：原來他是利用銀行個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)來從事他的“房產(chǎn)交易”。所謂個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在個人住房貸款還款期內(nèi)，因原借款人出售作為抵押物的房屋，金融部門向新借款人發(fā)放的，用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。許某正是在開盤前先交納了首付款的30％，簽訂購房合同，然后利用轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)私下買賣房屋。有時，他甚至不用辦理轉(zhuǎn)按揭，只需找到買家后將合同更個名，就可以賺取差價，稅當(dāng)然是不交的?！　　胺肯x”許某的做法是否得當(dāng)，有關(guān)部門給予了十分明確的回答，國家法律明令禁止買賣沒有產(chǎn)權(quán)證的房子?！　τ凇俺捶俊敝谐霈F(xiàn)的形形色色的偷逃稅款的行為，地稅部門表示，一定要與有關(guān)部門密切配合，深入調(diào)研，找出切實可行的辦法杜絕這些不法現(xiàn)象的發(fā)生，不讓“房蟲”成為侵蝕國家稅收的“蛀蟲”！三、房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問題的成因分析房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題可以從主觀和客觀兩個方面來分析：企業(yè)規(guī)模小未形成自我約束機制從企業(yè)的情況來看，經(jīng)營規(guī)模小，業(yè)務(wù)分散是其重要原因。有相當(dāng)一部分人士指出，企業(yè)不主動、積極納稅，只不過是房地產(chǎn)行業(yè)在納稅問題上的表面原因。行業(yè)分散度太高，缺乏絕對的業(yè)內(nèi)巨無霸型企業(yè)才是真正的主因。地產(chǎn)業(yè)雖然是資金密集型行業(yè)，但這一行業(yè)卻在全國擁有4萬多家大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，并且在這些企業(yè)中，沒有哪一家的實力異常強大，最大的地產(chǎn)企業(yè)萬科占全國的市場份額也不過1%。因此比起電信、石油、煙草等壟斷性較強的行業(yè)以及這些行業(yè)中的巨無霸企業(yè)來講，房地產(chǎn)業(yè)的有限資金被分散到龐大的行業(yè)隊伍中，其分散度太高了，相應(yīng)的每一家企業(yè)所繳納的稅款數(shù)額也并不能達到人們料想中的水平。從管理上看，沒有形成一個約束機制，也是目前房地產(chǎn)企業(yè)存在稅收問題的一個重要原因。萬科目前是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模企業(yè)，是上市公司，財務(wù)報表向公眾公開，非常透明，財務(wù)制度也是非常健全的。所以不存在嚴重的偷稅情況。從萬科、華僑城、陸家嘴等幾家老牌房地產(chǎn)公司的財務(wù)報表分析，房地產(chǎn)上市公司的稅率幾年來，基本上保持在一個比較穩(wěn)定的水平上。從此也可以確定，最起碼在房地產(chǎn)上市公司中，大規(guī)模偷逃稅款的現(xiàn)象并不存在。房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度不合理從稅收的角度來分析，針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度的設(shè)置不合理是問題的關(guān)鍵。有關(guān)人士認為，要想既解決房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅款問題，又解決行業(yè)分散度問題，較好的方法是進行稅收制改革。目前的房地產(chǎn)行業(yè)稅種多，負擔(dān)重，這種稅制構(gòu)成，阻礙了行業(yè)的進一步整合。據(jù)資料介紹，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子，房價中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。涉及11個稅種，有的地方還重復(fù)征稅，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項是現(xiàn)行稅制下交納地方稅種最多的行業(yè)。稅費負擔(dān)重，增加了建房成本，制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。更為重要的是，這些稅款最終都轉(zhuǎn)嫁到了購房者頭上，無形地加重了房價的泡沫程度。另外，稅種多、負擔(dān)重成了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的理由。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達8種。如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。需要繳納的費用就更多，名目繁多，各個地方參差不齊，多達80～150種，這無形中增加了建房成本。同時還存在稅制設(shè)置方面的問題，比如，計稅依據(jù)不合理。在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。另外，目前市場上，存在內(nèi)外有別的兩套稅制，國內(nèi)企業(yè)與國外企業(yè)在所得稅以及三稅（增值、消費、營業(yè)）收取不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭。這種稅制設(shè)置的消極作用顯而易見。一是土地閑置、浪費嚴重。開發(fā)階段稅少、稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地開發(fā)者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。三是在開發(fā)階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配。四、完善房地產(chǎn)稅收的幾點看法顯而易見，目前現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，起不到調(diào)節(jié)土地用途的作用。應(yīng)當(dāng)改革房地產(chǎn)開發(fā)流通過程中的稅種、稅率，減少稅負，實現(xiàn)國內(nèi)國外企業(yè)公平競爭；改變現(xiàn)有稅種的計征方式，抑制投機，擴大征稅范圍等等。另外，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍通盤考慮。簡化房地產(chǎn)稅收，開征物業(yè)稅房地產(chǎn)的稅制應(yīng)該改革，這一點在稅收理論界已經(jīng)形成了比較一致的看法，其中開征物業(yè)稅又是多數(shù)人的意見。物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。比如公路、地鐵開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。實施物業(yè)稅可以降低購房門檻，提高使用成本也就是擁有房地產(chǎn)的成本，從而也就加大了投資成本。通俗地講，征收物業(yè)稅就是將開發(fā)商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳。據(jù)估算，如果現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元/平方米，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到58元/平方米。就在全國范圍內(nèi)開征物業(yè)稅問題，有關(guān)部門還在研究之中，目前并沒有形成確切的定論。但從方向上來看，開征物業(yè)稅，是國際潮流，也有利于相關(guān)工作的進行。然而另有說法是，開征物業(yè)稅是將原來由開發(fā)商承擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。現(xiàn)時，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔(dān)不起。正所謂“治標不治本”。盡管物業(yè)稅的開征還沒最后定奪，但廣東省的想法卻值得南京及江蘇思考。財政部有關(guān)負責(zé)人日前透露，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。如此看來，有關(guān)房產(chǎn)稅制改革的等待，已不會太久。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的管理經(jīng)驗國外房地產(chǎn)稅收的一般特點主要有：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場價值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財政收入的主要來源。建立一個適應(yīng)我國房產(chǎn)租賃市場發(fā)展的稅收制度目前美國的住房私有率為68%，英國為67%，德國為42%，而我國為76%。我國房地產(chǎn)發(fā)展時間短，但是私有率卻大大超過國外，一個重要原因是，從開始我們就在觀念上就存在偏差，忽視租賃市場的培養(yǎng)，而傾向于大多數(shù)居民持久有房產(chǎn)。因此，在租賃市場的稅收制度