【正文】 買本物業(yè)產權投入為： 1200 萬元。（業(yè)主提供） 對現(xiàn)在物業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃和符合商業(yè)物業(yè)需求的改造成本，以及形象塑造（建筑改造）費用。 （ 1）商業(yè)物業(yè)改造裝飾裝修成本： 100 萬； （ 2）通道樓梯門廳改造布置： 50 萬； （ 3）升降梯： 50 萬； （ 1） +（ 2） +（ 3） =200 萬； 項目物業(yè)為實現(xiàn)目標價值進行的營銷實施費用（包括活動、策劃、營銷成本等） （ 1） 營銷策劃（包括商業(yè)調整改造）： 50 萬； （ 2） 營銷推廣： 60 萬； （ 3） 銷售成本： 150 萬； （ 1） +（ 2） +（ 3） =260 萬； 主要稅費： 190 萬（按完成銷售額 3500 萬計算） 本項目的主要成本總額： 1+2+3+4=1850 萬元 預計可產生銷售業(yè)績 一層可銷售面積 3800 平方米，均價按同類市場最低價 4286 元 /平計算，銷售額預計可達1628 萬元； 二層可銷售面積 4710 平方米，均價按同類市場最低價 3000 元 /平方米計算，銷售額可達1413 萬元； 三層可銷售面積 4633 平方米，均價按同類市場最低價 2143 元 /平方米計算，銷售額可達993 萬元； 四層可銷 售面積 1947 平方米，均價按同類市場最低價 1700 元 /平方米計算，銷售額可達330 萬元； 五層可銷售面積 1156 平方米，均價按同類市場最低價 1300 元 /平方米，銷售額可達 150萬元； 總銷售額： 1+2+3+4+5=4514 萬元； 最低限度完成一、二層銷售面積，銷售額可達： 1+2=3041 萬元； 預估可產生效益 按照銷售業(yè)績減去主要成本，粗略計算可產生效益為： A、 最大銷售業(yè)績 主要成本 =2664 萬元（稅前）； B、 最低限度銷售業(yè)績 主要成本 =1191 萬元（稅前）； 后期情況分析 根據完成銷售業(yè)績計算可能產生的返租回 報： 按照行業(yè)慣例： 前三年的投資收益按照 6%計算： A、 4514 萬元 6%=270 萬元 /年； B 、 3041 萬元 6%=182 萬元 /年； 按照項目現(xiàn)在市場行情，調整后的商業(yè)物業(yè)可租賃收益計算： A、 一樓 調整后可能產生 租賃收益 （ 25*3800） 為 114 萬元（原來為 萬元 ）。 B、 三、四樓現(xiàn)在租賃收益為 萬元 。 C、 預計二樓調整改造后租賃收益和自營坪效綜合收益為 萬元 。 D、 其他收益（戶外廣告位租賃收入 、一樓返租商業(yè)租賃收益 等）為 15 萬左右。 總結：調整后物業(yè)是租賃商業(yè)價值約為： 210 萬左右。 后期情況總結 和分析匯總： 該物業(yè)按照正?？茖W可持續(xù)發(fā)展的操作模式，先銷售整體物業(yè)的一、二樓物業(yè)可產生銷售業(yè)績?yōu)?3041 萬元，去除各類成本和產生的稅費可產生效益為 1191 萬元，同時產生的返租壓力 182 萬左右，完全可以借助商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在市場行情自然產生的商業(yè)收益 210 萬元進行沖抵，而且隨商業(yè)物業(yè)的增值成良性正比值增長。同時該物業(yè)在本次商業(yè)價值體現(xiàn)后，本身物業(yè)的商業(yè)價值尚余近千萬元的資產還在業(yè)主手持觀市！ 第三部分：目標 一、 總體目標 ? 通過對現(xiàn)有物業(yè)從硬件、外立面、人流交通組織、商業(yè)招商等，營造購物廣場氛圍 ，樹立大賣場商業(yè)表象，使項目在為人們休閑購物娛樂首選，打造樂至縣區(qū)域典范性商業(yè)旗艦。 ? 品牌商業(yè)： 塑造獨特而符合目標群體的品牌商業(yè)形象，突破樂至商業(yè)的傳統(tǒng)街鋪范疇， 確立項目商業(yè)賣場在樂至商業(yè)中的典范地位，實現(xiàn)銷售、招商、經營管理與品牌多贏局面。 ? 最終體現(xiàn)本項目商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價值最大化 現(xiàn)代化的商業(yè)形象、較高標準的商業(yè)物業(yè)設施配套完善體現(xiàn)、專業(yè)商業(yè)賣場的塑造從而價值得以提升。 二、銷售目標 ? 開盤時： 完成銷售 30%； ? 2020 年春節(jié)前： 完成銷售 80%； 三、招商目標 ? 具體目標：改造開業(yè)， 開業(yè)前完成 90%以上的招 商。 業(yè)態(tài)調整，現(xiàn)有的經營業(yè)態(tài)不能完全適應和滿足今天市場的需要，重新對該項目進行調研定位，確立招商對象，引進數(shù)家主力店、知名品牌店，通過主力店和品牌店吸引經營散戶的進駐。 規(guī)范和美化項目周邊的經營環(huán)境和市場秩序，迎合政府城市建設的政策，起到美化城市和樹立典范的作用。 第四部分：策略 一、 整體策略 （一）命名：川樂購物廣場 闡述： 現(xiàn)用的川樂購物廣場從名稱上雖然感覺地方特色重，但是因為該物業(yè)在當?shù)匾堰\營多年，品牌度和品牌深入已經很深，建議保留。 但是在對該物業(yè)進行營銷包裝再次入市時，為了 避免該名稱在當?shù)厝狈π路f感，建議引進賽特的名字，方式為“香港賽特摩爾商業(yè)經營管理集團全程經營管理顧問”，其目的一是和香港賽特摩爾商業(yè)經營管理公司的戰(zhàn)略合作，二是體現(xiàn)新的定位：時尚、休閑、品味，與市級城市商業(yè)積極靠攏。 （二）、定位思考： 打造樂至休閑購物商業(yè)典范 ：作為集購物、休閑、娛樂、特色餐飲為一體的商業(yè)場所， 項目所針對的目標客戶群為就從現(xiàn)在單一的生活居家范圍拓寬，為了與目標客戶身份與品牌相匹配，因此，對項目的定位必須是鮮明而充滿穿透力的， 并從產品的特色和服務方面為項目的定位提供有力的支持。充分體現(xiàn)購物休 閑化，休閑娛樂化的現(xiàn)代購物理念。 引領現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位生活訴求，打造一個新時代的商場。 廣場引入一種“購物 =享受”的心情消費照顧系統(tǒng)，使前來的消費者感受到一種被照顧得十分周到的氛圍，盡情體驗“購物 =享受”的愉悅感受。使在這里約會與應酬的人，盡情地顯示個人身份與品位。 使樂至縣與其他市級城市在商業(yè)上差距縮小，使當?shù)厝俗悴怀鰬?，同樣享受大城市的尊榮繁華。 市場定位： 有產階級生活樣板 闡述： 隨著城市建設進程的加快，人們物質生活水平的不斷提高，老城區(qū)在政府的規(guī)劃改造中勢在必然，將得到政府的大力規(guī)劃與建 設，這里將成為投資者夢寐以求的理想投資之地，借助城市改造建設的東風，川樂將成為樂至輻射范圍最廣，影響力最大的商業(yè)項目之一。 形象定位： 時尚資訊超級櫥窗 闡述： 如今人們逛街不像過去那樣只是為了購買東西，而是從逛街中獲取更多的生活信息，因此，現(xiàn)代意義上的商場除了具有傳統(tǒng)的購買場所職能外，更多時候還肩負起人們獲取時尚資訊的發(fā)布櫥窗；通過新穎、簡潔、易記的“櫥窗”把購物廣場的性質表現(xiàn)出來；同時“超級”說明了購物廣場的規(guī)模是巨大的，時尚的信息是豐富的。 業(yè)態(tài)定位： 重品牌，更重品位 定位闡述： 把項目的業(yè) 態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”是基于以下幾點因素： 第一、新穎、高姿態(tài)的業(yè)態(tài)定位與項目的市場定位和形象定位形成統(tǒng)一，有利于傳播，同時，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補充和完善了項目的市場定位和形象定位； 第二、由于項目周邊業(yè)態(tài)單一，已經遠遠不能滿足多層次的消費要求，項目的業(yè)態(tài)定位，不但能滿足各種消費需求，而且吻合目標消費群體追求品位的心理； 第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大； 第四、把項目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項目能夠 突破現(xiàn)存商業(yè)破敗形 象， 成為樂至城市的消費中心 ，擴大項目的影響力，為業(yè)主和商戶帶來更多的利潤。 業(yè)態(tài)闡述： 項目周邊業(yè)態(tài)規(guī)劃單一，同時社區(qū)人口少，整體經營人氣不旺，相對于區(qū)域的人口來說，項目的規(guī)模相對顯得有點大，要想使項目迅速擺脫上述的劣勢，我們必須首先立足于 解決區(qū)域的人氣問題。 為此，我們必須采取下列做法： 第一、以鮮明的業(yè)態(tài)定位，為項目聚集旺盛的人氣； 第二、借助現(xiàn)在的尚好佳超市、得盛電器等主力店，加強其促銷宣傳推廣，吸引項目社區(qū)和周邊居民及流動消費人群，提高項目的營業(yè)率； 第三、入駐多個品牌店，滿足社區(qū)及周邊中上游人士 的消費需求； 第四、豐富附加業(yè)態(tài)，使之成為項目租金主要來源之一，滿足各層次和不同類別的消費需求，把項目輻射范圍內的消費人群吸引過來。 業(yè)態(tài)分布建議 ： （該建議需依據進場后準確的市場調查后進行科學規(guī)劃為準） 區(qū)域 功能 業(yè)態(tài)種類 一層 川樂綜合批發(fā)城 書吧、網吧、形象設計、 數(shù)碼店、品牌專賣店、休閑特色餐飲、綜合百貨服飾批零 二層 時尚生活廣場 生活超市、精品數(shù)碼電器 三層四層 精品 家具 城、 布藝、床上用品、家具 五層 休閑城 棋牌室及其他各類型休閑設施 （三）贏利模式選擇：以銷售為主，部分租賃。 原 則上，除了預留的鋪面外，力求所有商鋪均出售。在本物業(yè)中如 三、四、五 樓的 物業(yè)（現(xiàn)在市場商業(yè)價值體現(xiàn)不明顯） 可作為自留物業(yè)， 可以 增強投資業(yè)主對項目的信心 ，同時保留物業(yè)產生的租賃收益可以緩解銷售物業(yè)的返租壓力 。 （四）招商主力品牌店先行策略 通過主力店旺場經營，提升項目整體形象，吸引更多散戶進駐，從而提高項目的人氣指數(shù)，增強投資者的信心，帶動項目的銷售。 （五）永續(xù)經營策略 ? 開業(yè)前，高標準選擇入駐商家 入駐標準： 開業(yè)前，對進廣場的商家，提出必須擁有良好的信譽保證，方可具有入駐資格。 經營監(jiān)督： 開業(yè)后，如出現(xiàn)部分商 家經營不善，或者出現(xiàn)違反經營管理條例的商家，商業(yè)運營公司有權解除這類公司的經營權。 以此，確保本項目整體做旺，避免少數(shù)經營不善或知名度不高的商家影響整體的經營素質。 ? 實行商會會員制，提供再培訓，再學習的機會 專門成立商會組織，該組織屬于非贏利性質的民間組織，由進駐廣場的經營商戶自愿加入組建形成。商會組織主要擔當起自我管理、自我服務、自我協(xié)調、自我約束及自我教育等多種職能。 通過商會組織，商會會員將可以實現(xiàn)經營互助、信息交流及成功經驗分享。 操作方式 ：由商業(yè)經營管理公司牽頭組織成立商會，然后由會員自由選舉出會 長等商會管理班子，由該班子負責商會的日常運營。 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了達到永續(xù)經營，就必須對進駐商家進行嚴格的把關。充分地考慮到這一點，在項目銷售的前期由項目的商業(yè)經營管理公司負責項目的統(tǒng)一招商與管理，使項目的整體經營達到高度的規(guī)范化，從而保證進駐商的最優(yōu)組合、形成商品供應互補、經營互利的良性經營格局。在保證商業(yè)街整體規(guī)劃的前提下，實施整個市場的品牌戰(zhàn)略，共同營造一個高尚有序的商業(yè)氛圍。 在對一層非本自有產權部分商鋪進行協(xié)商，在經營規(guī)劃上盡量達到統(tǒng)一，實行產權分散，統(tǒng)一規(guī)劃，分散經營。 ? 專項基金的統(tǒng)一推廣 充分考慮到項目的長久經營，必須出資成立專項推廣基金，對項目進行定期的科學、有效的宣傳推廣，不斷提升項目的知名度和整體形象，為商戶創(chuàng)建一個堅實的做大做強的品牌平臺。 操作方式 ：商業(yè)經營管理公司承諾出資（建議 100 萬）作為推廣基金，用于項目前三年進行統(tǒng)一的宣傳推廣，設法吸引人流，將商場統(tǒng)一做旺。 ? 聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司 由實力卓著的商業(yè)經營管理公司對項目進行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經營管理及宣傳推廣，使得購物廣場的整體經營達到高度的科學化和規(guī)范化。 在結合項目整體規(guī)劃的前提下，對進駐商家進行全方位 、優(yōu)質專業(yè)的商業(yè)管理服務，共同形成商品經營互補、商家互利互惠的經營氛圍，為整個商業(yè)城的做大做強提供強有力的經營技術“軟性”支持。 同時，商業(yè)經營管理公司每年將定期特別聘請業(yè)內專家、學者、成功人士，定期對商戶進行包括市場、經營、管理、商業(yè)行業(yè)信息等方面的專業(yè)培訓、學習及交流，讓每一位商戶不斷提高自身在市場經營及行業(yè)管理方面的專業(yè)水平，使得自身的經營實力能夠長盛不衰，從而形成競爭、合作互存的良性經營格局。 （六）豐富產品線，擴大客戶層面策略 通過各樓層售價、商鋪面積的控制，設置不同層次總價的商鋪，拓寬產品的價格 層面，分別面向不同資金能力的客戶，盡可能吸引更廣泛的購鋪人群，以保證提高銷售速度。 總價控制原則： ? 原則上按現(xiàn)有商鋪自然間隔進行銷售。 ? 考慮到擴大客戶層面的需要，將部分大面積商鋪進行合理分割，分割后的商鋪面積以 5— 15 平方米 /間為主力商鋪。采取商鋪 小 面積分割策略能有效地降低單鋪的總價，有利于商鋪的快速銷售，實現(xiàn)資金的迅速回籠。 （七）租金與售價適當比例策略 通過對市面商鋪的銷售價格進行分析，結合本項目實際情況，在售價確定時，考慮到商業(yè)與投資回報的平衡問題，按現(xiàn)有通行的 年實現(xiàn)回報進行計算 ,如此一方面 保證投資的回報率，另一方面則確保資金回籠和項目的可持續(xù)發(fā)展。 （八）推盤時機的把握 ? 分樓層分階段推出： 由于各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃不同 ,商業(yè)價值不同 ,因此銷售手段和銷售時機的選擇都具有很大的差異和差別。 因此，有計劃地在不同的推廣時間內保持不同的推廣重點，銷售手段上互為配合。在宣傳推廣當中，在保持整體造勢節(jié)奏的同時，注意控制把握時間節(jié)點，使市場推廣保持持續(xù)的熱度。 （九）銷售策略 ? 價格策略 （一、二樓）整體均價建議： 3600 元 /平方米 參照目前市場商鋪的售價情況，充分分析項目核心的競爭優(yōu)勢，同時在考慮到預期利潤 的基礎上，將項目的均價定為 3600元 /平方米 (按建筑面積計 )。 各單元的定價原則： 綜合考慮各單元的樓層、方向、布局、業(yè)態(tài)、動線設墳等因素，制定合理的銷售價格。 價格保持階段性的穩(wěn)定 建議價格保持階段性的穩(wěn)定，即不宜在短時間內多次調高價格，每次調整價格漲幅不超過