【正文】 ..................................……14...................................……，..……14............................................……1理............................................……14....................................……16................................................................................................................……16................................................................................................................……16(DEA)法.............................................................................................……17口錄............................................................……17…，..........................……，.............……194綜合集成賦權(quán)法在市場比較法改進(jìn)中的原理與應(yīng)用.........……””...............……“……“.……0........................................……20...........................................................……20......……，.......................................................................……21..................................……21...............................................................……，..............……21................................................................................……，.....……26............................……27........................................................................……27................................................................................……27......................……28.................................................................................……28........................................................................................……34....................................................……365結(jié)論....................................................................................................……”......……“.........……37參考文獻(xiàn)...........……”..........................................................................................................一……38附錄...............................................................................................................................……”……41攻讀學(xué)位期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文..............................................……”......………......................……2致謝.......................................................................................................................................……43l緒論1緒論房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他土地定著物，可以被視為實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合〔l]。房地產(chǎn)是一種稀缺資源，作為基本的生活資料，同時作為基本的生產(chǎn)資料，在目前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)不僅僅是一種商品，更是良好的投資對象，房地產(chǎn)量大且面廣，在一個國家的財富中，房地產(chǎn)業(yè)平均占有600rk一70y0的比例，通常是比例最大的部分[2]。在西歐國家，美國家庭平均擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)是其股票資產(chǎn)的4倍，房地產(chǎn)成為美國家庭財產(chǎn)的重要組成部分，古往今外，房地產(chǎn)都是人們最重視、最珍惜的財產(chǎn)形式〔3。日木等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的興衰經(jīng)驗教訓(xùn)讓我們懂得了一個道理，一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展景氣的國家，一定擁有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，而一個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)倒退的國家，最敗落的往往也是房地產(chǎn)業(yè)〔4〕，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)再一次證明了這一點。房地產(chǎn)業(yè)的重要性體現(xiàn)在以下三個方面:第一，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系人們的安居條件，安居、樂業(yè)是社會和諧的前提。第二，房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的行業(yè)，它對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動力很強(qiáng)，中國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌階段，住房商品化和農(nóng)村城市化的過程正是房地產(chǎn)大發(fā)展從而帶動經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程。第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計民生。房地產(chǎn)業(yè)的重要地位決定了其在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長、推動城市化建設(shè)以及提高居民生活、居住水平等方面發(fā)揮著積極的作用。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展與不斷壯大，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)應(yīng)運而生，并隨之發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步成為了國民經(jīng)濟(jì)z卜活中必不可少的組成部分，房地產(chǎn)估價作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的一個環(huán)節(jié)是一門技術(shù)性要求很高的專業(yè)，也是房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種重要形式「5〕「6〕。由于我國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展較晚，從業(yè)人員嚴(yán)重不足，不可避免的造成房地產(chǎn)估價從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，同時房地產(chǎn)估價行業(yè)欠缺自律，種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)估價業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的腳步。總之，房地產(chǎn)估價業(yè)己經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項不可缺少的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)估價活動在房地產(chǎn)市場中將扮演越來越重要的角色，為保障房地產(chǎn)的公平交易，建立健全我國的房地產(chǎn)市場體系和公正合理的交易秩序作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)〔丁〕。早在十九世紀(jì)九十年代英國就出版了房地產(chǎn)估價類的專著，詳細(xì)地論述了房地產(chǎn)估價方法之一—收益法，在其后的幾十年里，該方法幾乎沒有什么變動。一直被世界各國的估價實踐所應(yīng)用。英國的房地產(chǎn)估價主要是由政府授權(quán)，由協(xié)會負(fù)責(zé)建立全國的估1緒論價模式。大體上可以分為三個階段〔81〔，〕〔‘0]:首先是世界上出現(xiàn)了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派，為土地價值論奠定了基礎(chǔ)。費希爾在這一時期發(fā)表了《房地產(chǎn)原理》、穆爾豪斯和埃利發(fā)表了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)》和巴比科克了《房地產(chǎn)估價》，這是房地產(chǎn)作為一種商品首次走進(jìn)經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域。之后是摩茨科在發(fā)表的《房地產(chǎn)估價過程》，轟動了當(dāng)時的房地產(chǎn)評估界，這本著作延續(xù)了馬歇爾的思想理念，并且做出了很多具有巨大意義的發(fā)展，他指出，評估與價值是不可分割的，不能孤立的談價值，更不能空口話評估，具有劃時代的意義。他指出在均衡條件下，正常價值、資本收益與長期成本之間應(yīng)互為等值，后來的房地產(chǎn)估價方法均驗證了這一思想。在當(dāng)時，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都開始研究估價、成本、價值等概念及理論。近代，海德、阿特金森和舒姆茨，他們分別推廣了收益法、市場比較法和成本法這三種至今仍為人們廣泛采用的評估方法，并對其進(jìn)行發(fā)展，其中，舒姆茨發(fā)表了《估價過程》，他在這本書中建立了完善的估價模型，成為當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)的一次壯舉，并被美國房地產(chǎn)估價師協(xié)會收錄在《房地產(chǎn)估價》一書中，由于這本書的廣為傳閱，致使當(dāng)時的出版商不得不一次次的再版，當(dāng)之無愧的成為當(dāng)時西方國家最具有權(quán)威的房地產(chǎn)估價著作。時至今日，房地產(chǎn)估價技術(shù)的發(fā)展，仍在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于不斷探索與改進(jìn)過程中「，‘〕【’2〕，通過房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的不斷努力，不斷涌現(xiàn)出了很多種派生以及更新型的房地產(chǎn)估價方法〔’:3〕〔‘魂〕。中國大陸的現(xiàn)代房地產(chǎn)活動，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著實行商品化，改革城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用制度，使房地產(chǎn)成為商品而出現(xiàn)的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我國改革步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)起步雖然晚，但是發(fā)展較快，并得到了政府和社會的高度重視。中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展可以分為如下兩個階段!’凡’〔‘“，:第一階段是在二十世紀(jì)九十年代初期，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定:“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”。同期，國家開始實行房地產(chǎn)估價師統(tǒng)一考試制度，建設(shè)部和人事部聯(lián)合認(rèn)定兩批共346名房地產(chǎn)估價師。出臺了房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》。盡管如此，此時在估價實踐中所運用的估價方法大多是照搬的國外現(xiàn)成的方法。第二階段是二十世紀(jì)九十年代中期，我國房地產(chǎn)估價師學(xué)會正式成立，這是房地產(chǎn)估價行業(yè)的全國自律性組織。其主要職責(zé)是:開展房地產(chǎn)估價理論與方法的研究，對房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行解釋，并協(xié)助政府部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊，組織房地產(chǎn)估價專業(yè)培訓(xùn)，開展學(xué)術(shù)交流等等，自此我國房地產(chǎn)估價事業(yè)邁上了新的臺階。迄今為止，仍然沒有行之有效的方法可以讓我國的房地產(chǎn)估價體系完善起來，以擺脫西方國家的影響，我們應(yīng)該中國的國情不斷的去完善現(xiàn)有的估價方法，并從多角度、1緒論多層次的去提出更加可能、更加可行的估價方法〔’?〕。在房地產(chǎn)估價發(fā)展歷史中，己形成了許許多多的估價方法，以及各種基本方法的派生方法，而市場比較法是其中最重要、最常用的方法之一，是當(dāng)今房地產(chǎn)估價業(yè)中應(yīng)用最為廣泛的估價方法。市場比較法日趨完善，但仍然存在著一些急需解決的問題。首先，闡述房地產(chǎn)估價理論與房地產(chǎn)估價基本方法，再對房地產(chǎn)估價方法中的市場比較法進(jìn)行分析，對市場比較法進(jìn)行改進(jìn)，使得市場比較法的應(yīng)用更加完善。本文主要研究內(nèi)容如下:(1)針對房地產(chǎn)估價方法中最常用的方法—市場比較法需要解決的難點問題，對市場比較法進(jìn)行了改進(jìn)研究。將改進(jìn)后的專家打分法和加法集成法應(yīng)用于市場比較法的估價中，主客觀兼顧的評估房地產(chǎn)的價格，提高房地產(chǎn)估價的可信度與可行性。(2)將改進(jìn)后的市場比較法進(jìn)行實例應(yīng)用，即理論與實踐相結(jié)合的展現(xiàn)了改進(jìn)的市場比較法的估價過程，論證了該方法精確和方便實用價值的特點。，.房地產(chǎn)的特殊性導(dǎo)致了評估的復(fù)雜性。同時其地域性及個別性，決定了每一個房地產(chǎn)都具有唯一性，房地產(chǎn)交易市場上幾乎找不到兩個完全相同的房地產(chǎn)，那么對于房地產(chǎn)的價格的評估就不應(yīng)該采用商品式的統(tǒng)一定價的方式，因房而異，需要“量身定做”的評價方法。受西方國家的影響，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)運用的方法幾乎沒有多大變化。目前廣泛應(yīng)用的估價方法主要有成本法、收益法和市場比較法，以及在這三種方法的基礎(chǔ)上派生出來的路線價法、基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。其中，以市場比較法是應(yīng)用最為廣泛的估價方法。市場法、成本法、收益法是房地產(chǎn)評估的基本方法，但由于國內(nèi)的評估人員在市場內(nèi)涵、市場層次、經(jīng)濟(jì)屬性和時間準(zhǔn)度上的主觀認(rèn)知存在差異，進(jìn)而導(dǎo)致應(yīng)用不同的評估方法得出差異較大的評估結(jié)果，中國房地產(chǎn)估價業(yè)的問題也是世界的問題。由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多，且不同的影響因素對房地產(chǎn)價格影響的方向、影響的程度、影響的關(guān)系也是不同的，有的因素可以用量化、賦權(quán)來衡量，而有的就不行，只能在估價人員主觀認(rèn)知的基礎(chǔ)上加以判斷。所以優(yōu)化房地產(chǎn)估價理論和方法的研究具有十分重要的意義。鑒于市場比較法具備了的方便、實用、準(zhǔn)確性高等特點，在此基礎(chǔ)上對其進(jìn)行改進(jìn)研究，建立可行、客觀和可信的估價方法模型。2房地產(chǎn)估價概述2房地產(chǎn)估價概述房地產(chǎn)價格既是建筑物價格與土地價格的結(jié)合體，又是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費的社會必要勞動所形成的價值與土地所有權(quán)價格的綜合貨幣表現(xiàn)，這是其根本特征即雙重實體價格仁‘川。房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何所謂的商品具有價格的理由是一樣的，需要同時具備以下幾個條件:有用性。稀缺性。有效需求。從房地產(chǎn)估價的角度理解，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價〔‘叼。房地產(chǎn)價格按價格形式又分為土地價格