龍海商業(yè)大廈項目可行性研究報告-文庫吧
2025-04-18 04:40 本頁面
【正文】 在建設林果基地。通遠堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)工業(yè)基礎雄厚，其中鑄造業(yè)、研磨配件業(yè)在省內(nèi)起步較早，發(fā)展較快，生產(chǎn)工藝比較先進，產(chǎn)業(yè)工人技術熟練，產(chǎn)品在遼寧省有很高的知名度。鎮(zhèn)政府堅持以項目為中心，大力發(fā)展地方工業(yè)，現(xiàn)已形成以礦產(chǎn)品加工、醫(yī)藥、化工、建材為主的四大主導產(chǎn)業(yè)，以食品加工、倉儲、物流為主的三大接續(xù)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)有企業(yè)1634家，其中骨干企業(yè)11家，硼砂、硼酸、硼鎂肥等產(chǎn)品已通過國際質(zhì)量體系認證。 項目建設的有利條件 建設地址本工程位于遼寧省丹東市通遠堡鎮(zhèn)龍海商務酒店，雙龍飯店金，璐飯店及周邊區(qū)域，東臨火車站，西鄰中街，北鄰供銷商場，南鄰郵局及步行街。 建設條件 該地區(qū)常年主導風向為西風，夏季主要風向為西南風，冬季主要風向為西北風。電力、電訊：接入本項目給排水：管道鋪設到位大型汽車站：緊鄰客運站購物場所：通遠堡大市場娛樂場所：500米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑運動場所醫(yī)療衛(wèi)生：項目北300米遠即為鎮(zhèn)人民醫(yī)院教育文化：臨近通遠堡中心小學，通遠堡初中，通遠堡高中金融、郵政、電信：因項目所在地為鎮(zhèn)中心，各方面均配套齊全。綜上所述，該工程擬建地址能滿足建設的要求。 第四章 住宅市場研究 住宅開發(fā)模式分析與比較發(fā)展商的開發(fā)模式：針對礦工等中低收入家庭以小房型分割出售以中等家庭收入為主的標準型進行出售以多家庭成員為主的較大戶型進行出售由于本項目地段屬于高檔繁華地段，為了盡快完成銷售任務，本項目銷售針對中等收入和高收入家庭，開發(fā)以中等戶型為主，大戶型住宅為輔。 房地產(chǎn)市場分析 需求分析經(jīng)初步估算，近年來，通遠堡鎮(zhèn)中等以上戶型的住宅熱賣，從最早的林場家屬樓，電業(yè)家屬樓到現(xiàn)在的億林小區(qū)等小區(qū)，很快被市場吸納，很好地印證了市場上對中等以上戶型住宅的強勁需求。通遠堡鎮(zhèn)商品住宅購買力如下：一是城市棚戶區(qū)改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動人口（包括外區(qū)縣工作的干部、職工、教師以及置業(yè)、子女教育等）。 供給分析2011年至2014年，七臺河市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈上升趨勢，但中、高檔住宅銷售穩(wěn)步增長，2010年至2014年年均增長10%以上。本工程定位于鎮(zhèn)中心區(qū)繁華地段，配套功能完善，建有商業(yè)載體，屬于高品質(zhì)小區(qū)，銷售定位準確。 房地產(chǎn)價格走勢分析本小區(qū)定位于中高檔樓盤，價格定位于3000元/m2—3500元/m2之間。主要考慮以下因素： 風景優(yōu)美，服務設施完善，通行便利，周邊生活設施配套齊全可以吸引高端人士入住。 鎮(zhèn)心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，供給量不足。開發(fā)模式相關影響因素分析影響因素小戶型住宅中大戶型豪宅對公共交通的依賴性很強弱對噪聲等不良環(huán)境的適應性強弱對周邊環(huán)境品質(zhì)的要求低很高對日常生活設施配套的要求高一般對小區(qū)環(huán)境和管理的要求低很高對樓宇建筑品質(zhì)、設施和外裝修的檔次要求低很高對容積率和建筑密度的要求低很高對休閑空間和綠化的要求低高對景觀的要求低高 總體發(fā)展模式本項目位于市中心的繁華地段，可以發(fā)展成多種戶型相結(jié)合，面積大小合理，功能分區(qū)明確、價格定位合理的人性化住宅。 戶型規(guī)劃與配比開發(fā)商可以利用其有利之處發(fā)掘其賣點。比如，其戶型方正，中間無梁無柱，可以設計成大開間格局，住戶可以根據(jù)自己的喜好來分隔房間。戶型面積大小要控制得當，例如兩室一廳的面積控制在8090平方米之間，三室一廳控制在90110平方米左右。戶型面積及配比之初步設想：戶型面積范圍（建筑面積）所占比例中等戶型8090平方米70%大戶型100160平方米30% 目標客戶定位 政企員工該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟收入，年齡在3045歲之間，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度。 中心客源該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。 私營業(yè)主在通遠堡鎮(zhèn)經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的客戶，主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟實力，大多選擇按揭貸款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。進城戶這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟購買能力。 價格策略戶型均價（人民幣/平米）總價范圍（人民幣）中等戶型35002435萬大戶型35003045萬 第五章 工程方案設計 平面布置以通遠堡鎮(zhèn)總體規(guī)劃為前提，注重項目與周邊城市結(jié)構，以及商住樓自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設計上突出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。本項目是集住宅、商業(yè)、娛樂等多功能于一體的綜合性商業(yè)載體，建筑風格采用現(xiàn)代式，與周邊建筑風格相統(tǒng)一，且與環(huán)境相協(xié)調(diào)。商住樓主出入口和地下停車場入口設在站前路，住宅出入口單獨設在地塊南部。營造精致的景觀綠化，提升形象。商住分流，人車分流。靈活運用空間表現(xiàn)手法，設計綜合流線、景觀和居住空間，營造出豐富的空間結(jié)構感受。 建設規(guī)模與內(nèi)容 建設規(guī)模本工程總用地面積
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