【正文】 外觀為金色設(shè)計(jì)，主樓 5 層以上為金銀色相間的玻璃幕墻，5 層一下為花崗石材墻面； ? 大堂挑高 12 米，以金色為主色系，歐洲宮廷式穹頂設(shè)計(jì)，吊頂燈飾，充分展現(xiàn)大廈穩(wěn)重氣派的形象。 ? LED幕墻系統(tǒng) ? LED 幕墻系統(tǒng)位于大廈西立面 19 至 33 層，面向黃浦江，該大廈的 LED 的發(fā)光二極管位于玻璃幕墻玻璃內(nèi)側(cè)，白天外觀效果為正常建筑幕墻效果。只有在晚上 LED 打開并播放圖像時(shí)才可看見巨幅廣告、動(dòng)畫。而且照明亮度恰好掩蓋掉晚間從樓層采光區(qū)透出的照明光線，不會(huì)產(chǎn)生干擾與混淆； ? 夜晚，泛光照明與 LED 動(dòng)感畫面相互輝映，已經(jīng)形成黃浦江畔獨(dú)特的景觀之一。借鑒意義： ? 建筑的地標(biāo)性或特色不一定只能通過高度來體現(xiàn)，富有個(gè)性化的建筑設(shè)計(jì)和外觀立面均可以形成項(xiàng)目獨(dú)有的特征； ? 本項(xiàng)目的高度受到限制，可以通過建筑外觀、立面色彩、LED等附加裝置來突出項(xiàng)目的標(biāo)識性。 案例借鑒二:蒼鷺大廈（HERON TOWER）倫敦 富有特色的寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)及布局，最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值項(xiàng)目概況： ? 位置：倫敦中心城區(qū)的金融服務(wù)區(qū)內(nèi)，110 Bishopsgate,周邊有大量地標(biāo)性建筑 ? 交通：距離機(jī)場約50分鐘車程，步行6分鐘有地鐵站 ? 開發(fā)商：Heron International ? 開發(fā)時(shí)間：2011年2月竣工 ? 規(guī)劃指標(biāo)：總建筑面積43,000平方米，高230米 ? 物業(yè)體系構(gòu)成： ? 甲級寫字樓： 41100 平方米（233 層） ? 商業(yè)：700 平方米（LG1 層） ? 頂層餐廳及酒吧：1200 平方米（3840 層） ? 寫字樓部分? 組團(tuán)式結(jié)構(gòu)： ? 寫字樓部分以 11 個(gè)組團(tuán)的形式出現(xiàn)，其中有 10 個(gè) 3 層的組團(tuán)（面積約 3,3003,500 平方米/個(gè)），1 個(gè) 6 層的組團(tuán)（面積為 6,512 平方米）； ? 每個(gè)組團(tuán)的首層約有 1,000 平方米的中庭，體現(xiàn)組團(tuán)的相對獨(dú)立性，同時(shí)獲得良好的采光。 ? 綠色生態(tài)設(shè)計(jì) ? 大廈設(shè)置有 6 座外部電梯，在南面墻面設(shè)置有 3,000 平方米的PV 光合芯片玻璃，既可以減少外部太陽熱量對內(nèi)部的影響，同時(shí)也能每年產(chǎn)生約 92,000KWH 的電能，%的耗電量需求； ? 41 層設(shè)置室外的太陽能熱水器； ? 建筑物的東部和西部里面設(shè)立可活動(dòng)的遮陽板； ? 三層玻璃幕墻，相對于采用普通玻璃幕墻的建筑將減少 45%的得熱，隔熱性能明顯增強(qiáng)； ? 該建筑已經(jīng)獲得 BREEAM 的“優(yōu)異獎(jiǎng)”認(rèn)證，可減少每年約3050 公斤/平方米的二氧化碳排放量。 ? 其他特色設(shè)計(jì) ? 11 米挑空大堂，位于接待區(qū)的后方設(shè)有英國最大的私人水族館，將于 2011 年夏天正式入駐； ? 雙大堂入戶設(shè)計(jì)，通過手扶電梯，快速將人流分散至雙層大廳，共計(jì) 10 部雙箱電梯，實(shí)現(xiàn)寫字樓高低區(qū)及頂層餐廳的分區(qū)。? 商業(yè):餐廳及觀景臺 ? 底層餐廳已經(jīng)確定由 Drakeamp。Morgan 運(yùn)營，將在 2011 年 6 月開業(yè)，命名為“The Drift” ? 頂層餐廳及觀景臺： ? 設(shè)置在 3840 層，餐廳高度在 175 米以上,2 部直達(dá)電梯直達(dá)； ? 客戶可享受城市美景和美食， 運(yùn)用整面的玻璃及雙層挑空設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)了最大的室內(nèi)視野； ? 頂層餐廳和酒吧將由 SUSHISAMBA 管理,將在 2011 年 8 月開業(yè)，以日本菜、巴西菜和秘魯菜為主。 借鑒意義： ? 寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)富有創(chuàng)意， 在高檔物業(yè)云集的倫敦中心城區(qū)能夠樹立自身的特色。 ? 對本項(xiàng)目來說，組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)可針對對辦公物業(yè)面積要求較大的金融機(jī)構(gòu)， 而又能與半棟或整棟租賃的大型金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位可以借鑒。 ? 本項(xiàng)目北望中央公園，具有一定的景觀優(yōu)勢，可以以此為突破點(diǎn)綠色生態(tài)方面的設(shè)計(jì)，形成自身的特色。 ? 受整體規(guī)模的限制，本項(xiàng)目的商業(yè)部分面積有限，無法支撐一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的購物中心體量；而具有特色的餐飲、休閑設(shè)施既可以降低運(yùn)營難度能提升項(xiàng)目檔次，是可以探索的發(fā)展方向。 第四章 房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析、 重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體快速平穩(wěn)，%。從全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡看，GDP增速在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的背景下也呈逐季放緩走勢，%的年均增幅上方運(yùn)行，處于快速增長區(qū)間。從全國范圍看，增幅排列全國第2，西部第1，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)快速增長。、 工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健回升2012年，%，%。從規(guī)模以上工業(yè)情況看，在全國工業(yè)持續(xù)回落的大背景下，重慶工業(yè)隨著內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整升級成效漸顯和市政府出臺的一系列“穩(wěn)增長”政策能量的逐步釋放，全年呈現(xiàn)低開——震蕩——回升的發(fā)展態(tài)勢。，%，%。從工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級看，作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重大舉措，電子信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使其成為重慶重要的支柱產(chǎn)業(yè)，長期以來汽摩“一枝獨(dú)秀”的格局得以轉(zhuǎn)變，全市工業(yè)逐步形成了電子、汽車“雙輪驅(qū)動(dòng)”和裝備、化醫(yī)、材料、能源、輕紡等“五輪支撐”的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2012年，%，“全球筆電五臺就有一臺重慶造”。全市通信設(shè)備、%，成為工業(yè)增長第一驅(qū)動(dòng)力。汽車制造業(yè)穩(wěn)步回升，%。，%，%。工業(yè)結(jié)構(gòu)加快向“高、精、?！碑a(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)型升級，在內(nèi)外需求乏力的背景下有效抵御了整體行業(yè)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)，為全市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長提供了強(qiáng)有力的支撐。、 投資增長平穩(wěn)較快 “穩(wěn)投資”作為“穩(wěn)增長”的重要著力點(diǎn)，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵。2012年，全市固定資產(chǎn)投資低開高走，投資總量逐步攀升，總體增速平穩(wěn)。在巴斯夫重慶化醫(yī)集團(tuán)40萬噸MDI一體化項(xiàng)目、軌道交通六號線一期工程、重慶鋁業(yè)有限公司環(huán)保搬遷大板錠項(xiàng)目、重慶至利川鐵路等重大項(xiàng)目的拉動(dòng)下，全市投資規(guī)?？偭客黄?000億元，%。民間投資在陸續(xù)推出的多個(gè)促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的促進(jìn)下實(shí)現(xiàn)較快增長，%，%，%。從主要產(chǎn)業(yè)看，工業(yè)投資作為拉動(dòng)投資增長的主力，%，%；房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)化加速、保障性住房建設(shè)保持較強(qiáng)力度支持下穩(wěn)中有升，%；，%。 、消費(fèi)品市場企穩(wěn)回升2012年，重慶加快改善消費(fèi)環(huán)境，商圈建設(shè)提速上檔，消費(fèi)品市場從下半年開始逐步企穩(wěn)回升，%。城鎮(zhèn)市場與鄉(xiāng)村市場穩(wěn)定發(fā)展。，%；，%。城鄉(xiāng)市場逐步形成合力，共同促進(jìn)消費(fèi)品市場良性推進(jìn)。從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，批發(fā)和零售業(yè)引領(lǐng)全市消費(fèi)品市場，%；住宿和餐飲業(yè)持續(xù)向好，%。從大類商品銷售看，通信器材、家具類和文化辦公用品類商品零售額增長位列前三，%、%%。、對外貿(mào)易再創(chuàng)新高在全國對外貿(mào)易和利用外資雙雙呈下行走勢背景下，重慶積極主動(dòng)深化對外開放，繼續(xù)深入推進(jìn)內(nèi)陸開放高地建設(shè)，拓展出口渠道，開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。對外貿(mào)易實(shí)現(xiàn)重大突破，全年進(jìn)出口總額超過500億美元，%。其中，%；，%。加工貿(mào)易成倍增長、筆電出口強(qiáng)力帶動(dòng)是全市對外貿(mào)易高速發(fā)展的有力支撐。2012年，全市加工貿(mào)易出口持續(xù)快增，，占比近4成。筆記本電腦出口3544萬臺，，占出口總額近1/3。另外，外商投資穩(wěn)定發(fā)展。面對國際投資持續(xù)低迷的局勢，我市利用外商投資連續(xù)2年破百億，與上年持平。在渝世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)225家。，%。、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)增效隨著“穩(wěn)增長、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)”相關(guān)政策措施的全面落實(shí)， 2012年我市居民消費(fèi)價(jià)格在上年的高位上大幅回落，%，實(shí)現(xiàn)了全年控價(jià)目標(biāo)。從八大類商品和服務(wù)價(jià)格的增長看，雖然食品和居住類價(jià)格仍是拉動(dòng)全年重慶居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲的主要原因，但其增速明顯放緩，對總指數(shù)上漲的拉動(dòng)作用在減弱。%，%，%。積極的就業(yè)政策的實(shí)施和就業(yè)服務(wù)體系的不斷完善，使全市就業(yè)形勢在政策、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)、服務(wù)等多重機(jī)制帶動(dòng)下呈現(xiàn)總體穩(wěn)定的良好態(tài)勢。112月，%。年末，%。就業(yè)再就業(yè)工作成效明顯。在個(gè)稅起征點(diǎn)提高、最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)、離退休金標(biāo)準(zhǔn)提高等各項(xiàng)惠民政策的切實(shí)落實(shí)保障下，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)現(xiàn)與GDP同步增長。2012年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入22968元，%；農(nóng)村居民家庭人均純收入7383元，%。在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長的背景下，民生改善也得以同時(shí)實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效益。隨著企業(yè)生產(chǎn)狀況的逐漸恢復(fù)，全市規(guī)上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益漸趨回升。111月，%，扭轉(zhuǎn)了2012年以來增速一直為負(fù)的局面。同時(shí)，%，，企業(yè)獲利能力正逐步提升。2012年，%。雖然房地產(chǎn)緊縮性宏觀調(diào)控和結(jié)構(gòu)性減稅對全市財(cái)政收入增長有所影響，但一般預(yù)算收入仍然實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長。、重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資自2011年初調(diào)控政策環(huán)境逐漸嚴(yán)厲以來，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步回落，%%，%后漸趨平穩(wěn)，%，%相比。從全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速波動(dòng)中既能看出宏觀政策調(diào)控的清晰痕跡，又是全市房地產(chǎn)開發(fā)市場穩(wěn)中有進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展趨勢的顯現(xiàn)。圖：2011年以來各月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速單位：% 從開發(fā)投資構(gòu)成來看，2012年上半年，%，；下半年房地產(chǎn)企業(yè)建安投資加速，%，，%。建安投資權(quán)重較高、增速加快，成為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資觸底反彈的主要?jiǎng)恿?。從開發(fā)投資房屋類型來看，%，%，是直轄以來僅有的三次回落中幅度最大的一次。近兩年來，商業(yè)類房屋開發(fā)投資增長較快，%，%。2012年該類房屋開發(fā)投資持續(xù)增長，%，首次突破百億元大關(guān)；，%，首次突破三百億元。2012 年重慶主城區(qū)商品房 共成交約 ，成交面積約 2238萬平方米， 比 2011年成 交增加 ， 成交量 增加 755萬平方米，增 幅達(dá)到 %。2012年成交量是重慶主城 區(qū)有商品房成交紀(jì)錄以來第二高的年 份，僅次于 2007 年的商品房成交 2301萬平方米， 創(chuàng)五年來新高。從全年的變化趨勢來看， 2012 年下半高于上半年， 特別是第四季度成交表現(xiàn)突出。 2012 年第四季度成交商品房 715萬平方米，占全年總成交量的32% ，僅 12 月主城區(qū)成交商品房 達(dá)到 302 萬平方米，創(chuàng) 37 個(gè)月來成交新高。圖 ：重慶主城區(qū)近年商品房成交面積對比 （單位：萬㎡）2012年主城區(qū)商品房成交金額1521億元，成交均價(jià)6797元/平方米，%。商品房成交價(jià)格走勢相對穩(wěn)定，%的增幅更是近幾年商品房成交價(jià)格少有的穩(wěn)定變化。從全年的走勢來看，除了2月和8月的成交價(jià)格相對較低，主城區(qū)商品房月度均價(jià)在2012年年內(nèi)的表現(xiàn)亦相對穩(wěn)定。2012年商品房成交價(jià)格走勢呈前低后高，全年四個(gè)季度主城區(qū)商品房成交均價(jià)分別為6549元/平方米、6754元/平方米、6707元/平方米和7050元/平方米。2012年僅11月和12月商品房成交均價(jià)超過7000元/平方米，12月主城區(qū)商品房成交金額達(dá)到215億元，創(chuàng)主城區(qū)18個(gè)月的單月成交金額新高，12月商品房達(dá)到7137元/平方米，也是全年最高月。圖：20042012年重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)走勢（單位：元/㎡）2012 ，成交面積約1799萬平方米，占商品房成交總 量的 %。辦公用房和商業(yè)銷售量分別為 105萬平方米和99 萬平方米，占商品房成 交總量的 %和 %。2012 年主城區(qū)車庫銷售面積達(dá)到88 萬平方米。 渝北區(qū)、江北區(qū)和北部新區(qū)車庫總成交量超過 1萬套 ，占主城區(qū) 2012 年車庫總成交量的一半。圖 ：重慶主城區(qū) 2012年商品房成交結(jié)構(gòu)2012 年主城區(qū)商品住宅成交的體仍是普通高層物業(yè)， ，總 萬套，總 面積為 1464 萬平方米，占主城區(qū)商品住宅成交量的 %。小高層和多住宅的成交量 小，總成交量僅占主城區(qū)住宅的 4% 。2012 年低密度住宅消化速較快， 2012年成交洋房和別墅產(chǎn)品 分別為 146萬平方米和 115 萬平方米， 總成交面積達(dá)到 261萬平方米， 而 2012年洋房和別墅的供應(yīng)量僅為195萬平方 米，全年低密度物業(yè)的需求量 遠(yuǎn)高于供應(yīng)。圖：重慶主城區(qū) 2012年住宅成交結(jié)構(gòu)2012年主城區(qū)商品房成交量最大的區(qū)域仍是北部區(qū)域，江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)和北碚區(qū)，占主城區(qū)總成交的44%，整體成交均價(jià)達(dá)到7294元/平方米；包括九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)的中西部區(qū)域整體成交量僅占主城區(qū)總成交量的29%，成交均價(jià)僅為5900元/平方米，與北區(qū)的成交差價(jià)高達(dá)1400元/平方米左右；包括南岸區(qū)和巴南區(qū)的南部區(qū)域成交量占主城區(qū)總成交的27%，成交均價(jià)為6474元/平方米。表：重慶主城各區(qū)域2012年商品房供應(yīng)需求情況2012年，%，其中，%。2012年，%，；以定金、%。國內(nèi)貸款、%，意味著當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主力資金來源渠道的暢通，為全市房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)的平穩(wěn)增長打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第五章 市場競爭分析、 重慶寫字樓市場銷售情況經(jīng)歷過2008年的寒冬之后，整個(gè)重慶市的房地產(chǎn)市場走出低谷，進(jìn)入的高速發(fā)展階段。購買者對市場發(fā)展前景看好。2002年—2008年的重慶寫字樓銷售面積平均增長率約為12%，加之良好的市場行情和政府政策的扶持，預(yù)期2009年和2010年重慶寫字樓銷售面積分別為38萬平方米和47萬平方米。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑面積（m2）開盤時(shí)間竣工時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)/裝修標(biāo)準(zhǔn)長江國際寫字樓、CLUB公寓、超五星級酒153265　精裝修龍湖國際寫字樓46000現(xiàn)房毛坯金科500間寫字樓 25000毛坯中新城上城寫字樓、公寓、酒店46000現(xiàn)房毛坯協(xié)信中心寫字樓36000　精裝修渝高城市日記寫字樓、精裝商務(wù)公寓、寫字樓精裝修金融街重慶金融中心寫字樓230000　毛坯重慶財(cái)富中心寫字樓23500　毛坯供應(yīng)情況：整個(gè)寫字樓市場是體現(xiàn)的階段式的發(fā)展，在某一時(shí)間段高速發(fā)展，然后在某一時(shí)間段保持一個(gè)基本穩(wěn)定的供應(yīng)情況，從圖表上來看，從2007年到2008年寫字樓的體量供應(yīng)有了質(zhì)的飛躍，但是2008年遇到房地產(chǎn)的寒冰后，2009年上半年供