【正文】 、高端煙市場穩(wěn)中略有增長，中檔煙市場增幅較快且競爭最為激烈，低檔煙市場呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求。中國卷煙市場的發(fā)展已逐漸趨于理性和成熟，卷煙品牌及其價(jià)格結(jié)構(gòu)日趨分化。高檔卷煙市場自吸的需求相對較小，維護(hù)其“稀缺性”價(jià)值才能適應(yīng)市場發(fā)展需要，因此，市場相對穩(wěn)定，傳統(tǒng)的高檔煙品牌如中華、芙蓉王、玉溪仍然占據(jù)著市場的有利位置。中檔卷煙一般能反映真實(shí)的市場消費(fèi)容量，其市場份額正在日趨擴(kuò)大，已經(jīng)出現(xiàn)有一定規(guī)模和市場影響力及滲透力的卷煙大品牌，如年產(chǎn)量過百萬箱的白沙、紅梅和紅河。每包6—10元及每包11—15元價(jià)位的卷煙市場已經(jīng)形成新一輪的競爭焦點(diǎn)。低檔卷煙市場需求旺盛，但供給仍然不足，而且品牌相對分散。國家局共享品牌“大豐收”的上市為低檔煙的供應(yīng)提供了新的生產(chǎn)模式。卷煙生產(chǎn)商、銷售商和消費(fèi)者的關(guān)系更加符合市場經(jīng)濟(jì)下的供求規(guī)律。在以市場為取向改革的推動(dòng)下，卷煙工業(yè)企業(yè)、煙草公司和消費(fèi)者三者之間的關(guān)系更加符合市場經(jīng)濟(jì)下的供求規(guī)律。已經(jīng)由過去計(jì)劃體制下工業(yè)生產(chǎn)什么卷煙、商業(yè)就必須銷售什么卷煙、消費(fèi)者也只能購買這些卷煙，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)、供、銷都必須以滿足消費(fèi)者真實(shí)需求為導(dǎo)向。卷煙工業(yè)企業(yè)在提供產(chǎn)品實(shí)體價(jià)值的同時(shí)，要按消費(fèi)需求設(shè)計(jì)品牌，要通過品牌設(shè)計(jì)、規(guī)劃、傳播建立起與消費(fèi)者情感溝通的平臺，提供給卷煙銷售渠道、消費(fèi)者附加于產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)外的精神內(nèi)涵。卷煙工業(yè)企業(yè)是品牌核心價(jià)值的創(chuàng)建者，而煙草公司作為唯一的銷售渠道，既要配合國家局“大品牌、大企業(yè)、大市場”戰(zhàn)略的實(shí)施，又要實(shí)現(xiàn)自身的商業(yè)利益，必須做好卷煙品牌的上市及推廣工作，維護(hù)品牌價(jià)值。卷煙市場的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品、服務(wù)、價(jià)格、質(zhì)量競爭，發(fā)展為品牌、技術(shù)、營銷方式、反應(yīng)速度、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、信息技術(shù)等全方位的競爭。在變幻莫測的市場競爭中，誰洞察了市場先機(jī)，誰在技術(shù)上領(lǐng)先一步，誰就能取得成功。蘇煙在高端卷煙市場的異軍突起，紅塔山的恢復(fù)性增長，都是卷煙企業(yè)靈活應(yīng)對市場變化、提高產(chǎn)品的技術(shù)含量、敏銳捕捉市場需求、創(chuàng)新營銷方法的結(jié)果。在鞏固和占領(lǐng)現(xiàn)有卷煙市場的同時(shí)，細(xì)分市場，從滿足需求到創(chuàng)造新的市場需求，已經(jīng)成為卷煙企業(yè)搶占市場的新途徑。隨著卷煙市場競爭的加劇，從全方位的人性化服務(wù)角度出發(fā)，擴(kuò)大廣大卷煙經(jīng)營客戶和消費(fèi)者的選擇范圍，以創(chuàng)造新的市場需求，擴(kuò)大煙草消費(fèi)市場，已經(jīng)成為卷煙企業(yè)搶占市場的新途徑。通過市場細(xì)分，以不同的口味滿足不同的消費(fèi)需求、不同的形象滿足不同的消費(fèi)群代表、不同的品牌定位滿足不同的區(qū)域市場、不同的概念細(xì)分制作獨(dú)特的產(chǎn)品，形成一個(gè)只有自己才能滿足的市場空間和消費(fèi)群體已經(jīng)成為企業(yè)競爭的新亮點(diǎn)。如白沙集團(tuán)的高檔產(chǎn)品可以針對不同消費(fèi)者進(jìn)行個(gè)性化小批量生產(chǎn)，消費(fèi)者可以在煙盒上定制自己喜歡的文字或圖案，使卷煙不再僅僅是大批量生產(chǎn)從眾化消費(fèi)的產(chǎn)品，成為彰顯擁有者個(gè)性的一個(gè)新載體。二、中國卷煙市場的發(fā)展趨勢分析隨著我國加入WTO的過渡期逐漸結(jié)束，煙草產(chǎn)業(yè)國內(nèi)市場國際化的壓力增大；而世界衛(wèi)生組織《煙草控制框架公約》在我國的正式生效也使煙草產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境更加嚴(yán)峻。面對更加激烈的市場競爭，面臨愈加嚴(yán)峻的控?zé)熜蝿?，中國的卷煙市場將發(fā)生怎樣的變化呢？卷煙市場產(chǎn)銷量將持續(xù)增長，但增幅將減緩。據(jù)中國卷煙銷售公司與國家統(tǒng)計(jì)局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查司在全國開展的2009中國煙草消費(fèi)情況調(diào)查顯示，比2005年增加148萬人，%；，%。因此，不考慮人口增長的因素，未來幾年中國卷煙消費(fèi)量仍然將處于小幅增長的態(tài)勢。據(jù)估算，目前中國人口近13億，2010年中國卷煙產(chǎn)銷量預(yù)計(jì)達(dá)到4000萬箱。到2012年，人口總量將接近14億，將增加304萬箱市場容量，預(yù)計(jì)“十二五”期間，全國卷煙銷量將達(dá)到4300萬箱。卷煙消費(fèi)結(jié)構(gòu)仍將逐步提高。隨著全面建設(shè)小康社會、建設(shè)社會主義新農(nóng)村等國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，中國的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力將提高。根據(jù)中國政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和國家統(tǒng)計(jì)局的預(yù)測，“十一五”期間中國經(jīng)濟(jì)將以7%以上速度增長，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢必刺激卷煙消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提高。，%。同時(shí)，工商企業(yè)受制于利稅增長的要求，會不自覺地引導(dǎo)卷煙結(jié)構(gòu)的提升；消費(fèi)者健康意識的增強(qiáng)，將帶動(dòng)低檔煙結(jié)構(gòu)的提升。到“十二五”后期，一、二、三類卷煙的比例有望達(dá)到70%，特別是三類煙的份額將更大。卷煙品牌集中度將繼續(xù)提高。國家局提出要重點(diǎn)培育10多個(gè)全國性的名優(yōu)品牌，目標(biāo)是培育1—2個(gè)300萬箱以上、3—4個(gè)200萬箱以上的品牌，產(chǎn)銷規(guī)模在100萬箱以上的全國性大品牌集中度達(dá)到70%以上。而2005年中國產(chǎn)銷量最大的卷煙品牌白沙年銷量也不過154萬箱。相對于國際卷煙品牌的高品牌知名度、高市場占有率、高市場集中度和單品牌高銷售量，為了打造幾個(gè)能與國際卷煙品牌抗衡的國內(nèi)卷煙品牌，中國卷煙品牌的集中度還將進(jìn)一步提高。隨著消費(fèi)者的逐漸成熟，消費(fèi)者對品牌的認(rèn)知度和接受度也逐步提高，品牌競爭的時(shí)代已經(jīng)到來，我國卷煙市場將越來越呈現(xiàn)出向大品牌發(fā)展的良好態(tài)勢。卷煙制造大型企業(yè)將成長起來。為了落實(shí)國務(wù)院57號文件精神，國家局作出了一系列戰(zhàn)略部署，提出了“培育10多個(gè)重點(diǎn)骨干企業(yè)”的戰(zhàn)略構(gòu)想，明確要求工業(yè)環(huán)節(jié)要逐步構(gòu)建國家煙草總公司和省級工業(yè)公司二級法人體制的母子公司，省級工業(yè)公司作為一個(gè)市場競爭主體存在，實(shí)現(xiàn)全國卷煙生產(chǎn)的合理布局。這些都意味著全國煙草行業(yè)新一輪卷煙工業(yè)企業(yè)強(qiáng)手之間的競爭已經(jīng)拉開了序幕，更高層次、更高水平的聯(lián)合重組將進(jìn)一步深入推進(jìn)。在行業(yè)政策的引導(dǎo)和市場的推動(dòng)下，市場資源配置和市場競爭環(huán)境都將利于已經(jīng)具有一定競爭優(yōu)勢的大企業(yè)的發(fā)展，年產(chǎn)量300萬箱以上的大企業(yè)將按照培育10多個(gè)大企業(yè)的目標(biāo)組成，中國卷煙制造的大型企業(yè)將成長起來。爭奪“中式卷煙”的代表品牌的競爭將更加激烈。未來中國卷煙市場的競爭焦點(diǎn)，就是誰將成為中式卷煙的代表品牌。從《百牌號目錄》到《中國卷煙品牌發(fā)展綱要》、再到即將出臺的《全國重點(diǎn)骨干品牌目錄》，國家局都一再強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“中式卷煙”的發(fā)展方向，不斷豐富中式卷煙內(nèi)涵，突出中式卷煙風(fēng)格特征，培育具有較強(qiáng)競爭優(yōu)勢的中式卷煙代表品牌，適應(yīng)更加開放、更加激烈的市場競爭。目前，不少品牌都在大力宣傳自己是中式卷煙的代表品牌，但是，誰將成為代表品牌要經(jīng)得起市場的真正考驗(yàn)，現(xiàn)在的競爭僅僅只是一個(gè)開始，未來幾年，爭奪“中式卷煙”的代表品牌的競爭將更加激烈?？梢哉f，企業(yè)的自主創(chuàng)新能力和品牌核心價(jià)值的提煉，將是打造具有自主知識產(chǎn)權(quán)的“中式卷煙”的代表品牌的關(guān)鍵。以市場為取向的卷煙交易方式的改革將改變傳統(tǒng)的卷煙生產(chǎn)經(jīng)營模式。在市場經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，加上產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)，通過“按客戶訂單組織貨源”的改革，以及今后按訂單供貨向按訂單生產(chǎn)的延伸，將使得傳統(tǒng)的“產(chǎn)、供、銷”的卷煙生產(chǎn)經(jīng)營模式將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N、供、產(chǎn)”，最終實(shí)現(xiàn)零售戶能夠自主選擇品牌，商業(yè)企業(yè)能充分反映和滿足零售戶的需求，工業(yè)企業(yè)能做到按訂單組織生產(chǎn)。這種卷煙產(chǎn)銷交易方式的改革，必然帶來計(jì)劃管理體制的改革。省級公司要退出經(jīng)營領(lǐng)域，縣級煙草公司法人資格取消，地市級公司將成為卷煙經(jīng)營的真正主體，訂單不足的企業(yè)要優(yōu)先安排有訂單的全國性大品牌進(jìn)行聯(lián)營加工，滿足訂單需求，卷煙生產(chǎn)計(jì)劃指標(biāo)將向重點(diǎn)優(yōu)勢企業(yè)和高效益的重點(diǎn)品牌傾斜。堅(jiān)持專賣制度下的市場化改革是中國煙草未來的發(fā)展方向。面對瞬息萬變的市場，只有堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，研究煙草產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和市場競爭法則，才能洞察市場，真正掌握競爭主動(dòng)，實(shí)現(xiàn)中國煙草的可持續(xù)發(fā)展。第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、場址所在位置現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目場址位于某某縣龍山新區(qū)順河路東側(cè)，東鄰311國道，徐阜鐵路1公里，距離徐州僅１０公里，地理位置和區(qū)位優(yōu)勢明顯。場址土地權(quán)屬類別及占地面積場址土地權(quán)屬政府新征龍山新區(qū)建設(shè)用地。土地利用現(xiàn)狀項(xiàng)目場址已達(dá)五通，土地平整后既可實(shí)施建設(shè)。二、自然條件（1）氣候條件某某縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)?！?，℃，℃；，年平均相對濕度為70%，年平均日照時(shí)數(shù)為22202480小時(shí)。（2）水文條件某某縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。某某縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。（3）地質(zhì)地貌某某縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、%,%。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、%、堿解氮含量60mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、。某某縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。（4）工程地質(zhì)條件某某縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。某某縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，％。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。④粉細(xì)砂，淺黃色，級配性差，中密。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。（5）交通運(yùn)輸條件某某縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省會均為3小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場40公里，連云港出海口260公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，3311國道，3010202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。三、環(huán)境條件（一）地段環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目位于某某縣新城區(qū)的核心地段，作為某某縣城市未來發(fā)展的主方向，作為徐州都市圈衛(wèi)星城和后花園的定位。北臨某某縣交通主動(dòng)脈——龍鳳大道，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2012年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。（二）周邊生活配套完善緊鄰本項(xiàng)目周邊的有“安糧中央花園”、體育中心、縣委與縣政府大樓、市府廣場、寄宿制中學(xué)、鳳山花園小區(qū)和第一人民醫(yī)院；其中縣委與縣政府大樓、市府廣場、寄宿制中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)和第一人民醫(yī)院均為安糧建設(shè)；本項(xiàng)目將規(guī)劃教育教學(xué)條件先進(jìn)，師資力量強(qiáng)大的國際雙語幼兒園，讓您的孩子贏在起跑線上；同時(shí)本項(xiàng)目地塊上將規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代超市化的新區(qū)綜合農(nóng)貿(mào)市場、文化廣場與星級酒店，以提升整個(gè)社區(qū)的服務(wù)檔次和文化品位；本項(xiàng)目地塊上還將打造集購物、休閑、娛樂為一體的大型主題特色的街區(qū)，其中涵括購物中心、主力店、專業(yè)店、專賣店和各種娛樂休閑業(yè)態(tài)?？傊?，本項(xiàng)目周邊將擁有最優(yōu)質(zhì)的教育資源、最先進(jìn)的醫(yī)療條件和最完善的商業(yè)配套，盡享現(xiàn)代都市生活的便利與愜意。 （三）園林景觀設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目對某某縣住宅市場的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，南北兩地塊各有10畝左右，建造特色活水中央生態(tài)景觀帶、實(shí)行綠化、多組團(tuán)綠化等等。（四）教育配套優(yōu)勢顯著自古以來，人們就非常看重環(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居