【正文】 3102001010311090210032500　　　　28028028019597532925190033500　　　　25025025019094033760170034500　　　　　22022018090034600150035500　　　　　19019017086035490135036500　　　　　　16016582536375120037500　　　　　　13015578537265105038500　　　　　　1001507503820095039500　　　　　　801207003915085040500　　　　　　508063040120750序號(hào)部 門(mén)崗 位人數(shù)級(jí)別薪金1辦公室（3人）副總經(jīng)理1集團(tuán)公司定2行政助理23415003客戶(hù)服務(wù)中心（3人）主任12730004物業(yè)助理23415005工程維修部（7人）經(jīng)理12730006土建工程師12827507電氣工程師12827508電梯工13513509消防弱電技工135135010維修工236120011保安部（43人）經(jīng)理125350012保安部（43人）中隊(duì)長(zhǎng)427170013保安員636120014保安員336120015保安員336120016保安員336120017保安員336120018保安員636120019保安員636120020保安員336120021保安員336120022保安員236120023環(huán)衛(wèi)部（23人）經(jīng)理130230024保潔主管134150025綠化主管134150026保潔員14075027保潔員14075028保潔員24075029保潔員54075030保潔員44075031保潔員34075032綠化員44075033社區(qū)文化部（1人）文化專(zhuān)員134150033經(jīng)營(yíng)部（在會(huì)所經(jīng)營(yíng)方案中體現(xiàn)）34合 計(jì)80100300注：副總經(jīng)理薪金未計(jì)第四章 分區(qū)管理模式《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，根據(jù)集團(tuán)公司提出的以“質(zhì)量求生存、誠(chéng)信求發(fā)展”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨，對(duì)員工實(shí)行績(jī)效管理，通過(guò)科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制增強(qiáng)公司的凝聚力，為業(yè)主提供“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的居住環(huán)境。物業(yè)公司的激勵(lì)機(jī)制如下圖：激勵(lì)機(jī)制行政考核系統(tǒng)業(yè)務(wù)考核系統(tǒng)團(tuán)隊(duì)精神對(duì)公司忠誠(chéng)度工作達(dá)成率工作績(jī)效工作創(chuàng)新勞動(dòng)紀(jì)律相關(guān)部門(mén)協(xié)助能力業(yè)務(wù)熟練程度定 期 考 察“以人為本、機(jī)會(huì)均等、優(yōu)勝劣汰”的企業(yè)管理思想。4．2公司與政府各職能部門(mén)關(guān)系圖：各級(jí)人民政府各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)屬地管理行業(yè)歸口管理稅務(wù)工商物價(jià)監(jiān)督指導(dǎo)其它街道供電供氣供水治安交通衛(wèi)生綠化市政指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人使用人業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理企業(yè)選舉合同各專(zhuān)業(yè)公司合同：制定物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的方案。接管樓宇的產(chǎn)權(quán)資料、政府綜合驗(yàn)收合格資料、工程技術(shù)資料。對(duì)業(yè)主檔案分類(lèi)管理。接待業(yè)主咨詢(xún)、投訴，對(duì)業(yè)主進(jìn)行解答、安撫，將業(yè)務(wù)分流到各職能部門(mén)，同時(shí)受理業(yè)主裝修申報(bào)。確定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。組織對(duì)業(yè)主回訪。與市、區(qū)房管局業(yè)務(wù)聯(lián)系等。：對(duì)房屋接管驗(yàn)收并進(jìn)行物業(yè)管理。對(duì)機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施接管驗(yàn)收。對(duì)工程返修進(jìn)行管理，完善工程遺留問(wèn)題的處理，對(duì)業(yè)主房屋裝修進(jìn)行管理。建立房屋修繕、保修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行定期保養(yǎng)、維護(hù)。為業(yè)主提供有償服務(wù)。和供電、供水、供氣、電信、有線(xiàn)電視等部門(mén)業(yè)務(wù)聯(lián)系。：對(duì)小區(qū)內(nèi)治安管理。對(duì)小區(qū)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行管理。對(duì)小區(qū)車(chē)輛管理。對(duì)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行監(jiān)督管理，協(xié)助工程部裝修管理。協(xié)助物業(yè)部門(mén)糾正和處理違章，對(duì)裝修垃圾和閑雜人員進(jìn)行管理。和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、保安組織業(yè)務(wù)聯(lián)系。：(1)保潔：對(duì)樓層、公共設(shè)施、小區(qū)道路、園區(qū)景點(diǎn)、各種示牌、噴水池、樣板房、會(huì)所進(jìn)行保潔。定期對(duì)下水道進(jìn)行消殺。生活垃圾做到日產(chǎn)日清。開(kāi)展家政有償服務(wù)。(2)綠化：對(duì)園區(qū)花草樹(shù)木澆水、施肥、整形造型、除雜草、補(bǔ)缺、殺蟲(chóng)保潔。：按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》建帳。做好各種費(fèi)用的確認(rèn)及登記。做到“事前預(yù)算事后結(jié)算”，制定資金管理計(jì)劃，做到帳帳相符、帳實(shí)相符。做到合理避稅，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)密切聯(lián)系。：對(duì)公司日常運(yùn)作進(jìn)行管理。對(duì)公司固定資產(chǎn)、辦公設(shè)備進(jìn)行管理。對(duì)集團(tuán)公司和本公司文件上傳下達(dá)。對(duì)各部門(mén)進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。對(duì)公司員工勞動(dòng)紀(jì)律及獎(jiǎng)懲進(jìn)行管理。和當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)、物價(jià)部門(mén)保持聯(lián)系。：對(duì)會(huì)所、商務(wù)中心康體設(shè)施，進(jìn)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)。對(duì)康體設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù)。實(shí)行多種化經(jīng)營(yíng)，提高康體設(shè)施的使用效率。開(kāi)通多種經(jīng)營(yíng)渠道，為物業(yè)公司合理創(chuàng)收。：開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化，為業(yè)主提供多種娛樂(lè)消遣。開(kāi)展社區(qū)公益活動(dòng)，聯(lián)系醫(yī)療單位，普及醫(yī)療保健教育。成立棋牌俱樂(lè)部、老年人俱樂(lè)部、少兒藝術(shù)團(tuán)、讀書(shū)社和音樂(lè)沙龍、舉辦各類(lèi)講座等，提高業(yè)主生活品味。根據(jù)第三z花園獨(dú)有的集高層住宅、公館別墅、商場(chǎng)（鋪）和綜合服務(wù)樓為一體及規(guī)劃路交叉貫串整個(gè)小區(qū)的實(shí)際特點(diǎn)，為滿(mǎn)足業(yè)主的居住要求及集團(tuán)公司后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的需要，物業(yè)公司必須突破傳統(tǒng)的管理方式，在管理上實(shí)行相對(duì)封閉的分區(qū)域管理，主要是實(shí)行“園中園”的形式；在功能上分為生活區(qū)（各居住區(qū)，相對(duì)封閉區(qū)）、陶冶休閑區(qū)（花世界、森林世界、水世界）、健康運(yùn)動(dòng)區(qū)（會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池）、教育區(qū)（幼兒園、五中）；在服務(wù)上實(shí)行分質(zhì)、分級(jí)服務(wù)的方式，引進(jìn)酒店、高級(jí)公寓的服務(wù)理念，突出別墅個(gè)性化服務(wù)，以此整合和提升物業(yè)公司的整體服務(wù)素質(zhì)。、61號(hào)樓根據(jù)第三z花園的開(kāi)發(fā)情況，建議南邊靠近環(huán)城高速路圍墻安裝紅外線(xiàn)監(jiān)測(cè)器；別墅區(qū)圍墻同時(shí)也建議安裝紅外線(xiàn)監(jiān)測(cè)器，避免治安防范死角(附圖所示)。進(jìn)入別墅區(qū)大門(mén)的安防智能系統(tǒng)在選型上應(yīng)采用安全性能較好的大門(mén)技防系統(tǒng)。為實(shí)現(xiàn)建設(shè)中的8085號(hào)樓和將來(lái)開(kāi)發(fā)的663號(hào)樓不影響6061號(hào)樓和東、西區(qū)別墅的交樓及業(yè)主入住后的正常生活，物業(yè)管理公司建議集團(tuán)公司在中學(xué)左邊與61號(hào)樓右上角的十字路口處（即從7米路變?yōu)?米路口處），設(shè)一道不銹鋼道柵，—，連接到中學(xué)圍墻，形成60、61號(hào)樓組團(tuán)的業(yè)主（住戶(hù)）生活在相對(duì)封閉的管理之中，同時(shí)也可以使用游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)康體設(shè)施和在中學(xué)左邊的綠化帶上休閑；住戶(hù)如步出道柵可以到會(huì)所、花世界、水世界和森林廣場(chǎng)休閑娛樂(lè)。6061號(hào)樓的機(jī)動(dòng)車(chē)輛（指小客車(chē)）將停放在中學(xué)門(mén)前的主干道上，別墅車(chē)輛停在別墅花園內(nèi)的露天車(chē)位上。為解決摩托車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的停放問(wèn)題，建議集團(tuán)公司在由西向東的規(guī)劃路（即60號(hào)樓北邊），建一個(gè)臨時(shí)的自行車(chē)停放場(chǎng)（附圖所示A處）；游泳池右邊入口至環(huán)城高速路底（即紅線(xiàn)圍墻處），蓋一個(gè)卡布隆雨蓬臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，雨蓬長(zhǎng)度80米，寬度約3米，投影面積在240平方米左右，為了不影響外觀臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)加一個(gè)門(mén)，實(shí)行封閉停放，保安值班，經(jīng)過(guò)概算可停放100輛摩托車(chē)（單車(chē)），具體設(shè)計(jì)安裝由開(kāi)發(fā)部、工程部負(fù)責(zé)（附圖所示B處）。、81號(hào)樓為了8085號(hào)樓的工程進(jìn)度及施工不影響東區(qū)別墅業(yè)主的正常生活，避免閑雜人等進(jìn)入東區(qū)別墅，建議在東區(qū)別墅以8085號(hào)樓之間設(shè)分隔門(mén)，門(mén)外設(shè)保安崗，由物業(yè)公司實(shí)行分區(qū)封閉管理。根據(jù)粵價(jià)【1997】173號(hào)文《關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題的通知》規(guī)定：(1)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，其費(fèi)用由物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)，不得向住(用)戶(hù)分?jǐn)偂＊?(2)、小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用均由物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)列支，不得向住(用)戶(hù)分?jǐn)偂?3)、小區(qū)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收益列支，不得向住(用)戶(hù)分?jǐn)?。?(4)、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水、電費(fèi)用，由本樓住(用)戶(hù)合理分?jǐn)?。?(5)、小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，由小區(qū)的所有住(用)戶(hù)合理分?jǐn)?。，其運(yùn)營(yíng)的水電費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)表計(jì)量?，F(xiàn)就第三z花園整體各項(xiàng)配套設(shè)施及場(chǎng)所的水電費(fèi)如何按粵價(jià)【1997】173號(hào)文件的要求進(jìn)行合理的分?jǐn)?，從分?jǐn)倢?duì)象的分類(lèi)、各水電表的設(shè)置要求加以說(shuō)明，按照分?jǐn)倢?duì)象及使用時(shí)間的不同基本上分為四類(lèi)：第一類(lèi)：應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：售樓部供水供電系統(tǒng)水電費(fèi)、綜合樓外景燈電費(fèi)（廣告性質(zhì)）第二類(lèi)：應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所水電系統(tǒng)水電費(fèi)，水景噴泉水電系統(tǒng)水電費(fèi)，園區(qū)值班、辦公用水電費(fèi)、綠化清潔及水景用水水費(fèi)第三類(lèi)：應(yīng)由所有業(yè)主共同承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：路燈，圍墻燈，水世界、花世界、森林廣場(chǎng)照明燈及草坪燈（可能有爭(zhēng)議）電費(fèi)、公共智能系統(tǒng)用電及水泵電費(fèi)第四類(lèi)：應(yīng)由分區(qū)業(yè)主（實(shí)際使用人）共同承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：樓梯燈電費(fèi)、電梯電費(fèi)、水泵電費(fèi)： 第一類(lèi)：由發(fā)展商承擔(dān)；第二類(lèi)：應(yīng)按交付使用樓宇面積與規(guī)劃總建筑面積的百分比由發(fā)展商和物業(yè)公司共同承擔(dān)；第三類(lèi)：應(yīng)按交付使用樓宇面積與規(guī)劃總建筑面積比例由發(fā)展商和業(yè)主共同承擔(dān)；第四類(lèi)：發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)空置房應(yīng)承擔(dān)部分(專(zhuān)項(xiàng)總表總數(shù)與入住業(yè)主分?jǐn)偪倲?shù)的余額)。計(jì)算公式：用量（含損耗）單價(jià)（ 投入使用總面積 規(guī)劃總建筑面積100%）應(yīng)納入專(zhuān)變供電系統(tǒng)的設(shè)施用電應(yīng)設(shè)獨(dú)立專(zhuān)變分電表◇會(huì)所電表 ◇售樓部（含外景燈）電表 ◇網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池電表 ◇水景系統(tǒng)電表 ◇物業(yè)辦公電表應(yīng)納入公變供電系統(tǒng)的設(shè)施用電并設(shè)獨(dú)立電表，提出申請(qǐng)一般能報(bào)裝，提供單獨(dú)正式供電發(fā)票A、公共分?jǐn)偛糠郑骸舐窡綦姳? ◇圍墻燈電表 ◇水世界、花世界、森林廣場(chǎng)照明燈電表 ◇水世界、花世界、森林廣場(chǎng)綠化燈（即草坪燈、地霧燈、射燈）電表（以上四項(xiàng)也可并入一個(gè)電表計(jì)量） ◇水泵電表B、各分區(qū)分?jǐn)偛糠郑骸蟾鳂翘轃綦姳? ◇各電梯電表 ◇會(huì)所水表 ◇售樓部水表 ◇物業(yè)辦公水表 ◇游泳池水表 ◇水世界、所有綠化維護(hù)水表地下車(chē)庫(kù)照明、抽風(fēng)用電分?jǐn)偓F(xiàn)時(shí)沒(méi)有明確的政策指引，各個(gè)物業(yè)公司做法不一，有向全體業(yè)主分?jǐn)?，有按照?gòu)買(mǎi)車(chē)位業(yè)主分?jǐn)偅êl(fā)展商空置車(chē)位）。今年11月底將交付使用的東、西區(qū)別墅，物業(yè)公司在辦好大型交樓儀式的同時(shí)，根據(jù)第三z花園的政府規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)開(kāi)發(fā)情況，物業(yè)公司將在《業(yè)主公約》中明確別墅與標(biāo)準(zhǔn)層的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，同時(shí)也表明分區(qū)管理的物業(yè)管理模式。通過(guò)公約的形式，規(guī)避別墅產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和將來(lái)的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。第三z花園屬于前期開(kāi)發(fā)階段，尚未形成濃厚的商業(yè)氛圍和成熟的社區(qū)環(huán)境，11月底交付使用的別墅和明年（04年）春節(jié)前交付使用的60—61號(hào)樓建筑組團(tuán)，離附近商業(yè)購(gòu)物中心較遠(yuǎn)，為了解決業(yè)主入住后的生活配套，物業(yè)公司作為發(fā)展商的一種售后服務(wù)，使物業(yè)服務(wù)成為前期社區(qū)生活配套的一種必要補(bǔ)充。因此，為了滿(mǎn)足業(yè)主入住后的生活需求，物業(yè)公司將在交樓前和社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司（如裝修、園藝、家政、商鋪、飲食）等聯(lián)系，盡量提供多種類(lèi)似菜單式的個(gè)性化服務(wù)。同時(shí)和花園A、B區(qū)聯(lián)系對(duì)一些公共資源進(jìn)行相互調(diào)配，以達(dá)到提高資源使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。希望通過(guò)物業(yè)公司規(guī)范的管理和較完善的配套服務(wù)，使第三z花園成為適宜商住的社區(qū)住宅群，而逐步樹(shù)立“z物業(yè)”的品牌，使業(yè)主對(duì)第三z花園的開(kāi)發(fā)模式和管理服務(wù)有認(rèn)同感。4．： （室內(nèi)維修部分）序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目?jī)r(jià)格備 注1開(kāi)門(mén)鎖20元/個(gè)2修裝門(mén)鎖20元/把3裝焊門(mén)鎖30元/把包輔助材料4修木門(mén)鎖10元/個(gè)5修玻璃門(mén)15元/個(gè)6更換門(mén)磁吸靠5元/個(gè)7安裝門(mén)鈴35元/套8安裝鎖牌5元/個(gè)9更換窗戶(hù)手執(zhí)10元/個(gè)包料10更換窗戶(hù)扣10元/個(gè)包料11修理玻璃窗10元/個(gè)12更換玻璃(透明)80元/㎡13介玻璃孔30元/個(gè)14清洗玻璃5元/㎡15加工防盜網(wǎng)140元/㎡16更換日光架20元/根17更換鎮(zhèn)流器3