房地產(chǎn)業(yè)自查檢查提綱-文庫吧
2025-04-03 07:18 本頁面
【正文】 國家稅務(wù)總局2011年第51號公告《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》規(guī)定：“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅?！?，但由于資產(chǎn)重組概念不明確，導(dǎo)致同一納稅行為有的人認(rèn)為不屬于資產(chǎn)重組，有的則認(rèn)為應(yīng)歸為資產(chǎn)重組而不征稅。（九）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 認(rèn)定過程中的要件難以把握導(dǎo)致漏征營業(yè)稅營業(yè)稅政策規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。而以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資，應(yīng)按雙方同意接受的數(shù)額確定無形資產(chǎn)價(jià)值，還應(yīng)有必要的文件作為處理依據(jù)。目前并沒有相關(guān)文件規(guī)定這種投資應(yīng)提供何種要件，因此在認(rèn)定過程中存在執(zhí)行不一致的情況，容易發(fā)生名義上投資，而實(shí)際轉(zhuǎn)讓，漏征營業(yè)稅問題，引發(fā)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)局房地產(chǎn)一體化管理部門要求在投資入股時(shí)，無形資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)更名前先出具工商部門的驗(yàn)資報(bào)告，而工商部門要求在無形資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)更名后才出具驗(yàn)資報(bào)告，互為前提，形成怪圈。
（十）開發(fā)產(chǎn)品處置形式多元化 納稅申報(bào)不及時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，不能及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展情況，基本以納稅人的申報(bào)為管理前提。對以團(tuán)購方式取得的銷售收入不計(jì)收入；對因安置回遷只對超出回遷房補(bǔ)償面積部分收取的差價(jià)款計(jì)入收入，而未全額計(jì)入收入；對以抵債方式銷售的房產(chǎn)不視同銷售，不計(jì)入收入。不能按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征申報(bào)征收。二、企業(yè)所得稅方面（一）收入方面結(jié)合營業(yè)稅檢查時(shí)涉及的收入重點(diǎn)，還應(yīng)重點(diǎn)注意以下方面：，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。，同時(shí)將其毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額與其他項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。企業(yè)從政府取得的各種財(cái)政返還款，如以返還基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)名義返還的資金等，隱蔽性較強(qiáng)，企業(yè)往往掛在往來賬上、不計(jì)收入，逃避繳納企業(yè)所得稅。（二）成本費(fèi)用方面。是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行評估，虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。，虛增成本。（1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）征地、拆遷支出，是否未按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)?。、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。（1）是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。（2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤。（3）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。（4）是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)。，多列成本費(fèi)用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。（1）未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本。（2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目的成本。（3）一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?。?）未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。（5）雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)?。?）發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。，減少應(yīng)納稅所得額。（1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。（2）由開發(fā)企
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