【正文】 伙伴——世界500強(qiáng)企業(yè)，使商鋪投資者對(duì)商鋪回報(bào)有極高的預(yù)期，從而，開發(fā)商能順利高價(jià)出售商鋪；在招商過(guò)程中，許多中小品牌的經(jīng)營(yíng)者很希望跟隨這些商業(yè)巨頭賺錢，招商工作相對(duì)容易；在營(yíng)運(yùn)中，中小店可以利用與商業(yè)巨頭消費(fèi)群交叉原理，充分利用其消費(fèi)群，為其提供互補(bǔ)性商品和服務(wù)。但是，對(duì)于超大型的購(gòu)物中心（一般超過(guò)10萬(wàn)平方米），由于商業(yè)規(guī)劃的不足，導(dǎo)致出現(xiàn)人氣冷熱兩種不同的場(chǎng)面，商業(yè)巨頭生意興隆，而一樓商鋪慘淡經(jīng)營(yíng)，甚至停業(yè)整頓。商鋪的業(yè)主最終要設(shè)法繼續(xù)繳納銀行按揭款，開發(fā)商也只能采用讓步回吐利潤(rùn)的做法，以減少雙方?jīng)_突的進(jìn)一步加劇?！　　　∑鋵?shí)，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)這種問(wèn)題是很正常的，事物的發(fā)展不總是一帆風(fēng)順。筆者相信萬(wàn)達(dá)將會(huì)研究出新版的、適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的又一創(chuàng)新模式。筆者也為萬(wàn)達(dá)模式升級(jí)提出幾點(diǎn)建議：　　第一，主力店設(shè)為多層式，而不設(shè)為單層式，避免一層純?yōu)榱闵⑿〉甑默F(xiàn)象?？蓪⒍?、三樓主力店周邊營(yíng)業(yè)面積設(shè)計(jì)成商鋪出售，充足利用主力店每一樓層的顧客群。當(dāng)主力店為百貨業(yè)態(tài)時(shí)，這種設(shè)計(jì)特別有效?！　〉诙瑢?duì)出售的商鋪應(yīng)提供品類規(guī)劃、招商等增值服務(wù)，并由管理公司對(duì)其經(jīng)營(yíng)進(jìn)行約束，使之朝有利于整體經(jīng)營(yíng)管理的方向進(jìn)行。具體的辦法是與業(yè)主簽訂一個(gè)委托管理協(xié)議書，這項(xiàng)管理不僅僅是物業(yè)管理，還有品類調(diào)整、招商控制、營(yíng)運(yùn)管理、市場(chǎng)推廣等多項(xiàng)內(nèi)容?！　〉谌谥髁Φ暾猩虝r(shí)，可大膽引入競(jìng)租制度，使主力店招商充足競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商可在世界500強(qiáng)中選擇更合適的合作伙伴。與這類商業(yè)巨頭合作都要付出巨大的代價(jià)，如能合理運(yùn)用談判技巧，可以選擇到能使整個(gè)購(gòu)物中心客流組織更趨合理的主力店?！　〉谒?，要重視商業(yè)人才的引進(jìn)工作。開發(fā)商往往擁有大量的開發(fā)、營(yíng)銷等人才，但缺少市場(chǎng)上奇缺的商業(yè)專才。萬(wàn)達(dá)具備良好的工作環(huán)境，只要綜合集團(tuán)和行業(yè)特點(diǎn)，制訂合理的薪金待遇，相信可以吸引更多商業(yè)高手的加盟。調(diào)整中的商業(yè)地產(chǎn)　在經(jīng)歷了大量開發(fā)、盲目定位、經(jīng)營(yíng)總體欠佳之后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)家宏觀調(diào)控下進(jìn)入了調(diào)整期。金融政策的變化對(duì)商鋪銷售影響較大，一些開發(fā)商在資金十分緊張的情況下調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，部分外資趁機(jī)注資進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。早幾年開發(fā)的、已開業(yè)的項(xiàng)目也打算進(jìn)行調(diào)整，缺乏科學(xué)的規(guī)劃也只能用利潤(rùn)回吐的辦法來(lái)總結(jié)教訓(xùn)，交一筆不菲的學(xué)費(fèi)。國(guó)家相關(guān)部門、投資商、開發(fā)商、中小投資者、經(jīng)營(yíng)管理者都在進(jìn)行不同的調(diào)整中┅金融政策左右商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展　　除了對(duì)商業(yè)項(xiàng)目貸款和按揭首期款的門檻提高之外，人民幣理財(cái)產(chǎn)品的大量推出、商業(yè)銀行商鋪按揭政策的微妙變化以及股票市場(chǎng)的復(fù)蘇等等央行對(duì)相關(guān)金融政策的調(diào)整均影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！　「鞔筱y行大量推出人民幣理財(cái)產(chǎn)品，使投資者部分資金選擇了這種風(fēng)險(xiǎn)較低的投資品，人民幣理財(cái)產(chǎn)品減少了部分投資者對(duì)商鋪的投資熱情?！　”M管各家銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期收益有所回落，但在穩(wěn)妥性投資渠道相對(duì)匱乏的情況下，人民幣理財(cái)依然受到了投資者的青睞。最近，民生銀行深圳分行與同業(yè)合作，推出人民幣信托類理財(cái)產(chǎn)品，投資預(yù)期年收益率達(dá)6%，兩年可以達(dá)到12%。招商銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)也相繼推出了中短期人民幣和外幣理財(cái)產(chǎn)品，其中三個(gè)月、半年期產(chǎn)品特別受歡迎。在當(dāng)前的理財(cái)形勢(shì)下，暫時(shí)把積蓄投資在銀行短期理財(cái)產(chǎn)品也不失為是一條精明的投資之道?！　∝泿呕鹪?jīng)以3％以上的收益受到了廣大投資者的青睞，貨幣基金又有“準(zhǔn)儲(chǔ)蓄”之稱，其最大的特點(diǎn)是沒有任何購(gòu)買和贖回費(fèi)用，可以和活期存款一樣及時(shí)兌現(xiàn)，收益又高于一年定期儲(chǔ)蓄。貨幣基金也對(duì)商鋪銷售造成一定的影響。　　最近二周來(lái)，深滬股市回暖，滬指已升至1100點(diǎn)以上。很明顯，在滬指1000點(diǎn)時(shí)，可看出政府當(dāng)局全力支持股票市場(chǎng)健康發(fā)展的態(tài)度。很多在股市中掙過(guò)大錢和吃過(guò)大虧的股民們，正在計(jì)劃涌入股市。這部分即將涌入的資金不可估量，有些不乏從商鋪投資中抽出來(lái)的。股市的復(fù)蘇肯定會(huì)給商鋪的銷售帶來(lái)巨大的影響?！　髀勚?，商業(yè)銀行即將嚴(yán)格控制對(duì)商鋪提供按揭貸款。由于商鋪的按揭款主要來(lái)源于商鋪的租金收入，而租金收入完成依賴整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的好壞，從很多項(xiàng)目開業(yè)后的情況來(lái)看，商鋪?zhàn)饨鹗杖牒茈y達(dá)到中小投資者的預(yù)期，中小投資者無(wú)法按時(shí)歸還按揭貸款，銀行叫苦不堪。　　外資趁機(jī)注資商業(yè)地產(chǎn)　　　　隨著世界五百?gòu)?qiáng)中的零售企業(yè)在中國(guó)取得的優(yōu)異成績(jī)和大規(guī)模的擴(kuò)張，不少國(guó)際投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較有信心?！　?jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)透露，今年前3個(gè)月外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購(gòu)金額，已超過(guò)去年全年的總額。盡管只有8%的機(jī)構(gòu)投資者在上海有項(xiàng)目，但幾乎逾90%的被訪者都表示了在上海的投資興趣。與此同時(shí)，上海的商業(yè)物業(yè)成為他們今年最想收購(gòu)的產(chǎn)品種類。據(jù)該機(jī)構(gòu)對(duì)亞洲投資者信心調(diào)查結(jié)果顯示，上海的零售市場(chǎng)在亞洲投資者吸引力排行榜中名列第五。從年初開始，上海的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)不斷爆出海外基金收購(gòu)的轟動(dòng)性案例?；ㄆ煦y行一次收購(gòu)市值約8億元的陸家嘴部分寫字樓物業(yè)；澳洲麥格里集團(tuán)旗下MGPA收購(gòu)新加坡嘉德置地的新茂大廈，交易金額約8億元；而諸如摩根士丹利、萊曼兄弟之類的機(jī)構(gòu)，也在暗中部署戰(zhàn)略。　　今年七月，深國(guó)投商用置業(yè)有限公司與新加坡嘉德置地集團(tuán)全資子公司凱德商用中國(guó)投資有限公司在新加坡簽訂合作框架協(xié)議約定，就15個(gè)深圳國(guó)投商業(yè)中心的項(xiàng)目公司進(jìn)行合作，涉及金額約50億元人民幣，外方在項(xiàng)目公司中持有65％的股份。15個(gè)商業(yè)中心主要分布在廣東、四川、山東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。商業(yè)中心開業(yè)后，將由外方與深圳國(guó)投合資的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。深國(guó)投商置是深圳國(guó)投為配合沃爾瑪在中國(guó)的快速發(fā)展專門設(shè)立的一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。自成立以來(lái)，已與沃爾瑪共同在全國(guó)30個(gè)城市確定近50個(gè)項(xiàng)目，并投入大量資金建設(shè)深國(guó)投商業(yè)中心，沃爾瑪在商業(yè)中心建成后將作為核心主力店入駐。運(yùn)營(yíng)管理調(diào)整要適時(shí)進(jìn)行　　筆者受邀走訪了不少已開業(yè)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題物業(yè)，發(fā)現(xiàn)其主要表現(xiàn)在商業(yè)策劃的不科學(xué)。開發(fā)商本可避免，現(xiàn)在只能是后果自負(fù)，大吐已進(jìn)兜里的銀兩，因此叫苦不堪?！　〉谝活悾悍菍I(yè)市場(chǎng)的大型商業(yè)項(xiàng)目缺少主力店　　現(xiàn)在，誰(shuí)都知道主力店在一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目中的巨大作用?？墒?，山東東營(yíng)某復(fù)合型SHOPPING MALL商業(yè)街，其規(guī)模達(dá)八萬(wàn)平方米，規(guī)劃建造時(shí)居然沒有考慮主力店，這種規(guī)劃只能使開發(fā)商出血——改造，其業(yè)態(tài)規(guī)劃中重復(fù)很多業(yè)種，將相同業(yè)種設(shè)在不同的位置，只考慮概念，卻忽略了消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買習(xí)慣。這個(gè)項(xiàng)目至今都無(wú)法成功招商。又如，深圳某十萬(wàn)平方米的SHOPPING MALL也沒有主力店，市場(chǎng)定位偏差不談，沒有主力店哪來(lái)穩(wěn)定的人流量？現(xiàn)在，這個(gè)店的生存也只能靠自己的造化了?！　〉诙悾豪錁I(yè)態(tài)沒利用到熱業(yè)態(tài)的顧客群　　獨(dú)立商鋪多數(shù)是冷業(yè)態(tài)，其聚客能力差；多數(shù)主力店，特別是核心主力店為熱業(yè)態(tài)，其聚客能力特強(qiáng)。通過(guò)科學(xué)的人流動(dòng)向規(guī)劃，盡量使冷業(yè)態(tài)利用到熱業(yè)態(tài)的顧客群，從而提高冷業(yè)態(tài)的銷售量。我們?cè)谶M(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)，都要考慮這一點(diǎn)。山東威海某十萬(wàn)平方米的SHOPPING MALL就是因?yàn)槿肆鲃?dòng)向規(guī)劃不科學(xué)，導(dǎo)致冷業(yè)態(tài)沒利用到熱業(yè)態(tài)的顧客群，主力店經(jīng)營(yíng)較為成功，而商鋪群門前冷落鞍馬稀。提供返租的開發(fā)商不得不用已獲之利來(lái)?yè)我粨危恢軗味嗑茫?　　第三類：開發(fā)商深度介入零售業(yè)甚至自營(yíng)主力店　　筆者曾經(jīng)在《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)表過(guò)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商介入零售業(yè)的三大模式一文，文中建議開發(fā)商不應(yīng)深度介入零售業(yè)。這幾年來(lái)，有個(gè)別開發(fā)商深度介入了零售業(yè)，其結(jié)果多數(shù)不妙。筆者應(yīng)邀前往浙江某已開業(yè)的二個(gè)SHOPPING MALL進(jìn)行問(wèn)題診斷，發(fā)現(xiàn)其最大的問(wèn)題就是自營(yíng)主力店，因其自營(yíng)的主力店經(jīng)營(yíng)太差，連累了整個(gè)MALL的經(jīng)營(yíng)。又如，秦皇島某大型MALL，其主力店有大型超市、電器商場(chǎng)和百貨商場(chǎng)，這些店都是由開發(fā)商自行招兵買馬經(jīng)營(yíng)，其結(jié)果也只能是以失敗而告終。中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店　　 這二年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各地搞得熱火朝天，大城市的經(jīng)濟(jì)狀況、人口數(shù)量等條件大多能吸引國(guó)內(nèi)外知名零售商或其他服務(wù)商作為項(xiàng)目的主力店進(jìn)駐，而中小城市卻因這些條件相對(duì)差些，因而這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法招入如意的主力店。令中小城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商十分困惑…　　 中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店　　 中小城市商業(yè)地產(chǎn)往往難以招入如意的主力店，因此也引起中小店招商和部分鋪位發(fā)售的困境，使開發(fā)商處于十分被動(dòng)的局面。筆者從事地產(chǎn)商業(yè)策劃招商工作，已多次接到這類委托業(yè)務(wù)，現(xiàn)談?wù)劥爽F(xiàn)象的原因及對(duì)主力店招商的步驟?！　?現(xiàn)象的主要原因分析　　 通過(guò)接觸多個(gè)中小城市4~8萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，筆者發(fā)現(xiàn)其對(duì)主力店的成功招商的確有較大的難度。主要原因有： 　　 第一、 開發(fā)商未能較準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)和功能定位（商業(yè)策劃的主要內(nèi)容），便直接委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)，建造后則很容易出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：有意來(lái)的零售商或其他服務(wù)商發(fā)現(xiàn)其設(shè)施不合要求，而設(shè)施符合要求的都無(wú)意來(lái)。設(shè)施不合要求則需要改造，改造就得投入資金，不管由哪方出資，租金肯定成為談判的瓶頸；對(duì)于項(xiàng)目所在商圈里不適合生存或再發(fā)展的業(yè)態(tài)，即使項(xiàng)目設(shè)施符合其要求，但誰(shuí)愿意來(lái)呢？　　 第二、業(yè)態(tài)規(guī)劃后，市場(chǎng)定位不當(dāng)。筆者曾接觸過(guò)二個(gè)案例，一是縣級(jí)市某鎮(zhèn)，另一為縣級(jí)市市區(qū)，開發(fā)商均要求幫忙找經(jīng)營(yíng)高檔商品的零售商。他們認(rèn)為這可以與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)巨頭錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。其實(shí)，這是不了解零售業(yè)的生存和發(fā)展條件。各類零售商或服務(wù)提供商經(jīng)營(yíng)服務(wù)的目標(biāo)對(duì)象不同，畢竟市場(chǎng)是細(xì)分的，細(xì)分后還可再細(xì)分，這是市場(chǎng)細(xì)分原理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相信這種細(xì)分會(huì)隨著居民貧富差距增大而更加明顯。各類零售商或服務(wù)提供商拓展新店均有自己的發(fā)展戰(zhàn)略和游戲規(guī)則，其考慮的原因特多，除租賃合同上所有的內(nèi)容外，還有諸如地理位置、交通條件、城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況、生活和消費(fèi)習(xí)慣、商圈競(jìng)爭(zhēng)等等因素?！　?第三、缺乏設(shè)定重點(diǎn)招商目標(biāo)及多次反復(fù)的溝通。由于沒有專業(yè)商業(yè)公司介入，有些項(xiàng)目的招商工作不抓重點(diǎn)，花了不少人力、財(cái)力，結(jié)果談了很多客戶，最終還是不如意。由于各地都在興起建造商業(yè)物業(yè)，越來(lái)越多的商業(yè)物業(yè)使零售商或服務(wù)商有了更多的選擇機(jī)會(huì)，這使招商難度更大?！　?第四、租金及其年遞增率制定不合理。租金在零售商或其他服務(wù)商的經(jīng)營(yíng)成本中占有較大的比例，租金的高低直接影響到其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。因此，租金是其考慮的關(guān)鍵因素之一。對(duì)開發(fā)商來(lái)講，計(jì)算租金不應(yīng)以物業(yè)投資的方式計(jì)算，而應(yīng)以商圈內(nèi)租金水平為參考，并考慮主力店的知名度和可能貢獻(xiàn)程度而設(shè)定。假如按開發(fā)商期望的投資回報(bào)率來(lái)倒算租金，則雙方難以達(dá)成一致。開發(fā)商應(yīng)考慮主力店對(duì)整體項(xiàng)目生存發(fā)展所起的作用，其作用一來(lái)可帶來(lái)大量的顧客群，增加人氣；二可使中小店的租金水平相應(yīng)提高，對(duì)物業(yè)的銷售亦有促銷作用?！　?第五、有的開發(fā)商甚至希望零售商或其他服務(wù)商將物業(yè)買下來(lái)。這是一個(gè)誤區(qū)。筆者曾分別接觸過(guò)二個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商與零售商接觸后，為使該零售商能將物業(yè)買下，準(zhǔn)備了大量的投資分析資料，最終亦無(wú)功而返。其實(shí)，這種現(xiàn)象也是開發(fā)商不了解零售商的運(yùn)作。雖然有銀行按揭貸款，購(gòu)買物業(yè)僅需四成的購(gòu)房款，但這筆資金足可以使零售商開辦三、四家同樣規(guī)模的分店。而且，零售商開新店也有風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，導(dǎo)致此店無(wú)法生存時(shí)，零售商多數(shù)采取撤走的辦法，以避免更大的損失。若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未知。零售商主要目的是經(jīng)營(yíng)好商店，獲取商業(yè)利潤(rùn)，并非通過(guò)購(gòu)置物業(yè)獲取其在若干年后增值部分的收益?！　?對(duì)主力店的招商步驟和技巧　　 第一步：重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：　　 商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計(jì)→ 建造 …　　 主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造?！　?第二步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群。第一層：5X家 ； 第二層：3X家 ； 第三層：2X家　　 （X表示擬招主力店的個(gè)數(shù)，不同業(yè)態(tài)要分開）　　 第三步：召開主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)?！　?第四步：視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。吳德云地產(chǎn)商業(yè)策劃工作室真誠(chéng)為地產(chǎn)開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、功能定位、贏利模式設(shè)計(jì)、主力店和中小店招商以及營(yíng)運(yùn)管理顧問(wèn)等任一階段的服務(wù)，同時(shí)也為開發(fā)商和商業(yè)管理策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供短期的各種方式的顧問(wèn)咨詢。工作室擁有臺(tái)灣、香港和大陸多名資深商業(yè)顧問(wèn)，其中臺(tái)灣容女士和顏先生更是有近20年的地產(chǎn)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，在大、中型SHOPPING MALL和商業(yè)街的市場(chǎng)定位、功能規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)管理、物業(yè)管理等方面均有深入的研究和優(yōu)異的業(yè)績(jī)。淺談地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)　　傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視商業(yè)策劃（即市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。可見招商在地產(chǎn)開發(fā)中之重要地位。招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功?！　∨c傳統(tǒng)的商業(yè)相比，地產(chǎn)商業(yè)的具有如下五大特點(diǎn)。一、目標(biāo)客戶主次分明　　首先是確定主力店群，其作用主要有四個(gè)：其一是有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。其二是知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪