【正文】 講系統(tǒng)，施工進(jìn)度：一期入住，二期規(guī)劃改為高層，待建。售樓部營(yíng)銷特點(diǎn):鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)玻璃大框架二層售樓部，沙盤、宣傳頁及戶型單頁，展板及X展架，銷售人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)。營(yíng)銷主題：有一種生活叫做享受銷售熱線：7708888 7709999溫泉花園位置：望都國(guó)土局東側(cè)，興望園小區(qū)南鄰 開發(fā)商：萬華地產(chǎn)+尚科地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：保定市宏達(dá)設(shè)計(jì)院總套數(shù)：448套層數(shù)：7+1多層車位設(shè)計(jì)：一層為車位設(shè)計(jì)，占4分之一。 施工進(jìn)度。三層售價(jià)：最低2050元/平米, 最高2300元/平米,均價(jià)達(dá)到2150元/平米優(yōu)惠情況：無戶型比例:2室:70101占30%。3室:110130占70%。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，4棟中央空調(diào)，3棟地暖。開盤時(shí)間：2010年3月銷售情況：不太理想售樓部營(yíng)銷特點(diǎn):接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁付款方式：一次性，分期，銀行貸款50%最低。銷售主題：望都縣唯一的高尚溫泉生活寓所銷售熱線：031277777778麗景花園位置：陽關(guān)北大街開發(fā)商：不詳建筑規(guī)劃：9棟：7+1多層帶電梯售價(jià)：未出開盤時(shí)間：售樓部營(yíng)銷特點(diǎn):均無龍泉公寓位置：縣貿(mào)易中心北側(cè)發(fā)展商：萬華地產(chǎn)+尚科地產(chǎn)品牌整合：德眾良行建筑規(guī)劃：5棟，層數(shù)：7+1層（帶電梯）車位設(shè)計(jì)：一層為車位設(shè)計(jì)，占4分之一。售價(jià)：最低1718元/平米, 最高2000元/平米,均價(jià)達(dá)到1800元/平米優(yōu)惠情況：訂房 6000抵10000.付款方式：，首付：50%戶型比例:2室4室:90147。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：小面積的大戶型售樓部營(yíng)銷特點(diǎn): 接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁銷售熱線：03127703333華都豪苑位置：振興北路（北關(guān)/福隆商街中段）發(fā)展商：不詳建筑規(guī)劃：12棟(多層7+1)+2棟(高層)， 層數(shù)：7+1層（帶電梯）車位設(shè)計(jì)：一層為車位設(shè)計(jì)，占4分之一。售價(jià)：最低1785/平米。最高1900元/平米,均價(jià)達(dá)到1800元/平米付款方式：，首付：30%。分期(50%.40%,10%)戶型比例:2室3室:90130。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：小面積的大戶型交房時(shí)間:2011年8月.售樓部營(yíng)銷特點(diǎn): 沙盤,戶型模型,接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁銷售熱線：03127707777,7725555泰和城位置：振興北路（北關(guān)/福隆商街中段）發(fā)展商：不詳建筑規(guī)劃：12棟(多層7+1)+2棟(高層)，層數(shù)：7+1層（帶電梯）車位設(shè)計(jì)：一層為車位設(shè)計(jì)，占4分之一。售價(jià)：最低1785/平米。最高1900元/平米,均價(jià)達(dá)到1800元/平米付款方式：，首付：30%。分期(50%.40%,10%)戶型比例:2室3室:90130。裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套:毛坯房，建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：小面積的大戶型交房時(shí)間:2011年8月.售樓部營(yíng)銷特點(diǎn): 沙盤,戶型模型,接待桌椅及戶型展板，宣傳單頁銷售熱線：03127707777,772555競(jìng)爭(zhēng)樓盤目前在消費(fèi)者心目中最具吸引力項(xiàng)目排序按照價(jià)格(從高到低):泰和(高層) 溫泉花園(多層) 第一城(高層) 龍泉花園(多層) 華都豪苑(多層) 按照開發(fā)規(guī)模第一城 華都豪苑 泰和 麗景花園 溫泉花園 龍泉花園按照銷售(與我們項(xiàng)目疊加)情況龍泉花園 華都豪苑 泰和 溫泉花園 麗景花園 第一城按照戶型情況溫泉花園(70130) 華都豪苑(90130) 第一城(97148) 龍泉(90147)按營(yíng)銷策劃情況第一城 華都豪苑 溫泉花園 龍泉花園 麗景花園 泰和SWOT分析（一）Strength（優(yōu)勢(shì)）◇政府相關(guān)的利好政策傾斜東部新區(qū)，我們將進(jìn)入縣新住宅區(qū)域的中心，區(qū)域發(fā)展前景看好。◇項(xiàng)目地處陽光南大街及即將搬走的目前的 107國(guó)道交匯處，交通便利；◇與縣目前規(guī)劃中最大的植物園相鄰，門前即是市政30米綠化隔離帶，景觀優(yōu)勢(shì)較好；◇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手普遍為中高檔產(chǎn)品，在產(chǎn)品規(guī)劃上也較為成熟，這為項(xiàng)目定位及行銷打下良好了的市場(chǎng)基礎(chǔ)，也提升了我們的樓盤的定位檔次?！笤摰貕K雖不要占據(jù)望都住宅的核心區(qū)域，但與未來新政府辦公樓及其他中高檔住宅毗鄰，具備一定的借勢(shì)作用，且地塊方正，易于規(guī)劃. （二）Weakness（劣勢(shì)）◇我們項(xiàng)目目前在新的住宅區(qū)域的最南端，沿靠107國(guó)道，如何提高樓盤檔次及知名度將是本案的一大重點(diǎn)難點(diǎn)。◇區(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟，高檔中心區(qū)發(fā)展尚須時(shí)日，周邊教育、醫(yī)療、購(gòu)物等生活配套尚不完善，人氣聚集尚顯不足，消費(fèi)者對(duì)于在該區(qū)域購(gòu)房尚存在慣性的心理抗性?！笮聟^(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)升溫，但同時(shí)也促使競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈?！箜?xiàng)目體量大，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理度要求較高?！蟮貎r(jià)成本較高，規(guī)模大,促使我們必須走產(chǎn)品即是高端也是大而全的差異化路線?！箝_發(fā)商實(shí)力雄厚，但知名度較低，并且在望都是首次開發(fā)，因此市場(chǎng)認(rèn)知度較低；◇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的早期入市，已經(jīng)早先的占領(lǐng)了一部分高端客戶市場(chǎng)，產(chǎn)品形象已經(jīng)廣為人知。（三）Opportunity（機(jī)會(huì)）◇未來發(fā)展?jié)摿薮蟆罂h城西南興起隨著縣政府的南遷，城市重心南移，西南片區(qū)將成為未來的高檔居住社區(qū)和政治文化中心；◇高品質(zhì)住宅配套及高水平的營(yíng)銷手段還是市場(chǎng)空白點(diǎn)◇目前望都尚無以錯(cuò)層、躍層、高級(jí)管家服務(wù)等等為主體物業(yè)形態(tài)的高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，我們的項(xiàng)目可以彌補(bǔ)他家不足，來填補(bǔ)市場(chǎng)空白，（四）Threat（問題/風(fēng)險(xiǎn)）◇競(jìng)爭(zhēng)威脅 “第一城”地理位置相對(duì)我們較為優(yōu)越，毗鄰新的縣政府，并且入市較早—3年，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹龋_發(fā)商的口碑也在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥?，而整體的開發(fā)規(guī)模和我們的相當(dāng)，在策劃及銷售方面也較成熟，銷售周期與本案部分重疊，是我們最有力的競(jìng)爭(zhēng)者之一；◇市場(chǎng)容量短期瓶頸望都縣本地人口規(guī)模有限，其住宅市場(chǎng)的輻射范圍有限，近三年來望都縣大量推出住宅建設(shè)用地，其中不乏大規(guī)模的成片開發(fā)，市場(chǎng)容量存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)供過于求，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生不良影響?！笫袌?chǎng)未知因素的影響總結(jié)，項(xiàng)目附近的第一城、溫泉花園等等樓盤已經(jīng)深入人心，而且推出時(shí)間接近，市場(chǎng)份額上，所以未來競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)較為激烈。如果我們項(xiàng)目要想獲得成功，只有通過在園林景觀、物業(yè)管理、智能化及配套設(shè)施等方面狠下功夫，尋求自身的賣點(diǎn)；同時(shí)必須在細(xì)節(jié)和提高產(chǎn)品附加值上作文章，走差異化道路；在營(yíng)銷手段上一定要形成造勢(shì)的這么一個(gè)熱潮，將全新的生活理念，生活品質(zhì)帶到這個(gè)城。第二部分 項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略地塊特征分析 本地塊為望都縣東南角地段，為縣政府規(guī)劃中的東南發(fā)展新興住宅區(qū)域，建設(shè)中的新行政中心西南側(cè)，緊鄰規(guī)劃中的植物園。地塊方正，地勢(shì)平坦，也處于交通便利區(qū)域，緊鄰陽光南大街及107國(guó)道，南北見長(zhǎng)為4萬，規(guī)劃占地260畝，西南為目前望都縣開發(fā)規(guī)模最大的第一城，目前周邊主要是已拆遷的村民房及待改造的村民房。項(xiàng)目總體定位 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位目的在于準(zhǔn)確概括項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，確立項(xiàng)目不同于其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特地位，是項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目本身規(guī)模較大，又是貴開發(fā)公司在當(dāng)?shù)刈龅牡谝粋€(gè)高尚社區(qū)，我們?cè)谑姓{(diào)后的方案總結(jié)里，力圖將其打造為望都縣首屈一指的高檔住宅項(xiàng)目，從而標(biāo)立企業(yè)的品牌,我們建議260畝地,分三期開發(fā).，總提開發(fā)思路及細(xì)節(jié)需要我們見到建筑總規(guī)圖后出,因此我們現(xiàn)僅為其總體定位提出如下建議：p 建立頂尖開發(fā)公司品牌—我們的開發(fā)理念總是和城市的未來站在一起!開發(fā)商實(shí)力雄厚，業(yè)務(wù)精專，意在將項(xiàng)目打造成為當(dāng)?shù)刈钣衅焚|(zhì)的住宅項(xiàng)目的典范，項(xiàng)目品質(zhì)有保證。對(duì)于大多數(shù)開發(fā)公司,產(chǎn)品的模式開發(fā),開發(fā)理念則是一個(gè)城市,一種生活的顛覆!我們?nèi)胧械拈_發(fā)形象,則是凝聚前沿城市的生活精髓,貢獻(xiàn)于此地.在品牌形象的宣傳上:我們除在營(yíng)銷上要加大對(duì)開發(fā)公司的知名度的建立維護(hù),在工程運(yùn)作上,細(xì)節(jié)決定開發(fā)公司的品質(zhì),如施工圍擋的設(shè)立,看房區(qū)域的警示及建筑,我們都會(huì)在后期的操作報(bào)告中一一說明.p 建筑風(fēng)格獨(dú)特\房型有亮點(diǎn)建筑亦風(fēng)景在建筑風(fēng)格和建筑外立面上要成為我們項(xiàng)目的一大亮點(diǎn),講我們的建筑層級(jí)加入到我們的品牌價(jià)值中來,而就目前的調(diào)研方案可以看出此項(xiàng)目絕對(duì)可以做在當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)有戶型特色的高檔住宅項(xiàng)目..如,錯(cuò)層,躍層的戶型可以占據(jù)整體項(xiàng)目的一些比例. 小型躍層的建筑形式.低密度復(fù)合式建筑，以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的外立面線條，多角度采光式室內(nèi)構(gòu)筑等等,無論何種空間規(guī)劃， 都以創(chuàng)新手法營(yíng)造價(jià)值亮點(diǎn)，巧妙的戶型打造思維，也可以帶來大面積贈(zèng)送等升值品質(zhì). p 景觀園林設(shè)計(jì) 推窗見綠, 我們的項(xiàng)目260畝地,我們完全可以拿出40畝地,來做大型的中央花園和小型自然水系,我們?cè)谥醒牖▓@地下可以設(shè)立一卡通停車場(chǎng),將望都模式化的一層車庫,改為,將有大尺度觀景空間,頂層可以花園露臺(tái),給消費(fèi)者最大化的親近鳥語花香的高尚完美生活. p 售樓中心建立大手筆入市的第一個(gè)步售樓中心是一個(gè)項(xiàng)目的整體形象的精髓,是開發(fā)公司實(shí)力的體現(xiàn).我們建議在售樓中心,!p 考慮是否做樣板間來直觀達(dá)到客戶下單的必要條件我們建議如果想讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者能直觀達(dá)到認(rèn)可我們的項(xiàng)目來排除他家項(xiàng)目,最有捷徑的方式,樣板間是我們助銷的最好的武器.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃開發(fā)戰(zhàn)略——大計(jì)劃、小開發(fā)大計(jì)劃、小開發(fā)，具體應(yīng)做到整體安排、局部開展。所謂整體安排是在布局上繪制出輪廊，包括小區(qū)的功能布局、建筑的外觀設(shè)計(jì)以及主要設(shè)施，但是在房型上不做具體的安排，根據(jù)后期消費(fèi)者問卷做整體的戶型建議提案。所謂局部開展，是將小區(qū)在整體安排的前提下，根據(jù)市場(chǎng)情況分階段開發(fā)，可以先開發(fā)一部分，在實(shí)施中，以便邊開發(fā)邊了解市場(chǎng)情況，對(duì)下一批的房型設(shè)計(jì)作出及時(shí)的修正，以便推出更符合市場(chǎng)需求的房型，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行開發(fā)，以此類推至整個(gè)計(jì)劃的完成。（三）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分期滾動(dòng)開發(fā)，商業(yè)與住宅互動(dòng)，小區(qū)景觀及入住業(yè)主的口碑互動(dòng)，項(xiàng)目建設(shè)與資金快速回籠的互動(dòng)n 我司建議采用新都市主義“TND”(Traditonal Neighborhood Development)鄰里社區(qū)開發(fā)模式 TND強(qiáng)調(diào)社區(qū)的混合和豐富性，多樣化的建筑形態(tài)、風(fēng)格以形成多樣性的人群交流。地塊開發(fā)總體思路：我們可以將地塊分別作為三期開發(fā)，并將此地塊以整體項(xiàng)目入市，分中、高、中等三類別開發(fā)作為整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)重點(diǎn)。分三期開發(fā) 我們擬是把地塊中端多層、高端花園洋房及加外部高層圍合三部分作為項(xiàng)目的三期產(chǎn)品開發(fā)分類。第1期： 多層住宅（錯(cuò)層）、會(huì)所、（幼兒園、學(xué)校）與大型景觀的建設(shè)等同期開發(fā)，使人氣指數(shù)飆升。小區(qū)內(nèi)的水系及園林要在一期入住前階段施工完畢。以高品質(zhì)的一期正面的反響率進(jìn)行口碑傳銷。第