城市成長管理政策與房地產(chǎn)市場波動-文庫吧
2025-04-01 13:44 本頁面
【正文】 研究者在成長管理控制城市蔓延的效果這一問題的觀點不盡一致?！ ∪缂{爾遜（Nelson AC，1999）對實施成長管理的佛羅里達州、俄勒岡州和沒有實施成長管理的喬治亞州進行了比較分析，結(jié)果表明成長管理對控制城市蔓延、保護農(nóng)業(yè)用地、提供便捷的交通、減少能源消耗、減少稅賦等方面的作用和效果是明顯有效的。道金斯（Dawkins CJ）和納爾遜（Nelson AC，2003）通過分析293個都市區(qū)的截面數(shù)據(jù)評價了成長管理對中心城復興的作用，表明成長管理計劃對中心城的居住區(qū)建設有明顯的影響。宋彥（Song Yan，2002）認為廣泛宣傳的增長管理工具和市場力量導致形成了更多高密度的、具有內(nèi)在聯(lián)系的鄰里。 然而，另有一些研究也指出了成長管理政策存在的問題。如凱利（Kel，ED，1993）認為土地征用確實是保護開放空間的一項重要的措施，但同時也需要付出很高的成本。豪（Howe D，1994）通過對俄勒岡土地利用規(guī)劃及施行的分析，認為成長管理控制發(fā)展和保護土地資源的最實際影響對于以后的幾代人來說并不顯著。這一觀點表明，成長管理政策實施的正面效應很可能需要相當長的周期才能顯現(xiàn)，并以犧牲當代人的部分利益作為代價。羅爾夫（Pendall Rolf，等，2002）持有較為中立的態(tài)度，認為控制城市發(fā)展政策的影響從很大程度上取決于其具體應用。宋彥（2002）在肯定成長管理績效的同時也指出，成長管理工具在區(qū)域?qū)用嫔喜⑽从行ё饔糜诔鞘行螒B(tài)，這表現(xiàn)在較低的區(qū)域聯(lián)系、較差的商業(yè)利用可進入性，以及土地混合利用的缺失。羅賓遜林、喬舒亞等（Robinson Lin，Joshua P，等，2004）通過分析西雅圖（位于華盛頓州）邊緣區(qū)的土地利用變化情況來研究成長管理的實行效果，結(jié)果表明：當前的成長管理意圖主要是提高城市成長邊界（urban growth boundary，UGB）內(nèi)的住房密度，同時限制UGB外的開發(fā)密度，盡管達到了預期的目標，但UGB外鄉(xiāng)村地區(qū)的低密度開發(fā)卻更加嚴重，加劇了自然棲息地的減少，使其更加破碎化和孤立。 上述學者的研究較多聚焦于城市形態(tài)及城市社會、環(huán)境領域，對成長管理收益和成本的比對分析相對欠缺。截至目前，由于涉及的領域多而復雜，成長管理政策的執(zhí)行仍缺乏強有力的財務與經(jīng)濟分析支撐。在這一背景下，部分學者開始針對城市經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”－－土地利用和房地產(chǎn)市場進行相關的研究。這一領域較早的研究包括M斯蒂芬（Malpezzi Stephen，1996）初步估計了土地發(fā)展規(guī)制（regulation）的成本和收益，作者以住房私有化率、擁堵水平、種族隔離、鄰里品質(zhì)等因素作為標準，發(fā)現(xiàn)土地規(guī)制使得租金和住宅價格在跨越了一定的門檻值之后被推高；同時私有化率更低，因為規(guī)制導致資產(chǎn)價值相對租金而言快速升高；另外，擁堵水平在規(guī)制嚴格的城市有一定的降低。格林、理查德K、M斯蒂芬和梅奧斯蒂芬K（Green，Richard K，Malpezzi Stephen和Mayo Stephen K，2000）的研究則認為住房供給彈性在有強烈規(guī)制的大都市統(tǒng)計區(qū)是更低的，從而有可能蘊含更大的不確定性?！ 〗?，學者們普遍認為，對美國甚至全球金融市場和宏觀經(jīng)濟造成重大沖擊的次貸危機正是源于房地產(chǎn)價格泡沫的演化及破裂，從而導致資產(chǎn)價值迅速膨脹繼而快速縮水。因此，一些研究者的目光已經(jīng)再次聚焦到土地利用規(guī)制（包括精明增長）與房地產(chǎn)市場（尤其是住宅市場）波動之間的關系。例如，考克斯（Cox Wendell，2008）的研究報告認為，精明增長加劇了近期的國際金融危機。因為精明增長制造了土地的稀缺性，人為地提高了住房價格，并且加劇了抵押貸款的風險。報告同時指出，當前國際組織都忽略了精明增長名下的過多土地利用規(guī)制所造成的惡化趨勢影響。另外，奎格利約翰M，等（Qulgley Jonh M，等，2005）通過對美國加州各城市房價在1990和2000年的比較分析，發(fā)現(xiàn)在受到更嚴格規(guī)制的城市中，新建住宅的數(shù)量更少，規(guī)制手段的強烈程度與房價指數(shù)呈正相關?！ 【C上所述，成長管理政策的績效很難用統(tǒng)一的標準進行衡量，理論分析和實證分析都表明成長管理政策優(yōu)劣并存。不可忽視的是，成長管理的確較強地規(guī)制了城市土地的利用，因此對房地產(chǎn)市場必然會產(chǎn)生影響。但也不可否認影響房
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