【正文】 長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。然而，2006年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果尚未完全達(dá)到政府的預(yù)期，預(yù)計(jì)2007年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)。2007年是實(shí)現(xiàn)十一五規(guī)劃承上啟下的重要一年，加之十七大召開在即、奧運(yùn)臨近，預(yù)示著在這重要的一年中，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)，從而響應(yīng)中央構(gòu)建和諧社會(huì)的總體目標(biāo)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的發(fā)展要求。從前兩輪調(diào)控政策來看，部分政策未完善甚至有矛盾，部分政策的規(guī)定細(xì)則未出臺(tái)，各項(xiàng)政策的執(zhí)行尚有潛力可挖，這些給進(jìn)一步的宏觀調(diào)控提供了較大的空間和較多的手段，因此預(yù)計(jì)北京市會(huì)針對(duì)北京房地產(chǎn)市場的走勢(shì)情況，把脈下藥，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，平穩(wěn)市場迎接奧運(yùn)。論述：1. 2007年宏觀調(diào)控還將繼續(xù)。為保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國務(wù)院及各大部委于2002006年分別出臺(tái)了國八條和國六條，旨在通過宏觀調(diào)控進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)、規(guī)范房地產(chǎn)市場。隨后，控制投資規(guī)模、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、銀根收緊、加強(qiáng)稅收、規(guī)范土地管理、整頓市場秩序、信息披露等相關(guān)的政策層出不窮，一系列的組合拳引起了市場極大的反響。建設(shè)部于近日通報(bào)了2006年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控情況，通報(bào)指出，目前盡管在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策工作取得了一定成績，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中還存在不少困難和問題，因此要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要按照“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實(shí)”的原則，進(jìn)一步嚴(yán)格貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，盡快完善配套政策，突出重點(diǎn)、遠(yuǎn)近結(jié)合、標(biāo)本兼治，繼續(xù)做好調(diào)控工作。換一個(gè)角度，據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2006年19月份，%，%，%，除此之外，廈門、福州、沈陽等的房價(jià)也同樣依然高位運(yùn)行，這樣的調(diào)控效果顯然尚未完全達(dá)到政府的預(yù)期。另獲悉，日前在中南海召開的黨外人士座談會(huì)上，中共中央總書記胡錦濤指出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作十分重要，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?？梢姡?007年宏觀調(diào)控必將繼續(xù)。2. 2007年的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)。面臨著十七大召開在即和奧運(yùn)的臨近，構(gòu)建和諧社會(huì)總體目標(biāo)的發(fā)展要求預(yù)示著2007年政府出臺(tái)過于嚴(yán)厲的宏觀層面政策的可能性不大。特別是2007年作為北京市實(shí)現(xiàn)十一五總體規(guī)劃的關(guān)鍵的承上啟下的一年，仍然需要經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。因此，預(yù)計(jì)整體調(diào)控基調(diào)將以“平穩(wěn)”和“適度”為主。3. “針對(duì)市場反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。從前兩輪調(diào)控的具體政策來看：部分新政策尚有可能 – 土地、信貸、稅收方面都有可能出現(xiàn)新的政策，如土地一級(jí)開發(fā)新政、加強(qiáng)企業(yè)資金監(jiān)管、進(jìn)一步調(diào)高利率和二次以上購房首付成數(shù)、征收物業(yè)稅、高檔項(xiàng)目消費(fèi)稅等等。個(gè)別政策之間出現(xiàn)了矛盾 – 以利用稅收控制投機(jī)炒房為例，加大轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅，表面上抑制了投資、投機(jī)購房的行為，但由于相關(guān)費(fèi)用都會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致二手房價(jià)上漲過快，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)不利，同時(shí)成交量隨之下滑也與盤活二手市場的政策在一定程度上相違背；部分規(guī)定或細(xì)則未出或執(zhí)行力度究竟如何有待觀望 – 北京市“兩限房”的執(zhí)行細(xì)則和操作案例遲遲未出，住宅禁商又局部松口導(dǎo)致形勢(shì)不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。由此可以看出，政府進(jìn)一步的宏觀調(diào)控仍存在較大的空間和較多的手段。而這些手段究竟是否會(huì)在2007年出臺(tái)，在很大程度上將由2007年市場的實(shí)際發(fā)展態(tài)勢(shì)所決定。所以說“針對(duì)市場反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。觀點(diǎn)二：“90m2?70%”政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時(shí)無法體現(xiàn)作為2006年宏觀調(diào)控中最具分量的一筆，“90m2?70%”政策無疑對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理消費(fèi)有著積極而深遠(yuǎn)的意義。但從目前市場存量和增量來看，90m2以下的供應(yīng)量仍不足整體的30%，加之2007年新增項(xiàng)目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量也將有限，因此預(yù)計(jì)“90m2?70%”政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響效果在2007年暫時(shí)無法體現(xiàn)，但長遠(yuǎn)影響會(huì)在以后逐年釋放。論述：1. 目前北京市所有可售住宅的套均面積148 m2。數(shù)據(jù)顯示，總可售面積1558萬m2，套均面積148 m2，90 m2以下反而不足30%。這與“90m2?70%”政策還有相當(dāng)大的差距。 2. 新增項(xiàng)目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量有限。北京市政策規(guī)定：2006年6月之前招拍掛方式取得的土地維持原狀態(tài)，不受90m2?70%”的限制；2006年6月之前審批開工的住房項(xiàng)目也不受“90m2?70%”的限制。根據(jù)北京市國土局在2006年7月份公開發(fā)布的土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2004年、2005年、2006年16月出讓的土地，截至2006年6月， 共計(jì)1949公頃的土地正在進(jìn)行房屋建設(shè)（正在開發(fā)建設(shè)面積，見下圖）狀態(tài)。由于其中多數(shù)土地目前已經(jīng)形成在售項(xiàng)目，能在2007年形成有效供給土地（在售項(xiàng)目）只是其中的一部分。假設(shè)按照15%的保守比例計(jì)算，可得出明年會(huì)形成在售項(xiàng)目供應(yīng)的土地達(dá)到約292公頃。 注：。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。20042006年6月共計(jì)有這類土地350公頃?？紤]到招拍掛拿地的開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會(huì)盡快進(jìn)行項(xiàng)目開工建設(shè)，可以按照80%的比例，計(jì)算得出在明年形成項(xiàng)目供應(yīng)的土地達(dá)到約280公頃。這樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，能夠在2007年形成超過1000萬平方米的住房供給。這部分產(chǎn)品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應(yīng)方面暫時(shí)仍無法體現(xiàn)。 另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導(dǎo)致項(xiàng)目從拿地到形成有效供應(yīng)的周期進(jìn)一步變長，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項(xiàng)目的時(shí)間滯后，于2007年形成有效供應(yīng)的數(shù)量有限。3. 綜上所述，無論從目前可售住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還是從2007年即將形成的供應(yīng)情況來看，未受“90m2?70%”政策限制的項(xiàng)目仍占多數(shù)，因此可以推斷，2007年“90m2?70%”政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時(shí)無法體現(xiàn)。觀點(diǎn)三：一手住宅供應(yīng)大漲，成交價(jià)格漲幅放緩預(yù)計(jì)2007年北京一手住宅市場將打破2006年供不應(yīng)求的局面，新增住宅供應(yīng)量大漲，漲幅超過50%；成交均價(jià)漲幅放緩，回落至10%左右。論述：1. 新增住宅供應(yīng)量大漲。2006年住宅供應(yīng)（按照拿到銷售證的準(zhǔn)售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，本文中均如此定義）不足，%，%。究其原因，2006年多變的調(diào)控政策和的過大的價(jià)格漲幅，使開發(fā)商們推遲了新盤上市的時(shí)間，預(yù)計(jì)部分供應(yīng)將在2007年放量。 同時(shí)，06年土地清查力度加強(qiáng)，使得大量閑置土地得以開發(fā)，06年110月的新開工面積較05年同期提升14%，也將在一定程度上增大2007年新房的供應(yīng)。 另外，根據(jù)《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房規(guī)劃建筑面積約5000萬m2，目前供應(yīng)量遠(yuǎn)不及計(jì)劃期內(nèi)指標(biāo)，加之奧運(yùn)會(huì)后住宅市場的走向并不明朗，使得很多開發(fā)商在奧運(yùn)前極有可能采取加大放量以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供應(yīng)量將有大幅度提升。根據(jù)北京市國土局公布的2004年來的土地供應(yīng)情況，我們可以對(duì)07年新增住宅供應(yīng)量作大體估