【正文】 來看已經發(fā)生了明顯的變化。二季度的供給面較一季度出現(xiàn)明顯的弱化，而且這種趨勢并不是短期的，在房地產商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預計三季度和四季度將能夠進一步看到房地產供給面的下降。 　?。ㄈ┓康禺a行業(yè)需求面形勢 　　從需求面的情況來看，房地產需求已經明顯陷入觀望，這個過程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。2008年以來，房地產銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。7月份的統(tǒng)計數(shù)字更加顯示了這種趨勢，%，%，呈現(xiàn)出2008年以來最大的跌幅。 圖六：房地產銷售面積情況　　資料來源：國家統(tǒng)計局 　　目前房地產銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的： 　　首先，2006年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業(yè)銷售利潤率的上升和商品房品質的上升開始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費者的消費預期發(fā)生根本轉折。其次，2007年下半年開始，經濟景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產行業(yè)的運行背景發(fā)生根本轉折。再者，房地產開發(fā)企業(yè)對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉折。最后，宏觀經濟基本面的下行，使得房地產行業(yè)的調整周期比預想的更長，股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經濟形勢的惡化進一步蔓延。 　?。ㄋ模┓康禺a市場價格走勢 　　房地產銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產行業(yè)以沉重壓力。調整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。 　　從調整的進程看，2007年12月深圳的房地產銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑。深圳是當前國內房地產銷售價格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房價，2008年2月起，但上海房價上漲的勢頭已經停止，7月，房地產銷售價格開始出現(xiàn)下滑。北京地區(qū)的房價略顯堅挺，但是到2008年7月，京城房價環(huán)比上漲停止。從以上跡象看，房價的調整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。 　　全國主要城市房價上漲勢頭出現(xiàn)明顯的停滯，關鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現(xiàn)逆轉。 圖七：房地產銷售價格指數(shù)　　 　　資料來源：國家統(tǒng)計局 　　需求面的打擊是房價增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國范圍的房價還沒有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產市場觀望情緒會進一步加劇，同時中國經濟的增長也相對趨緩，房地產市場正在緩慢而不可避免地步入調整階段，房價也將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內公開下跌的轉折點。 放松銀根的救市措施不可取 　　（一）房地產資金來源分析 　　從資金來源來看，房地產商的資金主要來自于幾個方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預付款、按揭和土地轉讓收益。 　　從統(tǒng)計的數(shù)字來看，2008年以來，開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長，其余類型的資金來源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長迅速的國內貸款也急劇萎縮，%，與前期30%40%的增幅相去甚遠。%，%，也和前期差距很大。 　　目前房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金意外，開發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產資金供給的情況已經不容樂觀。 圖八：房地產資金來源分類　　 　　資料來源：國家統(tǒng)計局 　　從資金供給總量的角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，房地產資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2008年較2007環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經開始大幅向下，這種趨勢從7－8月的數(shù)據來看還將持續(xù)，預計三季度房地產資金供給增幅會接近0甚至達到負水平。 　　房地產資金來源的趨緊主要來自于幾個方面：首先是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產行業(yè)波動性的憂慮，給房地產商向銀行申請貸款帶來了困難。同時，當房地產市場開始走向調整，銀行方面也進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。其次是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預付款和定金數(shù)量的減少，同時按揭部分也進一步減少，這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。 　　我們認為，先有需求空缺，然后有房地產行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業(yè)資金供給，除了能夠增加土地儲備和商品房空置規(guī)模，減輕開發(fā)商隊伍的洗牌力度之外，無法扭轉宏觀經濟的頹勢，也無法扭轉處于觀望和萎縮的需求，市場調整有其內在節(jié)奏和周期。因此房地產市場資金供給仍會進一步收緊。 圖九：房地產資金來源總計和增長率　　 　　資料來源：國家統(tǒng)計局 　?。ǘ┓康禺a資金支出分析 　　開發(fā)投資是房地產資金支出的主要部分，大概占房地產商總支出的70%80%。從房地產開發(fā)投資的數(shù)字來看，2008年2季度開發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長，增幅達到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數(shù)據顯示房地產開發(fā)投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產商資金緊缺的主要原因。 　　房地產開發(fā)投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導，始終占據70%以上的投資比例。這個比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產開發(fā)投資同步，20072008始終保持著30%以上的增長幅度。 圖十：房地產開發(fā)投資和投資增長率　　 　　資料來源：國家統(tǒng)計局 　　房地產商的第二大資金支出是土地購置，2003年以來，國內土地的供給量基本穩(wěn)定，在每年4億平方米的水平波動，差距不是太大。然而，土地價格卻是年年上漲，哪怕是根據官方數(shù)據簡單推算，到2008年上