【正文】 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析土地出讓方式描述申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)的方式主要有兩種：一是劃撥，二是出讓。作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，一般都是以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。在公開、公平、公正的土地使用制度基礎(chǔ)上出讓方式有三種：招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。該方式是目前泰州市主要的土地出讓方式。出讓土地與城市基準(zhǔn)地價(jià)之間的變幅情況圖表 1 主城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米土地級(jí)別一二三四五六基準(zhǔn)地價(jià)320022501400820620400地價(jià)變幅220042001650285095018505201120470770300500容積率圖表 2 主城區(qū)住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米土地級(jí)別一二三四五基準(zhǔn)地價(jià)1000830650450350地價(jià)變幅8001200680980500800350550290410容積率2007年泰州市土地成交情況2007年上半年,泰州市政府相對(duì)放寬,大量土地上市,新開土地和更新改造土地估計(jì)在1000畝以上,土地市場(chǎng)價(jià)格一時(shí)難以上漲,其中主要的原因還是泰州市政府的政策,實(shí)施舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,缺乏實(shí)施只拆不建,推地還綠,更新交通設(shè)施的政策,使土地市場(chǎng)價(jià)格處于蕭條局面。近期[2007]19號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊正在公開掛牌。該地塊位于青年南路東側(cè)，海陵南路西側(cè)，暮春街南側(cè)。經(jīng)勘測(cè)定界，宗地總面積約128957平方米（），其中：出讓土地面積約121347平方米（）、河流道路綠化面積7610平方米（）。規(guī)劃用途為商業(yè)住宅綜合用地，規(guī)劃建筑面積約122650平方米，其中：商業(yè)約44410平方米、住宅約78240平方米。本次掛牌出讓地塊為現(xiàn)狀毛地。附：2007年1月12日開始泰州市土地供應(yīng)（包括近期招標(biāo)的）地塊位置地塊面積（畝）總建筑面積（M2）住宅面積（M2）起始價(jià)（萬元）成交價(jià)（萬元）2007301東進(jìn)路西片地塊，鼓樓路西，東進(jìn)路北533491774687502007302東進(jìn)路東片地塊，鼓樓路東，南通路西，東進(jìn)路北101527442951810020072號(hào)海陵區(qū)80地塊164020074好地塊，汽車城東，海陵路西，永興路南，永定路北2433201652001141020075號(hào)地塊，江洲南路，本項(xiàng)目6658866588600020078號(hào)地塊，南官河?xùn)|，鳳凰路南，泰高路西，變電所北8281600732002742200710號(hào)地塊，南通路西，東進(jìn)路北1710228212728288200712號(hào)地塊，江洲南路東，迎春西路南，南官河西，景莊河北側(cè)38610325103800200714號(hào)地塊，中國(guó)聯(lián)通有限公司泰州分公司西側(cè)，建工大廈東側(cè)，鳳凰東路北側(cè)766200715號(hào)地塊，鼓樓南路東，預(yù)備役二團(tuán)南，鳳凰河西，永興路北70802007161號(hào)地塊職中路東，一職中南，稻河路西，揚(yáng)州路北112274791159752007162號(hào)地塊南關(guān)河?xùn)|，東進(jìn)路西南，城河北170009000120200719號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊 1226507824020100三、 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2007年，%。市區(qū)全年新開工各類住宅50萬平方米，竣工54萬平方米，市區(qū)住宅樓基本是買方市場(chǎng)。泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍是有目共睹的，而且其增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍顯得很猛，以這樣的態(tài)勢(shì)而言，對(duì)于近期將推出的樓盤，還是有一定的空間和消化能力的。今年市政府推出幾幅地，面積也都具一定規(guī)模，大都被外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨變?yōu)楸就僚c外來開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。“僧多”而“粥少”就意味著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，目前泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)上光規(guī)模在20萬平方米以上的在售大盤就有2個(gè)，而尚未開盤的10以上的樓盤也有4個(gè)。2007年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃更新改造項(xiàng)目：序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容總投資建設(shè)起止年 限從開工到2007年底完成投資2007年計(jì)劃計(jì)劃投資建設(shè)計(jì)劃合 計(jì)1830009000711001建成濟(jì)川小區(qū)續(xù)建,110002007200730008000竣工2實(shí)施東進(jìn)東路街區(qū)改造續(xù)建總規(guī)模22萬M2，年度開發(fā)規(guī)模8萬M2550002007200710000竣工3建成時(shí)代花園續(xù)建60002007200730003000竣工4建成北薈苑續(xù)建50002007200730002007竣工5海陵南路街區(qū)綜合開發(fā)新建總規(guī)模7萬M2，南山寺路—南城河，鐵塔廣場(chǎng)—中市河、暮春路—時(shí)代超市1800020072007110006肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造工程新建總規(guī)模12萬M2，年度開發(fā)規(guī)模4萬M2200702007200760007關(guān)帝廟巷東西兩側(cè)綜合開發(fā)新建，年度開發(fā)規(guī)模1萬 M260002007200740008工人路北側(cè)綜合開發(fā)新建總規(guī)模4萬M2， M250002007200720079實(shí)施府前路北側(cè)綜合開發(fā)新建，年度開發(fā)規(guī)模2萬M21400020072007700010稅西街北側(cè)古民居保護(hù)性整治新建500020072007150011實(shí)施東進(jìn)西路綜合開發(fā)續(xù)建總規(guī)模6萬M2，年度開發(fā)規(guī)模1萬M21800020072007800012海陵區(qū)社區(qū)示范活動(dòng)中心新建總規(guī)模2萬M28000200720074800結(jié)頂13高港區(qū)舊城改造新建總規(guī)模13萬M212007200720073800新建工程：序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容總投資建設(shè)起止年 限從開工到2007年底完成投資2007年計(jì)劃計(jì)劃投資年度建設(shè)計(jì)劃合 計(jì)467000725001盛和花園一期續(xù)建總規(guī)模30萬M2，年度開發(fā)規(guī)模10萬M2600002007200718000竣工2鑫龍家園續(xù)建總規(guī)模25萬M2，年度開發(fā)規(guī)模5萬M224000200720078000竣工3府南居住區(qū)二期新建總規(guī)模120萬M2，年度開發(fā)規(guī)模8萬M21800002007200710000完成拆遷、土地上市4拆遷安置房（經(jīng)濟(jì)適用房）新建總規(guī)模20萬M2，年度開發(fā)規(guī)模10萬M2250002007200712500完成拆遷、土地劃撥，主體竣工5低價(jià)房建設(shè)工程新建總規(guī)模10萬M2，年度開發(fā)規(guī)模5萬M212007200720078000完成拆遷、土地劃撥 6高港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)續(xù)建總規(guī)模166萬M2，年度開發(fā)規(guī)模18萬M21660002007200716000在未來三年內(nèi),泰州計(jì)劃投資房地產(chǎn)總額65億元，，開發(fā)面積大約為250萬平方米左右,年開發(fā)量估計(jì)在60萬平方米左右，年銷售在60萬左右。全市2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年全市房地產(chǎn)投資額達(dá)到31億元,%；,%；，%；,%；,房地產(chǎn)市場(chǎng)十分紅火。指標(biāo)名稱計(jì)量單位2007年2007年增長(zhǎng)比例(%)萬元311484194687其中住宅萬元202643136403萬元181993159998施工面積萬平方米住宅萬平方米竣工面積萬平方米住宅萬平方米萬元2870922524土地開發(fā)面積萬平方米萬元185326143075商品房銷售面積萬平方米套85588119四、 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析隨著泰州房地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫，房地產(chǎn)二手市場(chǎng)逐漸開始活躍。據(jù)泰州新世紀(jì)房產(chǎn)中介公司介紹，該公司幾家連鎖店合計(jì)基本每月能過戶20套左右商品房，其中城南地區(qū)二手房最為活躍，主要原因?yàn)椋菏紫?，這個(gè)板塊大多是近幾年修的住宅小區(qū)，整體比較新，小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部環(huán)境以及配套設(shè)施齊全，整個(gè)住宅區(qū)逐步趨向成熟；其次，小區(qū)周邊生活配套設(shè)施逐漸完善，大型超市、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施完善；再次，該區(qū)域處于南面新區(qū)房源充足，而離市中心只隔兩座橋，相應(yīng)市中心可供應(yīng)的新房子少；最后，泰州城市整體向南擴(kuò)發(fā)展，購房者對(duì)南區(qū)的房產(chǎn)前景十分看好。這些因素使大多購房者選擇把最終目標(biāo)索定在該區(qū)域，目前該區(qū)域商品房平均價(jià)格2350元/平方米左右，去年初增長(zhǎng)特別快。作為二手市場(chǎng)的走勢(shì)來看，從一個(gè)方面了解泰州房產(chǎn)的的走勢(shì)，也反映了購房中作為投資開始占相當(dāng)?shù)囊徊糠帧Ｗ钚陆桓稁讉€(gè)樓盤二手房情況：樓盤名稱開盤價(jià)（元/㎡）二手市場(chǎng)價(jià)該區(qū)域租賃價(jià)格100方為準(zhǔn)中裝家電齊毛胚鵬欣麗園2200元/㎡2600元/㎡1600元/月600元/月鑫龍花園1900元/㎡2300元/㎡1200元/月500元/月時(shí)代花園1820元/㎡2600元/㎡1200元/月500元/月天陽花園2100元/㎡2800元/㎡1600元/月600元/月錦繡華庭2350元/㎡2600元/㎡1200元/月500元/月怡景花園2250元/㎡2600元/㎡1200元/月500元/月明珠小區(qū)1400元/月2007元/月1000元/月400元/月最新二手房市場(chǎng)報(bào)價(jià)：地點(diǎn)戶型樓層面積車庫裝修房齡報(bào)價(jià)鳳凰21聯(lián)體別墅3層16821毛坯0248蓮花六區(qū)3室2廳4樓13513毛坯期房39盛和花園3室2廳3樓28毛坯0440盛和花園3室1廳4樓11618毛坯期房原價(jià)蓮花六區(qū)3室2廳3樓14019毛坯期房37蓮花六區(qū)3室2廳5+6150+120有毛坯期房蓮花七區(qū)