【正文】 需變化，做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積及區(qū)域的功能分配，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，由以上分析可以看出，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益上都是可行的。（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總用地面積平方米830792總占地面積平方米3總建筑面積平方米4建筑容積率5戶均面積平方米/套6總套數(shù)套9007銷(xiāo)售均價(jià)元/平方米18008建設(shè)投資萬(wàn)元101509平方米建安成本元/平方米10項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11平方米成本元/平方米12銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2610013營(yíng)業(yè)稅及附加萬(wàn)元14利潤(rùn)總額萬(wàn)元15所得稅萬(wàn)元16凈利潤(rùn)萬(wàn)元17項(xiàng)目投資回收期年18投資利潤(rùn)率（稅后）%19資本金利潤(rùn)率%20成本利潤(rùn)率（稅后）%21銷(xiāo)售利潤(rùn)率（稅后）%二、海安宏觀市場(chǎng)分析（一）自然狀況海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺(tái)市相連。全縣均為平原地帶，地形坦蕩，河道稠密。通揚(yáng)運(yùn)河、串場(chǎng)河以東為河?xùn)|地區(qū)，是蘇北濱海平原的最高處，為海相沉積物鹽堿地區(qū)，~5米。海安屬北亞熱帶海洋季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，氣候宜人，冷熱適中。日照充足，雨水充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。從海安的自然狀況來(lái)看，海安是適合居住、生活和工作的城市之一，為海安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。（二）三大產(chǎn)業(yè)分析，財(cái)政收入10億元,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資53億元，同比分別增長(zhǎng)14%、18%、30%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9503元，農(nóng)民人均純收入4600元，%%，增長(zhǎng)16%；，增長(zhǎng)10%；，增長(zhǎng)18%；全社會(huì)固定資產(chǎn)資產(chǎn)投資62億元，增長(zhǎng)17%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10453元，農(nóng)民人均純收入5732元，%和12%；城市化水平達(dá)到67%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高，2004年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入240億元，增長(zhǎng)23%；工業(yè)利潤(rùn)5億元，增長(zhǎng)20%；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值300億元，增長(zhǎng)21%；其中工業(yè)產(chǎn)值260億元，增長(zhǎng)24%；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值40億元，增長(zhǎng)5% ；堅(jiān)持新型工業(yè)化方向，以項(xiàng)目為抓手，以園區(qū)為依托，繼續(xù)大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，加快工業(yè)進(jìn)程，05年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售265億元、技改投入38億元，%、%，%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資53億元，增長(zhǎng)30%；其中工業(yè)技改投入32億元，增長(zhǎng)60%；，增長(zhǎng)15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元，增長(zhǎng)60%；自營(yíng)出口總額9000萬(wàn)美元，增長(zhǎng)20%；實(shí)際利用外資7000萬(wàn)美元，增長(zhǎng)33%；對(duì)外勞務(wù)營(yíng)業(yè)額7600萬(wàn)美元，增長(zhǎng)10%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均居住面積由80年的15平方米/人到現(xiàn)在的32平方米/人，城區(qū)居民居住面積由80年的11平方米/人到現(xiàn)在的26平方米/人。2005年實(shí)現(xiàn)招商引資到位資金8500萬(wàn)美元，%。最新統(tǒng)計(jì)2004年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表：指 標(biāo)單位產(chǎn) 值國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元財(cái)政收入億元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額億元城區(qū)居民人均可支配收入元8119農(nóng)民人均純收入元6057自營(yíng)出口總額萬(wàn)美元14660實(shí)際利用外資萬(wàn)美元11087城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，機(jī)械、電子、紡織、絲綢聞名全國(guó)。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱號(hào)，填補(bǔ)了南通市空白；全縣擁有桑園18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭34萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無(wú)梭織機(jī)6000多臺(tái)套，年出口量居全國(guó)前列。現(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán)50多個(gè)，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家，名列南通市之首，億元企業(yè)42家，居南通市第二位，國(guó)家、省級(jí)名牌產(chǎn)品60多個(gè)。2005年又有兩個(gè)國(guó)家“863”計(jì)劃項(xiàng)目落戶海安，南通市唯一的省級(jí)工程技術(shù)研究中心在海安縣揭牌。2004年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破300億元，今年凈增100億元；財(cái)政收入突破10億元，綜合實(shí)力位居江蘇省第18位。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，海安經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為海安房地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要保證；同時(shí)，海安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為本案提供了充足的有效的客源。三、投資環(huán)境隨著江海經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)，江北交通的快速發(fā)展，蘇中地區(qū)與上海等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系日益緊密，海安作為蘇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍的市縣，將充分發(fā)揮其獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展道口經(jīng)濟(jì)，其物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)將對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用：以海安為中心的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，南通、東臺(tái)、姜堰、如皋等將直接受益；一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈其影響力波及無(wú)錫、常州、常熟、泰州、鹽城等地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長(zhǎng)興、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溧陽(yáng)、淮安、連云港等地與海安的物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)形成有利互補(bǔ)，共謀發(fā)展。蘇中旺地魅力海安歷史悠久，人文薈萃，環(huán)境優(yōu)美，位于南通、鹽城、泰州三市交接處，地理位置十分優(yōu)越。全縣總面積1108平方公里，人口98萬(wàn)。是聞名遐邇的“中國(guó)繭絲綢之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批沿海開(kāi)放縣，全國(guó)首批生態(tài)示范縣，教育先進(jìn)縣，科技百?gòu)?qiáng)縣，普法工作示范縣，是全國(guó)最安全的地區(qū)之一。海安以其獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為蘇中地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)的地區(qū)。 海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，機(jī)械、電子、紡織、絲綢聞名全國(guó)。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱號(hào)；全縣擁有桑園18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭34萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無(wú)梭織機(jī)6000多臺(tái)套?，F(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán)50多個(gè)，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家，億元企業(yè)42家，國(guó)家、省級(jí)名牌產(chǎn)品60多個(gè)。2005年又有兩個(gè)國(guó)家“863”計(jì)劃項(xiàng)目落戶海安。海安交通便捷，水陸空通達(dá)，現(xiàn)已構(gòu)成空運(yùn)、鐵路、公路、海運(yùn)、河運(yùn)立體交通網(wǎng)，連接包括上海虹橋機(jī)場(chǎng)、南通港在內(nèi)的六個(gè)機(jī)場(chǎng)、六個(gè)港口，是東部沿海及蘇中地區(qū)重要交通樞紐，由此帶來(lái)的交通經(jīng)濟(jì)效益數(shù)以百億計(jì)！鐵路：南北向的新長(zhǎng)鐵路與東西向的寧啟鐵路在海安交匯，使海安成為蘇中鐵路樞紐中心，并連接隴海線、京滬線，海安將成為全國(guó)重要鐵路交通樞紐。公路：20328國(guó)道、202省道貫穿全境，城鄉(xiāng)公路縱橫連網(wǎng)，建設(shè)中的鹽通高速和海溧高速在此匯合，連接上海和鹽通高速的蘇通大橋建成后。航運(yùn)：海安河網(wǎng)密布，水運(yùn)發(fā)達(dá)，“通揚(yáng)運(yùn)河”、“通榆運(yùn)河”暢流其間，連接京杭大運(yùn)河，通達(dá)全國(guó)各地。航空：近在咫尺的南通機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通至北京、廣州、廈門(mén)等航線。海運(yùn)：距國(guó)家十大港口之一南通港70公里，可直通日本、韓國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)；距建設(shè)中的東方大港洋口港僅30公里，內(nèi)陸支線與上海港聯(lián)運(yùn)，進(jìn)出口貨物可由此接轉(zhuǎn)世界各地航線。海安火車(chē)站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級(jí)編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。作為南通新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮的重點(diǎn)項(xiàng)目，海安火車(chē)站商貿(mào)城充分利用火車(chē)站建設(shè)帶來(lái)的獨(dú)特交通優(yōu)勢(shì)和巨大的潛在商機(jī)。四、城市規(guī)劃前景新編制的海安縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，根據(jù)海安城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及各自的空間格局、功能分工、產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展，將海安定位為：全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，江蘇省輕紡、機(jī)械、電子工業(yè)基地，蘇中交通樞紐、物流中心，南通市域次中心城市。海安著力構(gòu)建以縣城為核心，交通干線為骨架，“一心一帶三區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)格局。一心為以一城（縣城）兩鎮(zhèn)（海安鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)）為中心；一帶為沿３２８國(guó)道和海防公路形成的城鎮(zhèn)帶，以縣城為核心，沿線主要分布城鎮(zhèn)為曲塘、胡集、西場(chǎng)、李堡、角斜和老壩港；三區(qū)為東、中、西三個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。規(guī)劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮(zhèn)，其它為一般鎮(zhèn)。明確海安現(xiàn)狀城市化水平３６．８％；近期２００７年城鎮(zhèn)人口４６萬(wàn)人，城市化水平４５％；遠(yuǎn)期２０２０年城鎮(zhèn)人口６１萬(wàn)人，城市化水平５８％?！犊h城總體規(guī)劃》將海安縣城的城市性質(zhì)確定為蘇中交通樞紐，新興工業(yè)城市。規(guī)劃到２０２０年，海安縣城范圍為３５平方公里，人口３０萬(wàn)，界址北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車(chē)站場(chǎng)。其中北起新華路，南至南三環(huán)路，西至永安路，東至寧海路，為６平方公里的城市中心區(qū)。根據(jù)東區(qū)西園的發(fā)展和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，分別確定了７０平方公里的城市規(guī)劃用地和１４０平方公里的城市規(guī)劃區(qū)。加快區(qū)域內(nèi)舊城改造和城中村的改造，重點(diǎn)建好人民中路、中壩中路、南三環(huán)和新世紀(jì)廣場(chǎng)等四個(gè)商業(yè)區(qū)域中心；舊城、城東、城西、城南、城北五個(gè)居住片區(qū)，西部和東南兩個(gè)工業(yè)片區(qū)。根據(jù)縣城總體規(guī)劃，近期將強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)南三環(huán)、南四環(huán)、北二環(huán)、永安路、鳳山路、丹鳳路、海王路等主干道路建設(shè)和城區(qū)支路、區(qū)間道路建設(shè)。加快五大居住區(qū)和城市中心區(qū)建設(shè)，火車(chē)站場(chǎng)區(qū)域和東湖生態(tài)社區(qū)開(kāi)發(fā)。加快實(shí)施城市生活污水管網(wǎng)延伸工程、管道燃?xì)飧采w工程、引江區(qū)域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車(chē)站建設(shè)工程。再建一批體量較大、品位較高的標(biāo)志性建筑，提高海安的知名度。從海安規(guī)劃定位來(lái)看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。海安區(qū)位優(yōu)勢(shì)將再度提升。從海安規(guī)劃思路來(lái)看，本案位置處在海安規(guī)劃發(fā)展方向上。海安未來(lái)城市化水平將有很大提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有效需求。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，但已是“強(qiáng)弩之末”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期已經(jīng)開(kāi)始從波峰往波谷回落。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，國(guó)家及相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到了一定的調(diào)控和規(guī)范作用。在這一系列宏觀調(diào)控措施出臺(tái)前，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期?；芈洹?jī)r(jià)漲幅的回落從各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，今年一季度比去年一季度上漲8％，％，說(shuō)明房?jī)r(jià)的增幅在穩(wěn)步的回落。也有少部分城市房?jī)r(jià)的絕對(duì)值在回落。房地產(chǎn)正在朝著國(guó)家要求的穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目標(biāo)前進(jìn)，正在實(shí)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的目標(biāo)。也可以說(shuō)房地產(chǎn)的軟著陸正在進(jìn)行中。在房?jī)r(jià)回落的同時(shí)投資規(guī)模的數(shù)字也在明顯的回落，％，％，％，投資的增長(zhǎng)也在回落，這和國(guó)家的目標(biāo)是一致的。也可以說(shuō)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)為宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著落創(chuàng)造了條件，做出了貢獻(xiàn)，這也是房地產(chǎn)界引為驕傲的。房地產(chǎn)在2004年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，在投資規(guī)模進(jìn)行控制的同時(shí)也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個(gè)非常有效的平衡，這是房?jī)r(jià)漲幅回落的原因?；嘏獦鞘械幕嘏诜?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)穩(wěn)固回落的同時(shí)，全國(guó)的樓市正在逐步的回暖。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。為什么會(huì)回暖？一個(gè)就是整個(gè)政策。國(guó)家是穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，而不是打壓價(jià)格。另一個(gè)就是需求仍然很旺盛。從今年一季度的情況看來(lái)，仍然是出現(xiàn)了供求兩旺。全國(guó)一季度商品房的竣工面積同比增長(zhǎng)17％，％，這是樓市回暖的一個(gè)標(biāo)志?；貧w——理性回歸或回歸理性 通過(guò)宏觀調(diào)控，消費(fèi)者從觀望期走向理性。買(mǎi)房的盲從或者是激情正在得到克服，人們更加理性。在這個(gè)情況下開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始理性起來(lái)，冷清地看待樓市，更好地打造樓盤(pán)。通過(guò)調(diào)控，可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。一個(gè)規(guī)律性就是樓市和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是匹配的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外就是相關(guān)性。樓市的發(fā)展和金融、財(cái)稅、社會(huì)各方面緊密相關(guān)。第三方面是差異性。沒(méi)有兩個(gè)一模一樣的城市，所以要一個(gè)一個(gè)地進(jìn)行分析。有的城市現(xiàn)在回暖的跡象剛剛有一點(diǎn)，程度不一樣。房?jī)r(jià)漲得快的地方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地方繼續(xù)保持理性，波動(dòng)少一點(diǎn)，回暖快一點(diǎn)?；貓?bào)——建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報(bào)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商這幾年發(fā)展很快，也獲得了非常高的利潤(rùn)，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)是高利潤(rùn)，高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。那如何回報(bào)社會(huì)，現(xiàn)在正是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該討論的問(wèn)題?，F(xiàn)在正在提出主流開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，正在提出和諧地產(chǎn)、和諧社會(huì)的概念，這就是對(duì)社會(huì)回報(bào)的一種表現(xiàn)。對(duì)社會(huì)最好的回報(bào)就是努力提高性價(jià)比，用好產(chǎn)品回報(bào)社會(huì)，用好的性價(jià)比回報(bào)消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品如何更好的開(kāi)發(fā)，首先要更多地開(kāi)發(fā)節(jié)能、省地型的住宅，綠色住宅應(yīng)該是發(fā)展的主要方向。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)地做為綠色建筑的營(yíng)造者，通過(guò)努力把樓盤(pán)建成更加符合省地，更加符合節(jié)能的產(chǎn)品。（二）海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，、%、%；，，%、%；，銷(xiāo)售額28547萬(wàn)元，、17001萬(wàn)元、%、%、%。海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表指 標(biāo)2003年（萬(wàn)平方米）2004年（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（％）施工面積其中：住宅房屋竣工面積其中：住宅商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售總額17001萬(wàn)元28547萬(wàn)元商品房空置面積市場(chǎng)特征基本形成以“本地客戶為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主”的格局，供求平衡；2004年海安的房地產(chǎn)從2002年的1300元/平方米到目前的2000元/平方米形成了一個(gè)價(jià)格的飛躍；在戶型面積配比上110平方米至130平方米占整個(gè)成交比例的85%；0隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場(chǎng)認(rèn)可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，講究方便、舒適、周全；投資購(gòu)房者所占的比重逐步提高，%上升到目前的5%；在僅有的5%的投資型購(gòu)房者選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機(jī)會(huì)。商品房情況分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長(zhǎng)，近200萬(wàn)平方米的施工面積預(yù)示著在未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢(shì)到今年驟然