【正文】 0 01 , 0 0 03 , 0 0 05 , 0 0 07 , 0 0 09 , 0 0 01 1 , 0 0 01 3 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022( 元）沈陽(yáng)人均可支配收入 沈陽(yáng)人均消費(fèi)性支出圖 ：沈陽(yáng)人均可支配收入和消費(fèi)性支出增長(zhǎng)情況 5 , 5 1 5 6 , 0 7 46 , 6 9 0 7 , 2 1 37 , 8 6 3 8 , 6 7 09 , 7 9 71 1 , 1 6 91 2 , 8 4 41 4 , 7 7 11 6 , 9 8 64 , 0 0 08 , 0 0 01 2 , 0 0 01 6 , 0 0 02 0 , 0 0 02 4 , 0 0 02 8 , 0 0 020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 07F20 08F20 09F20 10F20 11F( 元 )北京 沈陽(yáng) 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 情況 ? 沈陽(yáng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額與北京相比較低 ， 2022年為 ， 僅是北京 10年以前的水平 ， 但沈陽(yáng)的人口總數(shù)也要比北京少 ， 所以實(shí)際平均到每個(gè)人頭上的社會(huì)消費(fèi)品零售額為 14905元 ， 基本達(dá)到北京2022年的人均社會(huì)消費(fèi)品零售水平； ? 雖然沈陽(yáng)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額無(wú)法與北京相提并論， 但其最近兩年的增長(zhǎng)率水平都比北京高 ， 并且未來(lái)將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng) ， 預(yù)計(jì)到 2022年人均 消費(fèi)品零售總額 將達(dá)到 25608元 ， 達(dá)到北京 20222022年之間的水平 ? 從右圖 ， 2022年 ， 雖然沈陽(yáng)的社會(huì) 消費(fèi)品零售總額 與北京無(wú)法相對(duì) ， 但在東北三省的主要幾個(gè)城市中位居首位 ， 可見(jiàn)沈陽(yáng)的商業(yè)已經(jīng)是東北地區(qū)消費(fèi)者的首要購(gòu)物目的地； ? 預(yù)計(jì)未來(lái)隨著沈陽(yáng)居民收入水平的提高和預(yù)期的改善， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額將進(jìn)一步增長(zhǎng) ， 從而帶動(dòng)各類商業(yè)設(shè)施面積的需求 河西 新區(qū) 0500100015002022250030003500沈陽(yáng) 大連 哈爾濱 長(zhǎng)春 北京(億元)圖 ：沈陽(yáng)市 消費(fèi)品零售總額 與其他城市對(duì)比（ 2022年） 圖 ：沈陽(yáng)與北京人均 消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng)對(duì)比及預(yù)測(cè) 010000202203000040000500002001200220032004200520062007F2008F2009F2010F2011F北京 沈陽(yáng) 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 圖 ：沈陽(yáng)人均消費(fèi)支出構(gòu)成比例（ 2022年） 人均消費(fèi)支出構(gòu)成情況 ? 2022年 ， 沈陽(yáng)人均消費(fèi)支出中所占比例最大的是食品 ， 占到 37%， 其次是醫(yī)療保健 、 娛樂(lè) 、 教育 、 文化服務(wù) 、 居住和衣著支出 。 超市業(yè)態(tài)在商業(yè)類型中仍占主導(dǎo)地位 ? 從圖 2022年人均消費(fèi)構(gòu)成對(duì)比來(lái)看（ 其它三個(gè)城市暫時(shí)沒(méi)有詳細(xì)數(shù)據(jù) ） ， 其中在食品 、醫(yī)療保健和居住方面所占比例比北京高 ， 可見(jiàn)沈陽(yáng)居民生活還未達(dá)到小康水平 ， 居民的消費(fèi)還是主要集中在生活基本必須品上 ? 其次 ， 在衣著方面的消費(fèi)比例與北京相同 ， 所占比例為 10%， 可以看出沈陽(yáng)人在穿著上比較講究 ， 對(duì)高檔品牌服飾有一定的需求 ? 未來(lái)隨著沈陽(yáng)居民收入的增加 ， 人們?cè)诓惋?、 休閑娛樂(lè)和文化設(shè)施方面的消費(fèi)將會(huì)有所增加 河西 新區(qū) 37%10%4%12%11%11%11%4%食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通、通訊娛樂(lè)、教育、文化服務(wù)居住雜項(xiàng)商品及服務(wù)圖 ：沈陽(yáng)與北京的人均消費(fèi)支出構(gòu)成比例（ 2022年） 0%10%20%30%40%食品 衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通、通訊娛樂(lè)、教育、文化服務(wù)居住雜項(xiàng)商品及服務(wù)沈陽(yáng)北京 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 圖 ：沈陽(yáng)國(guó)際旅游人數(shù)增長(zhǎng)情況 旅游發(fā)展情況 ? 20222022年 ， 沈陽(yáng)國(guó)際和國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)一直平穩(wěn)增長(zhǎng) ， 非典以后 ， 每年都以兩位數(shù)字在增長(zhǎng) ， 2022年， 國(guó)際旅游人數(shù)達(dá)到 40萬(wàn)人次； ? 從沈陽(yáng)國(guó)際游客來(lái)源地看 ， 最主要來(lái)源于韓國(guó) 、 日本、 臺(tái)灣和香港 ； 2022年 ， 來(lái)沈陽(yáng)旅游的韓國(guó)人幾乎占到一半的比例 ， 達(dá)到 49%， 大部分為商務(wù)旅游 。 ? 雖然來(lái)沈陽(yáng)的歐美人仕較少 ， 但日韓人仕的所占比例大 ， 商務(wù)客人較多 ， 同樣對(duì)高檔酒店和服務(wù)式公寓有所需求 。 河西 新區(qū) 圖 ：沈陽(yáng)國(guó)際游客構(gòu)成情況（ 2022年） 1 7 . 72 3 . 81 8 . 42 7 . 33 2 . 6400510152025303540452022 2022 2022 2022 2022 2022（萬(wàn)人次） 3 0 2 0 1 00102030405060(%)國(guó)際旅游人數(shù) 同比增長(zhǎng)49%19%3%3%2%1%1%1%9%11% 1%韓國(guó)日本俄羅斯美國(guó)德國(guó)新加坡馬來(lái)西亞加拿大香港同胞臺(tái)灣同胞澳門(mén)同胞16902115225428183500050010001500202225003000350040002022 2022 2022 2022 2022（萬(wàn)人次）051015202530(%)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 同比增長(zhǎng)圖 ：沈陽(yáng)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)增長(zhǎng)情況 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 圖 ：沈陽(yáng)在中部城市圈的區(qū)位 城市規(guī)劃 遼寧中部城市圈 ? 2022年 4月 7日 ， 沈陽(yáng) 、 鞍山 、 撫順 、 本溪 、 營(yíng)口、 遼陽(yáng) 、 鐵嶺 7城市市長(zhǎng)共同簽署 《 遼寧中部城市群 （ 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū) ） 合作協(xié)議 》 ； ? “ 遼寧中部城市圈 ” 以沈陽(yáng)為中心 ， 在半徑 150公里范圍內(nèi)囊括了阜新 、 鐵嶺 、 撫順 、 本溪 、 鞍山 、 丹東 、 營(yíng)口 、 錦州等八個(gè)外圍城市 ， 形成了一個(gè)以沈陽(yáng)為龍頭的城市圈； ? 以沈陽(yáng)為中心 ， 鐵路 、 高速公路網(wǎng)連通了城市圈中所有的城市 ， 陸路交通非常發(fā)達(dá) 。 沈陽(yáng)依靠其行政 、 交通中心的優(yōu)越地位 ， 在金融 、 貿(mào)易及物流等方面均發(fā)揮著核心作用； ? 隨著七城市合作協(xié)議的簽署 ， 沈陽(yáng)的發(fā)展將得到周邊城市更多的配合支持 ， 將會(huì)帶來(lái)更多周邊城市人群來(lái)沈陽(yáng)購(gòu)物或?qū)で蟀l(fā)展 ， 從而為沈陽(yáng)的房地產(chǎn)和商業(yè)的進(jìn)一步繁榮提供更大的需求量 河西 新區(qū) 本項(xiàng)目 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 圖 ：沈陽(yáng) 金廊銀帶規(guī)劃位置 金廊銀帶 ? 沈陽(yáng)在市區(qū)的中心地帶規(guī)劃建設(shè) “ 金廊銀帶 ” 工程 ， 總面積約 36平方公里 ， 金廊是沈陽(yáng)規(guī)劃的最重要經(jīng)濟(jì)帶之一 ， 未來(lái)將會(huì)是沈陽(yáng)城市發(fā)展最快和最有影響力的區(qū)域之一 ； ? “ 金廊銀帶 ” 距離本項(xiàng)目?jī)H三公里 ， 未來(lái)將對(duì)本項(xiàng)目形成強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng) ， 但其真正能否發(fā)展起來(lái)還需要較長(zhǎng)的時(shí)間 ， 不是只有政府的支持就能夠很快實(shí)現(xiàn) ， 只要本項(xiàng)目掌握好入市時(shí)間 ， 在一定程度上 “ 金廊銀帶 ” 對(duì)本項(xiàng)目并構(gòu)不成強(qiáng)大的威脅 河西 新區(qū) 本項(xiàng)目 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 圖 ：沈陽(yáng) 地鐵規(guī)劃 地鐵規(guī)劃 ? 沈陽(yáng)規(guī)劃建設(shè)五條地鐵線路 ， 東西方向和南北方向各兩條 ， 以及一條環(huán)線地鐵 ， 線網(wǎng)總長(zhǎng)度 ； ? 目前地鐵一號(hào)線和二號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè) ， 預(yù)計(jì)于 2022年正式投入運(yùn)營(yíng) ， 然后開(kāi)工建設(shè)地鐵三號(hào)線和四號(hào)線 ， 五號(hào)線最后建設(shè)； ? 本項(xiàng)目在地鐵一號(hào)線上 ， 到 2022年 ， 沈陽(yáng)市居民到達(dá)太原街商圈將非常快捷 ， 等到未來(lái)三號(hào)線通車(chē)后 ， 將使太原街的通行能力更加便利； ? 沈陽(yáng)地鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè) ， 將進(jìn)一步增加居民出行的便利性， 有利于擴(kuò)大沈陽(yáng)中心地帶和周邊區(qū)域的聯(lián)系 ， 為中心地帶的物業(yè)發(fā)展提供更多的需求支持 河西 新區(qū) 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 其他影響因素 “振興東北 ” 政策 ? 沈陽(yáng)在 “ 振興東北 ” 的宏觀政策背景下 ， 遼寧省將推動(dòng)以大連為中心的遼東半島城市圈和沈陽(yáng)為中心的遼寧中部城市群的發(fā)展 ， 形成沿海與內(nèi)陸互動(dòng)的對(duì)外開(kāi)放格局 ? 沈陽(yáng)作為東北經(jīng)濟(jì) 、 文化和金融中心的龍頭作用將日益明顯 。 遼寧中部城市群經(jīng)濟(jì)區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)基地 、 高加工度原材料基地 、 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū) ? 可以預(yù)見(jiàn) “ 振興東北 ” 政策支持下的東北經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高速發(fā)展 ， 沈陽(yáng)作為遼寧以至東北經(jīng)濟(jì)的龍頭有著良好的發(fā)展前景 ， 特別是金融 、 貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為商用房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期的利好 2022年奧運(yùn)會(huì) ? 沈陽(yáng)已確定為 2022年奧運(yùn)會(huì)足球項(xiàng)目預(yù)賽城市 ， 該項(xiàng)大型賽事的舉辦有利于進(jìn)一步提高沈陽(yáng)的國(guó)際影響力和知名度 ， 有利于促進(jìn)沈陽(yáng)未來(lái)的發(fā)展和酒店的需求 人民幣升值 ? 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好勢(shì)頭下和對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期 ， 吸引了眾多外資資金投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)目前主要關(guān)注一線城市的物業(yè) ， 但對(duì)二線城市具有良好收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目也有很高的興趣。 國(guó)外資金的進(jìn)入將加大房地產(chǎn)的流動(dòng)性 ， 為商用房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和最終使用提供了良好的資金過(guò)度 ， 有利于促進(jìn)商用物業(yè)的發(fā)展 小結(jié) 通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市整體規(guī)劃的了解，我們可以看出： ? 沈陽(yáng)作為東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，享有在地理交通方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，東北亞經(jīng)濟(jì)圈、東北地區(qū)以及遼寧中部城市圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為沈陽(yáng)帶來(lái)豐富機(jī)遇，也為沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的支持條件 ? 通過(guò)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、外商直接投資等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展階段，反映出“振興東北”政策的實(shí)際效果，同時(shí)也推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展 ? 雖然與北京等一線城市相比沈陽(yáng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上仍有較大的差距，但其加速發(fā)展的趨勢(shì)意味著沈陽(yáng)的城市地位有很大的提升潛力，商業(yè)地產(chǎn)也將有較大的升值空間 ? 通過(guò)與其它東北重要城市的比較分析，可以明顯看出沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)在東北地區(qū)居于龍頭地位，從而使沈陽(yáng)具有大力發(fā)展金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，為商用地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)期利好 ? 地鐵基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，沈陽(yáng)的城市環(huán)境將有重大改善。本項(xiàng)目所處的位置使其直接受益于城市的規(guī)劃以及地鐵建設(shè) ? “奧運(yùn)會(huì)” 以及一系列區(qū)域性活動(dòng)提升了沈陽(yáng)的國(guó)際影響力，改善了其城市環(huán)境，為高品質(zhì)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)與前景 ，也促進(jìn)了投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)二線城市房地產(chǎn)的投資興趣 沈陽(yáng)整體概況及未來(lái)規(guī)劃 ? 本項(xiàng)目隸屬于和平區(qū)，位于城市的中部區(qū)域，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域； ? 項(xiàng)目處于太原街市級(jí)商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來(lái)的巨大人流； ? 座落于太原南街，中華路以南，距離中華路約 100米； ? 西面臨太原南街步行街，南面臨民主廣場(chǎng)和南二馬路，東面臨天津南街，北面臨咸陽(yáng)路。 ? 項(xiàng)目西部是沈陽(yáng)南站，距離約 600米；項(xiàng)目南部勝利南街、南三馬路、昆明南街與南二馬路圍合處為規(guī)劃建設(shè)的長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站，距離本項(xiàng)目約 300米。 ? 本項(xiàng)目距離火車(chē)站與長(zhǎng)客站近，但又保持一定的區(qū)隔，使項(xiàng)目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響。 五里河 本項(xiàng)目 圖 ：項(xiàng)目位置圖 用地條件 ? 項(xiàng)目占地 ，容積率不大于 ，地上建筑面積 。 ? 地塊建筑密度不大于 60％，綠地率不小于 15％，南部地塊建筑高度不高于 150米，中部地塊建筑高度不高于 100米，北部地塊建筑高度不高于 80米。 ? 項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，使用年限為 40年。 ? 項(xiàng)目用地南北向呈狹長(zhǎng)分布，中間被南一馬路、邵陽(yáng)路分割成三個(gè)地塊。 ? 用地整體呈長(zhǎng)方形，便于利用；地塊分割成三個(gè)小地塊，不利于一層商業(yè)人流的聯(lián)動(dòng)，但另一方面加大了項(xiàng)目商業(yè)部分的展示面。 ? 地塊目前除南部的長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站尚未拆遷，其他部分已拆遷平整，暫時(shí)作為長(zhǎng)途汽車(chē)的停放點(diǎn)。 可視性 ? 本項(xiàng)目雖然不臨中華路，但項(xiàng)目西北部的建筑高度低，從中華路西側(cè)看，商業(yè)上部建筑具有較好的可視性； ? 由于項(xiàng)目的東北部、東部和南部有較多高層建筑遮擋，可視性相對(duì)一般。 圖 ：地塊現(xiàn)狀圖 Ne w w o rld Hotel新世界 1 店秋林商廈本項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)二期萬(wàn)達(dá)一期