淺談物業(yè)設備管理與物業(yè)設備運行管理-文庫吧
2025-03-25 02:42 本頁面
【正文】 資金、人員組織等問題上的一系難題?！ ‖F(xiàn)代物業(yè)設備管理的解決措施 ?。ㄒ唬┙⑾冗M的設備管理體制 按設備的數(shù)量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業(yè)務水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進性?！ ≡O備管理負責人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設備的技術(shù)理論知識，必須具有一定的業(yè)務能力?！ 〖訌娫O備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中?！ 。ǘ┙⑼晟频脑O備管理規(guī)章制度 作為一個好的物業(yè)管理企業(yè)必須建立完善的設備管理規(guī)章制度，設備管理規(guī)章制度包括：設備管理崗位責任制度；設備基礎資料管理制度；設備運行和維護保養(yǎng)制度；設備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓教育制度；特殊設備管理及應急制度；各類機房、變配電機房的出入登記制度等?！ 。ㄈ┳龊迷O備管理的基礎資料工作 基礎資料工作是設備管理工作的根本依據(jù)，基礎資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網(wǎng)絡化，活化其作用。設備的基礎資料包括： 設備的原始檔案 設備的原始檔案包括：基本技術(shù)參數(shù)和設備價格；質(zhì)量合格證書；使用安裝說明書；驗收資料；安裝調(diào)試及驗收記錄；出廠、安裝、使用的日期?！ ≡O備卡片及設備臺帳 設備卡片將所有設備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設備有一張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等?！ “淳幪枌⒃O備卡片匯集進行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設備臺帳，從而反映全部設備的基本情況，給設備管理工作提供方便?！ ≡O備技術(shù)登記簿 設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載?！ ∶颗_設備建立一本設備技術(shù)登記簿，它是設備的檔案材料。設備技術(shù)登錄簿中有：設備概況：即設備臺帳上的資料；設計參數(shù)和條件、技術(shù)標準及簡圖；設備運行狀況；備品配件；設備維護保養(yǎng)和檢修情況；設備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；潤滑卡；設備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報廢記錄。 設備技術(shù)登錄應及時準確齊全，應反映該臺設備的真實情況，用于指導實際工作?！ ≡O備系統(tǒng)資料 現(xiàn)代物業(yè)設備都是組成系統(tǒng)才發(fā)揮作用的。例如中央空調(diào)系統(tǒng)由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設備組成，任何一種設備或傳導設施發(fā)生故障，系統(tǒng)都不能正常制冷。 因此，除了設備單機資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)的資料包括：竣工圖。在施工時原則上應該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規(guī)格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。施工結(jié)束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖?？⒐D應由資料室及管理設備部門保管?！ ∠到y(tǒng)圖?？⒐D是整個物業(yè)或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)原理、運作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材?！ 。ㄋ模┘訌娕嘤柦逃ぷ?，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合 越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應注意對員工的培訓、教育?！ Ｂ氃O備管理人員應成為具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務水平的人才。但是單純依靠少數(shù)專職設備管理人員來管好企業(yè)的所有設備是不可能的，還應該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設
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